北京五环别墅区里盖限价房（北京五环别墅区里盖限价房）

孙河是整个北五环供地最充足的区域之一。这里有北京近几年最知名的别墅，比如龙湖开发的景粼原著，泰禾开发的北京院子等。从去年开始，这里又新增了三宗限房价竞地价的商品房地块，三宗地块的销售价格在7万以内，如果按照90平米房源面积计算，这里将会提供不少总价600万左右的新房。

限房价竞地价的大势

限房价竞地价是2017年北京最主流的地块供应形势，2017年一共成交该类地块43宗，要知道北京住宅地块一共成交71宗，限房价竞地价地块占据2017年住宅地块出让总量超60%。2018年将会是限房价竞地价的一年，这一年将会有大批的此类项目入市。

关于限竞房地块，具体地块信息您可以在公众号中回复‘2017土地’，我们会给您推送2017年所有的住宅地块信息，包含已经确定案名的项目。

朝阳孙河

孙河在刚过去的2017年成交了两宗限房价竞地价地块，加之2018年1月刚成交的一宗，这里有三宗限房价竞地价地块。这三宗土地的限定销售均价不超过7万，如果三宗地要按照70%以上房源90平米以内执行，那这里将会提供大量600万总价的房源。

另一方面，孙河在过去的6年中一共成交了11宗地块，其中有不少项目已经建成，比如龙湖双珑原著、景粼原著，泰禾北京院子等。那这些项目目前售价多少呢？

通过售价来看，孙河的限房价竞地价地块所限定的价格并未体现出完美优势。但在这里我要提示您，景粼原著的洋房第一被限价，第二不好买。其他的别墅项目总价基本不低于2000万一套。所以，如果三个限竞房能够提供大量90平米总价600万房源，单就孙河片区来看，总价优势相当明显。

三宗限竞房值得买吗？

这个问题要从地块在哪儿，什么产品，周边配套如何三个点入手。

首先说位置，在这里还要讲个段子。我从孙河西侧腿儿着进入，先一直往南走，走到最南边发现全是地块这么走可能不行，然后开始东西走向走，从最南侧一路往北做之字形往返。大概用时3个小时，走了多远没看不过我觉得5公里以上肯定有了，当时就在想为什么不开车来…途中走饿了，想吃个饭，除了一片一片的绿布盖着的地以及周末北京又干又冷的风刮的脸生疼，什么也没有…

在走了三个小时之后我回到了我最初下车的地方，稍微往东走了200米，看见了三宗地块所在的孙河组团八号路，顿时有种想一头扎进土地撞死的想法。因为三宗地都在这附近。

三块地经过大致观察应该在如下图所示的三个位置。

从三宗土地所在的位置看，不折不扣的说，都是在别墅区核心位置的住宅地块。

从目前了解到的情况看，三宗地不一定都会有7090政策的限制，尤其是2018年刚由远洋和首创拿下的这宗土地，据了解政策中没有写7090的事儿。因此这些地块在我看来会提供部分90平以内的房源，剩下的应该会是别墅产品。对于五环改善的朋友来说，单价7万以内购买一套别墅，又是在新兴的别墅区孙河，这几个限房价竞地价的地块值得关注。

这些房子会好卖？

我认为会好卖，因为你可以找到太多的前车之鉴，比如距离孙河较近的同类型区域后沙峪。后沙峪经过10多年的建设与售卖，如今已经成为相当成熟的低密度区域。尤其是在后沙峪区域最近5年出现的中小面积商品房，基本上出一个清一个。孙河从地理位置来看好于后沙峪，我认为未来也会不错。

另一个佐证，给大家看看最近6年孙河区域出让地块的容积率。我们可以看到，容积率最高的一块地为限房价竞地价地块，容积率1.5,，孙河这些年所供给的11宗地块总体容积率为1.17，这意味着这里的所有地块都有大概率会盖别墅产品，而从编号1到5的已经售卖房产的地块来看，也都是这么干的。

从容积率来看，我们不难得出结论，孙河是一个整体规划容积率很低的低密度住宅区，这里会有大量改善房源。因此对于地处五环周边属于朝阳的孙河来说，绝对是改善人群需要关注的重点区域之一。

在这里买房别总想着挣钱

首先，我们要知道，多数限房价竞地价地块都会有5年内限售的政策，也就是说虽然你比市场价格低了些买到房，但并不是买完就可以卖。

其次，请刚需朋友们认真听。在别墅片区买90平米的刚需房源如果抱着更多投资目的，我建议算了。

理由有两个，第一请看下图和视频，这里目前来看除已经建成的别墅和工地，没看见有商业，目前这里最大的商业配套要属顺黄路北侧的一个射箭馆，你总不能天天抱着弓箭不吃饭吧。

第二点，从与之较近的后沙峪以及朝阳北苑来看，两个区域有大量500万左右的两居，这些房源在价格上比孙河有优势，两个区域还有大体量的已经建成的配套设施，这一点现在的孙河也并不具备。也就是说对于刚需朋友来说，北苑和后沙峪都比现在的孙河好，大量的人会被分流到这两个地方，那孙河现在600万的90平米房源你买了，未来卖给谁呢？毕竟要卖得出去才叫挣钱，而且即便能卖得掉，我说了如果限售5年，您短期也卖不掉。

最后我想说的是，孙河对于购买改善住房的朋友们来看是合适的且非常合适。如果是刚需投资为目的，我建议就别来了，因为这里的刚需房源总价并不和周边配套成熟区建立在一个档次。看下图，两个在售卖房产的从业人员正在路边截客，他们拿的牌子写的只有别墅，为什么不写90平两居？答案简单因为没有。孙河大体量供应的是大面积的洋房与别墅产品，现在是这样，未来也会是这样，决定这个得是区域里目前已有的11宗地块外加1.17的容积率。区域里未来会有90平以内住宅，但总体量级就目前看不会超越别墅。

再附上小道儿消息，保利和首开在2015年拿的地目前已经动工，相信很快就要有进一步消息~我就是从这个地块下车，开始的本次3小时的路程。