明年经适房还能买卖吗（广州最后的经适房开售）

近日，《广州市住房和城乡建设局关于剩余经济适用住房销售有关问题的通知（公开征求意见稿）》（简称《通知》）发布，以妥善处理广州剩余经济适用住房销售有关问题，明确经济适用住房的退出制度以及与现行住房保障制度的衔接过渡机制。

《通知》显示，针对广州市已立项建设，且在本通知印发当日仍未签订《经济适用住房买卖合同》的经济适用房，市住建局或将面向符合资格的低收入困难家庭进行销售。不过，由于广州自2012年起，除已批准立项的项目外，暂停新建经济适用住房，所以此次推出的经济适用房属于剩余房源，并非增量房源。

数百套经适房或以评分排序方式销售

经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，出售价格实行政府指导价，曾是主要的产权型保障住房。据了解，2012年后，除已批准立项的项目外，广州市暂停新建经济适用住房。为妥善处理广州市剩余经济适用住房销售有关问题，明确经济适用住房的退出制度以及与现行住房保障制度的衔接过渡机制，印发了本《通知》。

根据《通知》，此次推出销售的“剩余经济适用住房”，指的是广州市已经立项建设，且截至该《通知》印发当日仍未签订《经济适用住房买卖合同》的经济适用住房。据市住建局透露，此次推出的经济适用住房有约几百套，是位于大观路附近的天麓南项目，面向持有《广州市经济适用住房准购证明》、且有效期在2013年4月12日（含当天）之后，同时未被取消轮候资格的轮候家庭销售。购房前，需要由市住房保障部门会同民政部门组织对已登记购房意向的轮候家庭进行购房资格复核。

本次经济适用住房销售或采取评分排序的方式。《通知》印发后推出销售的剩余经济适用住房，轮候家庭按《通知》印发当日，经济适用住房系统中原有经济适用住房轮候打分标准和家庭年收入标准计算的轮候分数参加评分排序，自该《通知》印发次日起，轮候家庭的评分不再调整。广州市剩余经济适用住房销售完毕后，不再推出销售经济适用住房，未能成功购得经济适用住房的轮候家庭，符合广州市公共租赁住房和其他政策性住房申请条件的，可以按照有关规定承租公共租赁住房或者享受其他政策性住房。

经适房曾引起万人争购，也曾遇冷

据悉，广州是全国最早实行经济适用房的城市，早期比较有代表性的经适房社区有白云区的同德花园、泽德花园、积德花园，天河区的棠德花园，海珠区的聚德花园等。2006年广州批准建设包括同德小区二期、赤岗小区二期在内的7个新社区项目。2007年，广州继续加大新社区经济适用房住房用地供应，新增14个建设项目，建设面积约194.1万平方米，可建住宅2.3万套，14个新社区经济适用住房建设项目分别位于荔湾、天河、白云、海珠、黄埔等区。这一年，广州首次公开进行大型的经济适用房预登记，据当时媒体报道，现场出现了万人排队争购经适房的情景。

也是在2007年，国家出台了《经济适用住房管理办法》，对购买经适房的申请条件、程序、买卖规定等作出要求，明确购房人购买经适房满5年，可按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等相关价款后，上市转让经济适用住房。当时，广州也依照上述《管理办法》制定了经济适用住房购买对象需符合的四项条件：拥有广州市城镇户口；家庭年人均可支配收入低于18287元；家庭人均居住面积低于10平方米；未享受购买房改房、解困房、安居房、经济适用房和参加单位内部集资建房等购房优惠政策。

不过才过去一年，广州经适房销售就传出遇冷消息。2008年11月，广州推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。据当时媒体报道，不少弃购者的理由是承担不了经适房价格，也有部分市民表示经适房的交通、公服配置条件较差。但住房需求是依然存在的，2008年，广州首次针对低收入住房困难家庭住房状况的调查结果显示，全市约有7.7万户低收入住房困难家庭。因此，广州市住房保障规划也在2008年开始调整，相关部门开始制定经适房的租售并举政策，以解决达不到廉租房条件但又买不起经适房的住房困难家庭问题。同时，大幅增加廉租房建设。

2017年5月，购房者参观广州经适房项目金沙洲金御苑小区。该项目由于均价仅6000元/平方米且近地铁，受到追捧。南都记者 马强 摄（资料图）

经适房推进过程面临争议不断

其实，在经适房的发展过程中，争议一直不少。2005年全国“两会”期间，全国政协委员傅继德《关于停止开发建设经济适用房》的提案，在代表、委员当中掀起波澜。傅继德提出，经济适用房建设存在诸多弊端，如容易滋生腐败、开发商暴利、购房资格“灌水”等等。2011年，全国人大代表、广东省清远市人民医院副院长周海波在接受媒体采访时也表示，政府要保障基本居住需要，但没有义务满足产权房需要。他认为，廉租房、公租房都只租不售，有社会公共福利和住房社会保障性质，而经适房本质是具有社会保障性质的商品房。

富人“装穷”、造假以通过经适房申请；经适房并不“经济”，中低收入人群也无法承受而弃购……经适房暴露的问题越来越多。于是，2012年起，广州市住房保障办宣布不再新批准建设经适房，以廉租房与公租房为主的租赁型保障房成为广州住房保障体系的主力。

对于广州经适房的“兴衰浮沉”，广州市社会科学院高级研究员彭澎认为，经适房曾发挥了一定的历史作用，但制度设计也存在一些弊端。“五年后可以取得完全产权上市交易，就让一些人想通过弄虚作假方式去骗取经适房。”此外，广州也出现过将申请到的公租房转租牟利的案例。

而对于争议聚焦的“产权”问题，广东省房地产研究会执行会长韩世同则认为，经适房的监管不够严格、定价标准不够科学是经适房最终需“退场”的主要原因。“当年的经适房和廉租房，基本借鉴了香港的居屋和公屋。但是，居屋和公屋都是按照市场房价和租金的七成左右比重来定价的，比如与均价1万元商品房同等条件的居屋卖7000元，始终保持一定的优惠，同时也有利润，居屋赚的钱还可以用来支持公屋。而经适房当时采取了不计地价的模式来定价，差不多就是工本价了。随着这几年地价上升，经适房与商品房的价格差距进一步拉大，引发的不满也就逐渐增多。”

2019年5月10日，广州白云区金御苑开放公租房样板房供市民参观。

南都记者 马强 摄

未来：

广州保障房以公租房为主，拟推共有产权房

虽然广州目前的保障性住房已经以公租房为主，但是目前剩余的几百套经适房，还是有待处理的“遗留问题”。此次《通知》也重申，需要对轮候家庭进行购房资格复核，要求申购轮候家庭无自有产权住房，或者现自有产权住房家庭人均建筑面积低于15平方米；家庭年人均可支配收入按照广州现行公租房保障线准入限额，并同步调整家庭资产净值限额，以体现“保障性”。不过，彭澎认为，对于剩余公租房最理想的处理方式还是将其全部转化为公租房，对符合条件者出租。

“无论是经适房还是公租房，都是政府主导的保障性住房，这批经适房是可以转化成公租房的。” 韩世同也持相同的观点，“我认为经适房存在定价不合适的问题，而如今这批‘末代’经适房的定价就更为复杂了。首先，由于目前的房价比之前上涨较多，如果按照之前的标准来定价，和目前周边商品房的差价过大；如果要加价出售，也没有一个清晰的提价标准。再者，这批经适房面临着‘僧多粥少’的情况，大部分轮候家庭赶不上‘末班车’，难免出现不平衡心理。”

韩世同还提出，这批经适房还可考虑转换成为共有产权房出售。“国内有不少城市已经在推出共有产权房，它类似于香港的居屋，定价比市场价低一些，但也会依据市场价格而变化。而且，共有产权房采取的是政府和个人共同持有产权的模式，也可以发挥出保障性住房的功能和作用。”据了解，目前广州南沙区已在探索试点共有产权房，今年4月28日市住建局局长王宏伟出席广州市政协“有事好商量”节目时，也透露广州正研究共有产权住房制度，如何申请、分配，按什么价格买，将会在制度上给予明确。

在彭澎看来，共有产权房可以理解为经适房的“升级版”。“我觉得广州可以先少量试点，取得经验，再研究有无推广的价值。”韩世同则希望广州可以“大力推动”共有产权房建设。“广州南沙试点共有产权房，主要是为人才所用，还不具备普遍性。目前广州市的保障性住房是以租赁性质为主的，缺乏产权型的保障房，而对于买不起商品房，但租房也满足不了诉求的这部分人群，政府还是要考虑去推动共有产权住房。”

采写：南都记者 李鑫 实习生 白桦

摄影：南都记者 马强