长沙23万的公寓值不值得买（字头特价房再现江湖）

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中房报记者 赵春林 长沙报道

去年底，某地产央企长沙营销负责人曾放言，长沙的商务公寓单价在住宅价格基础上打个8折才合理；而如今，随着公寓价格的持续跳水，长沙的部分商务公寓正在以约6折的住宅价格开始抛售。

更有甚之，某大型房企湖南区域营销负责人近日对其小圈子管理层发出劝告，长沙的商务公寓即便打5折出售，也不要购买。

支撑其言论的理由是，长沙的商住比过高，接下来还有大量的新增供应，且商住比暂时还看不到改善的迹象。

“5”字头特价公寓再现江湖

住宅均价10800元/平方米，而特定楼层的loft公寓，折后单价低至5888元/平方米起。

这是长沙北辰时光里项目近期的促销，进一步引发了市场对商务公寓价格战的关注。长沙房天下网站信息显示，该项目公寓从今年2月的均价15000元/平方米，到今年4月均价8500-9500元/平方米，再到近期推出的部分特价公寓房源，单价低至5888元/平方米起，大部分房源单价为6000多元/平方米。

来源:长沙房天下网站

若按最低单价5888元/平方米计算，25万元左右就能购买一套约42平方米的loft公寓，超低的置业门槛引发了一轮市场抢购热潮。

据当地市场人士介绍，在未推特价房源之前的9月初，该公寓一周仅卖了20多套，而推出特价房源的当天就卖出了160多套，市场发力明显。

同样在长沙滨江新城板块，与北辰时光里直线距离约1公里远的金茂建发泊悦，“金九”期间推出特定房源限时特价活动，单价低至7288元/平方米起，9月8日上午一推出，3小时内有35组购房者到访，成交26套公寓，转化率达74%，5天时间劲销326套。

就该项目而言，前期早已售罄的住宅，（去掉精装后的）毛坯均价也达11000元/平方米。今年6月，该项目周边新成交的地块，住宅（毛坯）限价已达14000元/平方米。

商务公寓降价，在今年以来的长沙楼市已成普遍现象。

位于长沙县星沙的雅居乐新地公寓，近期也推出了一口价4909-4944元/平方米的公寓房源。长沙房天下网站的信息显示，该项目7月推售公寓的均价为6500元/平方米，此次直降约1500元/平方米。

与住宅价格稳中有升不同的是，自去年以来，长沙的商务公寓市场开始转向。

市场数据表明，在近一年里，长沙商务公寓单价降幅基本上达20%。长沙商务公寓的单价，已回到了四五年前的水平，长沙市内五区不少商务公寓也仅卖7000-9000元/平方米。

公寓去库存或提上议程

商务公寓的价格“大跳水”甚至持续跳水，是当下整个长沙公寓市场的缩影。这与长沙公寓市场库存持续走高息息相关，也导致部分市场观望者直接放弃了购买商务公寓的想法。

湖南中原研究院的数据称，2020年1月，长沙市内五区商务公寓库存面积约249.39万平方米，去化周期为19.89个月。此后逐月走高，截至今年8月底，长沙市内五区商务公寓库存达到了467.78万平方米，去化周期高达36.4个月。

据了解，长沙商务公寓库存高企，源于供求两大因素。一方面，长沙的地块商住比过高。与国内不少一二线城市用地商住比多为1:9或2:8所不同的是，长沙的地块多为3:7或4:6甚至5:5。

此前数年间，长沙市场住宅单价和公寓价格倒挂，商务公寓单价售价和住宅几乎同价，甚至高于住宅单价。由于住宅单价利润不高，地方平台热衷于推出商业占比较高的用地项目，以利开发商靠不限价的商务公寓市场溢价，来获得更多的盈利空间。

另一方面，与高供应相对应，长沙市场对商务公寓的需求并不大，远不及对住宅的需求。市场数据表明，今年1-8月，长沙市内五区商品住宅成交面积约834万平方米，目前库存约587万平方米，去化周期约5.2个月，而今年前8个月商务公寓成交约93.52万平方米。

不仅需求量较为有限，长沙商务公寓的新增供应并未减少。有市场预测数据称，接下来3个半月时间，长沙市内五区商务公寓或还有近70万平方米的新增供应。

三十年河东，三十年河西。当三年前长沙不少市民还在为住宅限购而抢购投资商务公寓之时，有多少人会想到，如今的商务公寓价格没有最低、只有更低，开发商正在为商务公寓去库存而绞尽脑汁。

“高库存下，需求正在触顶，以价换量能加速公寓去化和变现，哪怕适当亏损点。”当地市场人士表示，降价并不能从根本上解决长沙商务公寓的问题，开发商应寻求公寓产品差异化的创新。

在该人士看来，目前长沙的商务公寓价格虽然令人心动，但购买仍需理性，建议综合考虑楼盘的产品性价比和自身资金实力再做决策，并呼吁地方政府部门及时改善商住比。

此外,有消息称，8月下旬，湖南省住建厅领导在率省财源办、省税务局等相关单位赴长沙市进行房地产业税收情况进行调研时，曾就如何加快长沙商务公寓去库存进行过专题探讨。