怎样查贝壳的二手房成交价（二手房如何查房龄）

一、什么是房龄？1. 房龄如何计算，今天小编就来聊一聊关于怎样查贝壳的二手房成交价?接下来我们就一起去研究一下吧!

怎样查贝壳的二手房成交价

一、什么是房龄？

1. 房龄如何计算

所谓房龄，是指自房屋竣工验收合格之后交付使用之日起开始计算，二手房房龄当然也是如此，意思就是从开发商交房那天起，就开始计算房龄了。房龄可以看做是房屋被使用的年限，使用过程中会有一定的折旧，这些折旧影响房屋价格。还有一个很重要的问题，商业贷款年限与房龄的长短是有关系的，就是二手房房龄会影响贷款年限。

2. 房产证上的日期不代表房龄

二手房交易中，购房者能看到的房产证上的日期，是指过了户，办理完房产证，发证当天的日期，是不能准确反映房龄的。例如王先生2001年按揭买房，拿到了房产证，但是因为是贷款买房，上面有他项权的标明。2011年，王先生还完了贷款，更换了新的房产证，房产证上的日期就是2011年，但是很显然，房龄已经有十年了。如果房屋又经转手了几次，就更加难以确定房屋的真实年龄了。

3. “满五唯一”指房龄满5年？

购买“满五唯一”的住宅能减免个人所得税，值得注意的是，“满五唯一”指的不是房龄5年，而是房产证满5年。通常房产证满5年的二手房，房龄都已经超过5年了。

二、如何查询房龄？

1. 到房产管理部门查档

房龄是可以查询的，从房产商拿地建房开始，就会有相应的产权部门进行产权登记，房产部门的房屋信息最准确的，因此这也是最靠谱的方法了。

但对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证等相关证件，到房产交易中心查询。但是因为费时费力，很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。尽管房龄会影响贷款，但是买家需要查询也得等到签过合同进入贷款阶段才行。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了交易手续后才能到房管局查询。

2. 合同中规定房龄

购房者可以在房屋买卖合同中将房龄以及违约条款约定好，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，要求卖方承担违约责任。

3. 从未转手过的二手房可以查看产权证

从产权证的办理时间大致能推断出房屋时间的年限，如果是商品房，一般情况下可由产权办理时间向前推一两年时间，如果是单位房则时间更长，最少前推两三年时间。

4. 观察法

这种方法只能大体估计房屋年龄，如果是新装饰过的房屋，可进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难改，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。此外，由于地板的装修不易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

5. 询问小区内其他业主或物业

小区内的其他业主或物业工作人员如果居住或工作时间很长，那么对于小区的具体情况是比较了解的，他们口中的信息也往往更值得参考，关于房龄真实状况他们也许更了解。

三、关于二手房房龄，还有哪些注意事项？

1. 房产证、土地使用权证不一定能反应真实房屋年限。

房屋年限的计算是从开发商拿地时间算起的，严肃的说，房产证和土地使用权证也有不准确的情况存在。房产证上的日期只是房屋现在的所有权人实际取得该物业产权的日期。若房主购买的是二手房，那么房产证体现的是现有的产权人的拿证时间，其记载的发证日期可能远远晚于房屋的建成日期。

其次，土地使用权证上显示的截止日期虽然可以推断取得土地使用权的时间，但如果房屋的建楼和拿地并非同一时期，开发商拿到地后并不能立刻开工，加上工期和销售耽误的一部分时间，拿地的时间和房子建成的时甚至可以相差十年。

2. 注意老旧二手房

老旧二手房由于房龄太大，不仅影响购房者的居住成本，还影响购房者贷款、生活成本等等。因为在购房贷款的时候，银行会结合申贷人的身份、收入和房屋的房龄等情况进行贷款金额的确认。如果房龄过大，贷款金额则会受限制。

其次，正常情况下，房龄大的二手房地段较好，周边配套也成熟。但是随着房屋年龄越来越大，其小区内的配套以及房屋质量会落后于其他新房或者二手房。另外，房屋的有效使用年限减少，长期风吹日晒，房屋出现问题，维修等物业成本也会增加。

总之，够买二手房时需要根据实际情况想办法核对真实房龄，注意相关事项，最好在合同中将房龄及违约责任约定好。

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