m9和m6有什么区别（一文给您说明白）

2017年南沙区印发《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见》（简称“《新兴产业园用地政策》”）。《新兴产业园用地政策》首创性地提出了“新兴产业园用地”（即M9）的概念。2019年，针对新兴产业园用地，南沙区又出台了《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见土地供后评价实施细则》（穗南产业局规字〔2019〕1号）。上述新兴产业园用地政策出台后，越秀·iPARK穗港产学研基地、奥飞数据庆盛产业研发基地、中铁隧珠江新兴产业园等一批集科技研发、生产实验、商务办公于一体的新兴产业园项目在南沙各片区拔地而起。

2022年11月20日，南沙区人民政府发布了《广州南沙新区（自贸片区）支持新兴产业园发展的用地管理意见（征求意见稿）》（以下简称“《征求意见稿》”）。《征求意见稿》为新兴产业园用地政策的2.0版本，在空间布局、产业准入、规划功能比例、出让金计价、产权分割、销售转让等方面拟进行升级。

不难发现，M0和M9 用地，都是针对新兴产业的优惠用地政策。笔者对新旧文件进行了对比研究，并结合广州现行的M0政策，给各位详细解读广州市内M0和M9 用地政策。

一、产业准入、空间布局方面的对比

（一）《征求意见稿》与《新兴产业园用地政策》的区别

《新兴产业园用地政策》，在广州首次提出新兴产业园用地概念。《征求意见稿》在《新兴产业园用地政策》进一步完善了新兴产业园用地的定义，更新产业准入类型，增加空间布局内容。两者对比如下：

由上可见，《征求意见稿》对新兴产业园用地形成了“一主一限”的要求：

“主”指的是——“以智能网联新能源汽车、新一代信息技术与人工智能、生物医药与健康产业、航空航天、新能源与节能环保等战略性新兴产业发展为主”。

“限”指的是——“严格限制一般性成规模生产、制造等产业链“中间”环节(用于研发和试验场地除外)进入园区。”

（二）M0和M9的区别

律房律地对比M0和M9用地（以《征求意见稿》为准）的性质、准入门槛、空间布局，供产业用地开发者参考：

二、规划功能比例的对比

《征求意见稿》对比《新兴产业园用地政策》主要变化有三：

一是取消关于产业园地块规模的限制；

二是优化用地功能配比，强化产业主导功能；

三是根据最新的规划设计要求，增加了产业用房建筑工程的设计规范。

以上产业园地块的新规定、新限制，其政策目的是避免产业园区发展“房地产化”，优化规划设计，聚焦产业本质。

广州现行政策下，M9和M0用地的用地规模、用地功能配比、用房建筑设计都有较大的不同。值得关注的是，M9用地配套服务功能计容建筑面积要求为不得高于40%，而M0用地中行政办公及生活服务设施的计容建筑面积不大于总计容建筑面积的30%。笔者将两者列表详列，方便园区开放建设者参考选择：

三、土地出让金方面的对比

《新兴产业园用地政策》中M9用地的计价方式为“按不同地类用途分别计算楼面价后得出综合楼面价”，而《征求意见稿》中M9用地的计价方式变更为“同地段商务办公地价30%”计价。《征求意见稿》的该变动，使得M9用地与广州现行的M0用地土地出让金计价（同地段的办公用途市场评估楼面地价的20%）的计算形成了阶梯递进。

值得注意的是，M9对于地下空间免收土地出让金，一定程度上弥补了地上建筑面积计价高于M0的劣势。同时笔者将其与现有的M0政策进行对比，具体对比如下：

《征求意见稿》对《新兴产业园用地政策》中土地出让金支付方式进行了优化，分期支付的年限从六个月延长至一年。同时，《征求意见稿》明确分期支付土地出让金的情况下，需要支付一定的利息。具体如下：

四、产权分割、销售转让方面的对比

对比《新兴产业园用地政策》，《征求意见稿》融合了广州市其他的产业用地政策，增加了较多产权登记、分割转让的规定，以期对产权登记和分割转让进行精细化管控。律房律地团队对比了M9以及M0用地政策中关于的产权分割、销售转让的规定，具体如下：

对比《新兴产业园用地政策》，《征求意见稿》融合了广州市其他的产业用地政策，增加了较多产权登记、分割转让的规定，以期对产权登记和分割转让进行精细化管控。律房律地团队对比了M9以及M0用地政策中关于的产权分割、销售转让的规定，具体如下：

值得关注的是，在自持物业方面，M9用地的可分割比例高达80%，相对M0用地有一定的优势。

五、总结

《征求意见稿》是在今年6月年国务院印发《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》的大背景下出台的，结合南沙整体定位为“打造成为立足湾区、协同港澳、面向世界的重大战略性平台”，M9用地应会更加偏好与港澳、世界互联的项目。对南沙M9用地有意者，大可讲好这方面的故事。

通过上述对比，广州的M0和M9用地各有千秋。工业用地与住宅用地的最大区别，在于产业的流动性较强，对地域的黏连性不强。为了吸引新兴产业落地广州，在出台用地新政时，除了要对比同市相近类别的用地政策之外，还要与毗邻的珠三角各地的M0政策作仔细比较，以增加自身的竞争力。（东莞市在9月也出台了M0新政，具体分析详见《东莞M0新政出台在即，会优化掉您的产业项目吗？》）