被低估的房产有哪几种（这类房产被严重低估）

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提问：神，我预算房子总价250-300左右。目标区域：锦江，青羊，成华，武侯，龙泉，双流都可以选择。要求：保底三室，电梯房，小区环境能居住，学区小学和初中都中等过以上。求推荐看看？

回答： 你的预算和综合情况，算是比较典型的了。不过你的目标区域合着是除了高新南、天府没法买，然后也看不上金牛啊？ 如果要孩子上学方便的话，我认为龙泉、双流虽然也好，但肯定比不上5城区，加上你的预算250-300万其实也不低，所以建议你把重心调整到5城区来，也就是青羊、武侯、锦江以及成华。 青羊的话，其实可以看看内金沙，比如中大君悦金沙等，但是当下指导价影响下架了很多房源，你可以去线下多实地打探。如果房源比较多的话，可以看外光华的，比如凯德风尚、俊发时光俊园和中铁西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周边的长虹和悦府、万科金色领域、保利香槟光华、恒大翡翠华庭这些楼盘。 武侯区可以看武侯新城的，北二外这边的，置信丽都花园城ABCD区，非常满足你的预期和预算。 锦江比较分散，像东湖的望江橡树林；三圣乡的华熙528艺术村和卓锦城，都是值得的。 最后成华区主要分布在沿东北的中环一带，推荐看华润24城小套三，万科金域蓝湾以及恒大豪庭和中海新华府（后两个偏刚需）。 可以说这些都是比较兼顾你的预算，而且还考虑到上学方便的各区选择了，总的来说，建议你还是多去线下实地看房。

提问：雕叔老师好，知园第二批次的楼盘选房应该按照怎样的原则选取呢？分别是4,7,8,9栋？这样户型的楼层应该怎么选择呢？（7,8栋有17层，4,9栋是18层），以及优选图上左边的B还是右边的B户型呢？

回答： 首选南北通透的吧，7、8栋的B户型是可以的，其次4栋的B户型（实际是朝西北-东南）和9栋的B户型（同4栋，但是视野不如4栋）。 然后再看不通透的户型，也就是A户型，依旧是先看7、8栋，然后4、9栋的就旗鼓相当了。 楼层就尽量选择总楼层的1/3以上楼层，与此同时还要排除掉4、14、18楼以及顶楼这种。你算一下。 优先哪种B户型，那就看该户型周边是否有楼栋靠近，遮挡，尽量选择宽阔无遮挡的（边户），比如7栋靠右，8栋靠左，9栋和4栋靠南的。

提问：再次打扰了雕叔，请问下投资买房，如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀？

回答： 从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。 顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。 所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。 前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差，后者总价略高于平层，考虑赠送觉得很划算，住进去就知道了你根本不愿意往地下钻，哪怕有个还不错的采光井。 露台花园喝茶、下跃空间搓麻，都是美好的愿望，但大多数人的生活是茶米油盐，没有坚持健身、绘画的毅力和情趣，更多的是加班和孩子教育的琐事充斥，你还得996，所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。 居住在刚需层面讨论，实用还是第一位的。 但是电梯高层的顶楼，比如当下开发商的工艺，还是比较注重漏水和保温隔热层的，基本上没有以前平房的问题了，只不过碍于大家的心理，这类顶楼还是有一些价格折损，此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问：雕叔，求助！之前我们打算是买学区房的，但是你也知道当下学区房政策变动较大，我们现在非常犹豫，不知道怎么看待这个政策，成都的学区房还能买吗？如果可以买的话，又该怎么买？

回答： 你好，学区房改革，打破的是教育资源的垄断，这个大趋势是不需要去质疑的，总的来说，你可以尽量去选择兼顾居住属性的，而不是纯粹图老破小挂户的学区房，政策在向多校划片倾斜，最终收益的，是这些兼顾彼此的片区和楼盘。 学区房改革可能是房住不炒之后，下一个房产改革坚定目标和方向。房子逐步跟教育脱钩，学区房正在利空，未来学区资源会越来越平衡，走入教育平权时代。 但是从政策上来说，未来中国是肯定会逐年出政策，调控解决教育不平等的问题，相关政策可能会有延续性。打破教育垄断，均衡教育资源，任重而道远。 那么成都学区房还能买吗？能买，只不过未来房子价值核心仍然是品质。 我建议三点。 （1）把房子居住属性放在首位，尽量选择能够兼顾一家自住的次新板块次新楼盘，与此同时，还带有一定学区属性的楼盘，比如青羊五区、锦江三四区以及高新五区等。 （2）看重更好的教育区域，未来多校划片会是主流，整体来说看一个区的教育均衡程度，目前教育是有区与区之间的教育壁垒的，比如青羊领衔的，不会去发展你金牛，锦江领衔的，也不会去照顾成华，因此教育均衡程度，还是要着重青羊、锦江这种区域。 （3）远离老破小，摒弃某些青二锦二学区房的“标间”“只有卫生间和卧室大小”的品质。这些以往常常只用来学区挂户，但是唯一的学区优势被分散后，那么自然荡然无存，虽然总价不高，但毕竟学区的利空大于房产的投入，得不偿失。

提问：您好雕叔，资金有限40到45个，去大丰和三河场看了两个盘，一个是香悦庭精装1.3 1.4万单价，一个是宸德公馆清水1.3 1.4左右，离地铁都还可以，但是发现咋都是这种一两栋的微型社区，社区太小不敢下手。 又看了周边二手富力桃园，这小区很大也不错，有刚满五的房子，但是我是买的婚前财产，担心二手房入手太旧，毕竟再出手就是十年的房龄了，以后不好出手，给砸手里了。我的疑惑就是，一这种满足我预算和地铁要求得太小的小区能买吗？二是买二手做婚前财产值得吗？望雕叔指导！

回答：你好，你说的两个楼盘确实是存在这样的情况，当下价格怎么说呢，也谈不上什么剪刀差吧，优点就是新房，缺点就是没啥剪刀差，而且体量小。 试想一下，你以这个价格买到新房后，很快他们就会消失在历史洪流当中，并不起眼，除了所谓的房龄新的概念，在板块内并无什么特色，这其实是比较危险的，因为大家并不会因为房龄新，就去看一个价格、市场号召力没有特色的楼盘，也就是可能丧失流通性。 这个时候，和本地的一些规模较大的二手房的流通性，还真说不准就一定比诸如富力桃园的好。 当然，你看富力桃园的房龄较大也确实是个问题，到现在都10来年了。 随意我建议你不妨去看看另外一些更加次新一点的规模大的具有市场代表性的二手房楼盘，不论是新都还是大丰，都可以去找找，比如大丰，指导价下的好些楼盘，其实完全可以砍砍价，虽然最后可能比一万三四贵一点点，但是从房龄和楼盘品质规模来看，是值得的。

提问：请问雕叔，问下高新西区的桂语听澜这个人才公寓怎么样？跟朗悦府相比呢？

回答：桂语听澜整体来说还是需要今后12号线通车了才有奔头，才能和主城区紧密相连。另外商业和教育是没问题的。单看产品的话我觉得还是很有诚意的，一梯两户洋房和两梯四户的高层都还是偏刚改改善的产品，和此前其他区域的人才公寓一众高低配不一样，就看价格是怎样的了，如果价格很不错的话倒也适合西北门工作生活的人群。 朗悦府地段更偏离高新西区大学城板块，距离蓉2号线有轨电车近，主打的是高层，也要看具体产品形态和价格，据说高层1.4，洋房1.6，算不上便宜了。从地段和产品来看，桂语听澜要好一些。

提问：我是锦江区刚二（集体户多年，无社保）资格，已报名建发央玺8月批次，准备购买叠墅。目前其单价并不高，从33000—34000多，但总价其下叠在1100万元以上。比较满意其品质，但总价比较高，担心后期保值、转让难等问题，想请教一下您的看法。

回答： 建发此前都是熔断的，但现在市场，包括新房，开始真正转冷（此前三四月有一次假的转冷），另外他开是也是大户型，所以熔断太难，因此你单纯靠户口的话的确是刚二，想买入建发央玺的话，从资格和资金预算上，都绰绰有余。 别墅这种产品在保值上是两极分化的，一是偏僻郊区或者近郊，非核心地段的，比如以前的牧马山，温江，万科五龙山，东山新城这一带的别墅，说实话，保值吗？一点都不保值。 但是另外一些核心地段的别墅，又很保值，比如攀成钢的，大源金融城的，麓湖这些的，因为地段好，而且属于偏稀缺的资源，所以非常保值，甚至增值也随着楼市大环境而收益颇丰。建发央玺我认为是后者，地段好的稀缺的保值增值产品。 另外转让难这个则是别墅的通病了，毕竟是小众产品，而且是高总价产品，市场上本就和普通住宅没法类比，流通性肯定是受到影响的，就算是金融城，浣花溪或者麓湖这类顶级的别墅产品，转让都是不容易的，但这并不影响它的价值体系。 别墅的转让，需要耐心和缘分。你如果是自住，完全可以不用着急，你如果是纯投资，那么可以把周期拉长一些，还是能套现转让的。

提问：雕叔你好，请问如何评价滨江樾城？想买来自住、改善，比较看中居住舒适度、教育、板块以后发展。

回答：滨江樾城主打的就是产品和赠送，产品我不用费口舌了，大家都看得到挺好的，没有啥槽点。 主要是两方面的考虑，第一是配套能否撑得起来，第二是这个价格段是否是最优解？ 第一点，除了地铁，周围的铁路线、城市界面，商业，都不咋地，关键是教育甚至还不如三圣乡的盐道街分校吧，整个板块的人气也不是很高的，属于比较低迷的一个板块（严格来说，都快不属于热闹得川师板块）。 第二点，目前滨江樾城的总价段，更适合买建发央玺或者华熙528大平层，更可以等蓝润泷门，前提是买建发或者蓝润，顺位度需要较高，而买三圣乡的华熙，则不那么严格，可以和滨江对垒，综合板块的发展前景来看，甚至不如华熙528，也就是作为普通或者顺四的改善类，如果不是特别看重品质，被滨江的赠送吸引，反而可以有更好的选择。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢！

回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？ 眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？ 恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。 再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：郫都万科城、龙泉龙湖三千城以及新都奥园御景新房，买来六年后小孩大学毕业后住家，选哪个更有价值？

回答： 郫都的万科城在犀浦，整体来说虽然是万科系的刚需产品，但毕竟是万科背书，所以品质还是挺不错的，在犀浦的地位也一直很高，当下单价1.7-2.2万，整体来说在犀浦本地属于偏高的价位。 从实地的配套和居住体验来说，万科城也不负众望，城市界面近年陆陆续续都有所改观，业主满意度也逐年提高，如果你6年后你孩子来这边自住的话，还是比较舒服的。 只不过它的问题在于一方面在犀浦属于偏高的段位了，不过这都不说了，如果小区好，价格高点也能理解，更主要的是，它位于西北方向，和如今成都向东向南的大方针，是有所背离的，这就导致今后它的能级会比较受限，城市版块的发展潜力比较一般。 所以你们要去看到底是注重当下的自住，还是注重未来的成长了。龙湖三千庭是龙泉大面的刚改代表楼盘，前段时间出台了指导价，大概1.8万吧，而实际上它的市场挂牌价大概是超过2万了，整体来说不输万科城，甚至还更高一些，但它是刚改产品，有洋房也有高层，品质上有龙湖加持，一直口碑不错。和万科城一个很大的区别在于它是东进方向的，又东又南，所以市场认可度比较高，大家对这个版块的预期也不错，如果要二选一，龙湖三千庭从综合条件来看，我认为是优于万科城的。 最后你说新都的奥园御景，我确实没查到，你说的难道是成华青龙场的奥园云璟，这个楼盘虽然是主城区，但是一方面真贵，另一方面地段偏僻，被铁路、高速和三环路三角包抄，形成了一个三角形，区域内部的综合配套，不论是地铁，还是商业等，都比较差，由来不是楼市的热门版块，从人气产业和配套预期等看，我们建议放弃。 综上，建议龙湖三千庭。建议你还是多去线下实地看房，多看多比较多分析，才好做出内心的抉择。

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