居住权与以房养老事例（民法典以房养老）

近日，居住权登记工作，在我国各地陆续展开。居住权作为一个全新的概念，开始逐渐落地成为现实，被人们所了解和知晓。

户主在不动产登记中心领取不动产居住权登记证明

2020年，随着万众瞩目的《民法典》出台，其中对一项新增的物权进行了规范——居住权。

《民法典》第366条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”

居住权在国外已经是一个非常成熟的概念，但对于我国人民来说，还是一个比较陌生的新事物。居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。

很多人也许还不太理解居住权诞生的意义。其实这些都是来自于现实生活中的实践。

前两年大火的电视剧《都挺好》里，主角苏大强面临的困境——丧偶老人黄昏恋，在这段恋情中，最大的障碍是子女担心老人财产尤其是房产“被骗”。而一旦有了居住权，老人可在将房屋所有权留给子女的同时，为“老来伴”设置居住权，保障其居住权益。

《都挺好》中苏大强的黄昏恋遭到全家人的反对

另一个方面来说，居住权具有法律效力之后，对于我国的以房养老保障模式又多了一条路径选择。

老年人可以将自己名下的房屋出售，但同时要求保留居住权，这种办法可以在最大程度上照顾到买卖双方的利益。 对于老人而言，将房屋价值套现，可以为自己养老带来一笔不菲的资金，同时又不至于因为卖房之后居无定所，从而达到以房养老的目的；而对于房屋的买家而言，老人身故之后，居住权无法继承而自动失效，买家实现对房屋的全部权益。

居住权将是每个人养老规划中需要了解的重要概念

因此，对于很多中老年人而言，在为将来养老做规划的时候，居住权将是一个需要了解的重要概念。

当下国内“逆向抚养”的现象普遍存在——父母需要拿出毕生积蓄，甚至变卖旧房来为子女购置成家的新房。这个新房的所有权，由于家庭观念的影响，通常是登记在子女名下的。

我们知道，所有权人在一定程度上可以自由地处分其财产，那么已经用尽积蓄、甚至失去老房、无依无靠的老年人，对于新房的居住权利何以保障？这就是我们期望“居住权养老”制度解决的问题之一。

当下国内“逆向抚养”的现象普遍存在

然而事实上，居住权所面临的第一个问题就是普及程度太低，根据某项针对老年人的调查研究显示，无其他住房而与子女同住的老人中，九成都没听说过“居住权”这一概念，但大都表示对此感兴趣，并认同这会对老人的居住权提供有效的保障。

居住权养老面临的第二个问题，是调查中虽然多数老人都同意“居住权”有利于保障老年人“老有所居”，但很多老人同时也提出，毕竟都是一家人，在给儿女买房时提出登记“居住权”，多少有点伤感情。而老人们对于“伤感情”的担忧，势必会影响居住权养老的实现和普及。

老人们普遍认为，买房时对儿女提出登记“居住权”，多少有点伤感情

除了上述“逆向抚养”涉及到的居住权登记之外，真正会参与到我们所说的“居住权养老”这个市场的买方，基本上不太可能是个人，而主要是银行等金融机构。毕竟如果个人买家在支付了购房的真金白银之后，由于居住权还归前房主所有，未来十几年甚至几十年，都无法居住甚至无法出租的话，这样的情况没有多少个人买家会愿意参与其中。

银行等金融机构将是居住权养老这个市场的主要买房

而对于银行金融机构而言，之所以愿意参与这个市场，购买价格肯定会比正常的市场价格低很多，否则，一旦没有合理的利润空间，将不会有任何机构愿意参与其中。

所以，居住权养老能否成功的核心，最终还在于能否确定一个买卖双方都接受的成交价格。如果房屋定价太高，机构不会参与，如果定价过低，老人会觉得吃亏。考虑到每个老人的预期寿命不同，以及未来房屋价值波动的风险等等，如何给居住权定价，还是一件非常复杂的事情。

如何给居住权定一个双方都满意的价格，是一件非常复杂的事情

另外，这其中依然有我们之前提到过的感情因素影响。因为中国人的传统习惯是将房子继承给后代，那么，选择以房养老之后，意味着将房子这个最重要的资产卖给了银行，而不是留给后代。很多老人可能会担心因此影响和子女之间的感情，毕竟他们晚年需要的不只是足够的钱，还有子女的关心照顾。

中国人的传统习惯是将房子继承给后代

虽然设立居住权，带来了诸多好处，但要用好这项权力，也要遵守最基本的“游戏规则”。比如，设立居住权有严格的程序性，应采用书面形式订立合同，并及时申请登记。

再比如，居住权因人而设，故而不得用于生活居住以外的用途，不得转让、继承、抵押，没有事先约定，不能将住宅出租，等等。

居住权养老作为新兴事物，还有待提升和改进

当然，对于居住权养老这一新兴事物，也还有很多继续提升优化的空间。只有在守住了底线的同时、不断进行总结和改进，居住权才能更好地惠泽公民，造福社会。

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