参考收益率怎么算年收益（收益法-净收益按一定数额递增）

一、净收益按一定数额递增的公式

　　（1）收益期限为有限年　　公式：　　

　　公式的假设前提：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A （n－1）b；报酬率为Y，且≠0；收益期限为有限年n。

　　（2）收益期限为无限年　　公式：

　　公式的假设前提：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递增，至未来第n年为A （n－1）b；报酬率为Y，且＞0；收益期限为无限年。

　　【例】预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元，收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%。请计算该房地产的收益价值。　　【解】该房地产的收益价值计算如下：　　

　　二、净收益按一定数额递减的公式　　公式：递增b变为-b　　

　　b：净收益逐年递减的数额　　可以推算未来第n年的收益：A－（n－1）b。　　假设前提：净收益未来第1年为A，此后按数额b逐年递减，未来第n年的收益为A－（n－1）b；报酬率为Y，Y≠0；收益期限为有限年n，且n≦（A/b） 1。　　确定合理经营期（含义：年净收益为0时的期限）　　A－（n－1）b＝0　　求出n=（A/b） 1，即为合理经营期限。

　　【例】预测某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2万元。请计算该房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前和结束后一年假定经营情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该房地产的收益价值。　　【解】　　思路：先计算合理经营期限，再计算合理经营期限对应的收益价值。　　（1）该宗房地产的合理经营期限n计算如下：　　方法1：公式法　　令A－（n－1）b＝0　　有25－（n－1）×2＝0　　n＝25÷2 1＝13.5（年）　　方法2：试算法　　25　23　21　19　17　15　13　11　9　7　5　3　1　-1　　N＝13.5（年）　　所以合理经营年限为13.5年。

　　（2）该房地产的收益价格计算如下：　　

　　如果实在不记得公式，也可以用下法。