现在成都买房还是买二手房（现在该买新房还是二手房）

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提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?

回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。 复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问：为了小孩读书，请问买成华小学对应的老小区，以后的发展趋势，会砸在手里吗？

回答： 成都区与区之间存在教育集团的教育壁垒，当下成都公认的优质教育还是基本集中在青羊区、锦江区和高新区。 在某份不具名的成都学区40强的名单里，前20名除了2所来自武侯，其余全部是上述三个区域。成华区排名最靠前的是第28名的石室小学、第36名的双林小学以及第37名的成华小学。 当然，成华小学在成华区肯定优质的，但是成华区初中一般，所以吃亏在小升初。所以很多成华小学的学生在四五年级后会转到锦江青羊继续就读。 虽然如此，成立30年的成华小学在区域内属于顶流，生源质量也有极大的保障，整体来看还是备受当地家长追捧的，对口的老小区则多聚集在新鸿路、万年场、双林南支路、积步街等区域，由于老小区和同属该校划片的九龙仓御园、保利康桥等豪宅，价格优势明显，学区房购入门槛较低，所以今后该区域的老小区在增值性有豪宅拉动，在流通性有学区支持，砸在手里的可能性并不大。

提问：雕叔你好，同一楼盘洋房在价格相差不大的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：作为投资选择高层，简单讲下洋房和高层。 很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。 同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。 洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买得比较多。 而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。 买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。 买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？

回答： 首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。 那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。 梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。 转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。 它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。 最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答： 450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。 第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。 如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。 第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。 比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：本人双流区顺2资格，想在双流购买一套套三新房，预算在160-180之间，二手，新房均可，希望周边配套设施齐全，请问有哪些可以推荐？

回答： 双流的话，无非是有三个大的板块，一个是双流城区，包括蛟龙港等地，价格低廉，但是和南门衔接度不够。第二个是航空港，目前以二手房为主，稍微杂乱，房价也比较低，比较适合预算一般的偏南门的购房者。第三个就是华府怡心湖，这个区域二手房价格偏高，新房也水涨船高，顺位度不高，或者预算不够的话，一般不好买。 整体来看你180万以内的预算，如果买新房的话，结合到你顺二的资格，是比较推荐去看看华府的，比如可以看一些刚需盘，如蓝光锦云天府、北辰鹿鸣院还有华府悦璟，因为偏刚需，所以价格还算中庸，而且你的刚二资格，大概率也是买得到的，可以多加关注。 至于二手房，180万的预算在华府就很难买到了，建议可以转向航空港或者蛟龙港看一些地铁附近的次新套三，我推荐看航空港的温哥华南苑、空港晶座；蛟龙港（双流城区）的北大资源燕楠国际、燕楠国际云锦、远大林语城南庭等等。

提问：雕叔你好，我是高新区刚一，社保14个月，想买高新区/天府新区的新盘。预算总价300万以内，如果非常值得可以400万，但压力会比较大。投资 自住，比较在意房子未来升值空间、剪刀差、交通、商业配套，请问：1.高新区：目前我有关注山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府、中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD，请问我哪个比较有希望，建议冲一冲呢？2.天府新区：我在天府新区是刚四了，有哪些比较合适的新盘可以冲一冲呢？对比高新区上面提到的几个盘，是高新区的好，还是天府新区好？3.二手房：我这个情况，是否需要考虑二手房，如果可以，二手房推荐哪个板块呢？

回答： 整体来看，你目前高新刚一，这里的刚一你要确定你社保是在高新区连续缴纳（而不是中途转来累计的）14个月，然后你的户口在高新区也是连续而不是中途转区来的12个月以上哈？ 这样的话，不论是三倍熔断的热盘还是普通的新房，你才能叫做是刚一资格。整体来看，你的社保时常不算太常，然后总的预算也不算太高，所以基本处于一个不上不下的概念，主打天府和高新的新房，还是有些难度，很多时候都只能说是抱着试试运气的想法去报名。 1、高新区的山河玖璋、凯德世纪名邸、长冶南阳御龙府，这几个剪刀差比较大，预计社保时常可能会要求比较高，你的14个月，有点悬。中洲锦城湖岸二期、陆肖TOD这两个，总价比较高，中洲可能接近500万，陆肖起步350-450万，压力是大一些，如果非要二选一的话，陆肖是更合适的选择。除此之外，也可以关注一下金隅金成府，预算和你的顺位都还是比较合适的，就是捂盘很久，一直不开盘，但是可以保持关注。 2、天府新区刚四的话，更不好选了，能选到的都是些歪瓜裂枣，整体来看是不如等高新区的，但是也可以把天府新区的作为备选吧，相对来说推荐可以看看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府/中铁卓越城、鹿溪樾府这几个楼盘，不论是资格还是预算还是你的多方面需求，都是比较匹配你当下情况的。 3、二手房的话当下也是可以作为备选，和新房一起推进的，但是富贵险中求，二手房当下也有很多问题，比如单价贵，比如放款难，比如指导价下首付比例高等，总之和新房相比，都是有利有弊的，不能说绝对就买哪种好，只能说是哪种缘分更先到来。 如果要看二手房的话，我比较推荐你多去看看大源（大多受制于指导价，下架了，需要去线下门店询问具体房源和楼盘信息）、市一医院（南城都汇）以及新川（中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、龙湖九里晴川）几个板块的高新楼盘。 至于天府新区，现在1.5万以上的无法备案，对买家极为不利，而且天新二手房泡沫较大，存量品质楼盘也不多，所以放弃。

提问：雕叔你好，中港东湖壹号这个楼盘怎么样？觉得位置很好，但开发商很一般，如果后期是开发商的物业那更一般了，72亩修14栋，容积率4，感觉小区修得很密，偏刚需。建发央玺还有两批次高层，看中央玺的品质，喜欢东湖壹号的位置，很纠结，望指点。自住兼投资。

回答：中港这种怎么能和建发相比呢，中港在这边陆续开发了几个刚需盘，最后的市场反响都比较一般，如果不是位置（其实你也只是看重位置），很难说跑赢大盘，中港的几个盘几乎都是趁着地段和楼市行情，在被动地浮浮沉沉。 整体来说中港的产品主打的是刚改、改善类的大户型，这点和建发的高层有点类似，预估单价不会便宜，总价和建发旗鼓相当，从我们的经验来看，买房虽然很看重地段，但是内在品质和楼盘的号召力也要讲究，综合来说建发是更好的选择。

提问：你好，雕叔！我家是武侯区户口，成华区社保，现在房价比较稳，我有两套房在出租，不知道该怎么优化，或是继续持有不变，主要是怕跑不赢通胀或变成“不动产”，现在大环境不好，不好赚钱了，每个月家庭流水收支平衡，没有多余资金 一、1号线桐梓林地铁口03年交房的小高层电梯房，115平三房，每月租金5000 二、 4号线凤凰大街地铁口，18年底交房（湟普国际）141平4房，每月租金3200。

回答： 目前来看，置换或者优化需要有两大前提，第一是有置换的底气，第二是有置换的必要。 底气是指，你出售后，再重新买，一般是需要加杠杆加预算的，去博取更大的增值空间，这样一来，短期的一些税费、中介费以及长期的月供还贷，就需要你们有现金流来支撑，而目前你们是收支平衡，那么这就算是缺乏底气了。 必要，是指你们的房产确实是劣质资产，需要快速逃顶等。但是我看桐梓林地铁口的电梯小高层，整体还算优质，租金也相当可观，虽然板块逐渐老化，但是没有更好的去处的时候，暂时可继续持有。而湟普国际18年交房的，目前应该还限售或者没下证吧？能交易吗？从租金来说倒也中规中矩，不是劣质资产。 整体来说，你们置换再买，肯定是往改善一些的方向走，但是卖掉任何一套，再去改善，是需要持续投入的，会打破你们的收支平衡。而卖了去买纯刚需投资盘，这就需要看你们的总价预算了，另外还有每个月折损的租金，是否会造成新的收支不平衡？ 如果卖两套换一套，也不是不可以，需要你对两套房置换后的再买什么房子，总价、方位，或者说具体楼盘什么轮廓有一个清晰的认识后，我觉得才可以，而不是对未来都没有一个好的评估，就随便为了卖而卖了。

提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

回答： 特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个： 1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。 2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。 3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。 4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。 5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。 在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。

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