值得长期投资的十大板块（深度分析:未来5-10年）

北京市最具潜力投资区域之一，说到潜力自然就是相比于北京市整体均价来说偏低的区域，未来追上北京市大盘甚至超过北京市大盘的区域，这才能称之为潜力区域，对于投资来讲是个好的选择。

投资选择一：新机场线

利好板块：丽泽、草桥、玉泉营、大兴新城

首先要说的是新机场线一期，目前已经正式运行。全线共设草桥、大兴新城和大兴机场三站。

虽然草桥是暂时的临时起点，但这个板块的关注度比较高。主要就是新机场线 19号线的利好。

地铁19号线

19号线南起新宫站，北至牡丹园站，全长22.4公里，共设10座车站，其中8座车站为换乘站，设新宫车辆段一座。

10座车站中，除新发地站和牛街站外，其他8座车站均为换乘站：

　　新宫站→大兴线

　　新机场线←草桥站→地铁10号线

　　右安门外站→14号线换乘

　　地铁4号线←平安里站→地铁6号线

　　积水潭站→地铁2号线

　　北太平庄站→地铁12号线

　　牡丹园站→地铁10号线

　　地铁2号线←金融街站→地铁1号线

在这些换乘站中，金融街站预留远期与1号线及2号线复兴门站换乘条件。

19号线经过南苑边缘组团、金融街、中关村科技园等重点功能区域，跨越丰台、西城、海淀三大城区，是一条纵贯南北的轨道交通骨干线路，也是中心城西部地区的加密线。

建成后可缓解金融街地区的交通压力，同时可在草桥站与新机场线同步换乘，是服务于京津冀协同发展战略的重要配套基础设施。

该线路采用8辆A型车编组，设计最高速度为100公里/小时，平均站间距2.3公里，与在建的3号线、12号线、16号线、17号线、平谷线等共同构成北京轨道交通大运量线网。

19号线也是一条南北走向，关注度很高的骨干路线。这条线跨越丰台、西城、海淀三大城区，经过南苑、金融街、中关村科技园等重点区域，同样是潜力很大的地铁线路。

目前草桥是10号线、新机场线的站点，在2021年，19号线草桥以南将作为样板段在2021年先行开通。

19号线一期从草桥可以到达金融街。

19号线二期将继续向南北延长，根据规划，北段由牡丹园出发，经北沙滩、花虎沟、上清桥、西三旗、龙泽、生命科学园（史各庄）、沙阳路（沙河大桥）、满井，终点为沙河高教园与昌平线换乘；南段将设置南苑站、西红门东站、星光影视城西站、磁各庄西站、海子角站等车站。

对于在金融街、中关村一带上班的刚需人群，可以重点关注草桥板块。300-500左右的区间，还是可以有不少可以选择的。

选择二：接下来重点要说丽泽板块。

作为最新国门工程，全国人民都对北京新机场的建设充满了期待，相关配套的轨道交通工程，也一直广受关注。

北京轨道交通新机场线，原规划南起新机场南侧，北至中心城草桥站，线路全长 41.365km，其中地下线和 U 型槽 23.65km，高架和路基段 17.71km。共设 3 座车站，分别为新机场北航站楼站、磁各庄站和草桥站。

目前规划有了重大改变，新机场线的北侧起点并没有终止在草桥，而是继续向北、向西，最终停在了丽泽站。

更让人惊喜的是，新机场的城市候机楼原本设立在草桥，伴随着新机场线北延，候机楼的位置也向北移动至丽泽商务区。届时大家在商务区内即可完成值机、行李托运等事项，20分钟便可直达新机场。

其实，在最早期的时候，新机场线起点是在牡丹园，深入中关村、金融街等人群比较多的客源地。但因为工期、成本、施工难度等等问题，只能改成草桥换乘19号线、10号线的方案。

在新机场线的调整中，新机场线草桥至丽泽金融商务区段新加了3.5公里总投资40.4亿元，项目建设工期3年。同时也会配有城市航站楼。

依据《北京城市总体规划（2016年-2035年）》及轨道交通规划，丰台区作为北京重要的中心城区，既紧邻“一核”（首都功能核心区），又连接“两翼”（城市副中心和雄安新区）。借助区位优势和经济新动能，丰台在新的发展大引擎中聚合、裂变并飞速发展，将成为“一核”与“两翼”协调发展的关键节点。

火车跑得快，全靠车头带。房老师看来，丰台区发展的火车头自然就是其核心板块，丽泽金融商务区。

丽泽金融商务区规划于北京西南二、三环之间。在三环里寸土寸金的北京，这个区位占据着得天独厚的天然优势。

丰台区域内的北京南站、北京西站、与即将改建的丰台站组合，三大枢纽将形成一小时的京津冀交通圈。 再加上京港澳、京开、京津唐高速公路及区域快速环线，其核心位置的丽泽商务区，伴随着丰台区域交通建设的进一步完善和发展，已然成为首都超高速交通最密集的枢纽地。

雄安至北京大兴国际机场快线预设7座车站，R1线延伸至保定东站工程预设6座车站，R1线和延伸工程共计预设13座车站。

R1线项目南起雄安新区启动区，北至北京大兴国际机场北航站楼，线路全长85km，其中雄安新区段40km，廊坊段41km，北京段4km。

线路采用市域城际铁路标准制式，预设7座车站，分别为：雄安航站楼站、金融岛站、东二组团站、雄县站、雄安站、霸州经济开发区站、永清站。其中，雄安航站楼站为机场旅客提供值机和行李托运功能。

R1线延伸至保定东站工程西起保定东站，东至城市航天楼站，全长39.9km，其中雄安新区段20km，保定段19.9km。

线路采用市域D型车，预设6座车站：保定东站、大因镇站、寨里站、一组团站、二组团站、三组团站。全线除新区起步区范围内及保定东站段之外，采用高架散设方式。全线设停车场一座。

（图片来源网络）

雄安至北京大兴国际机场快线项目是列入新区“四纵两横”高速铁路网的重要干线。该线路时速160km以上，建成后实现雄安新区启动区至北京大兴国际机场“半小时”、至北京金融街“一小时”通达目标。

为什么说从雄安一小时能到金融街，这就必须提到大兴机场线和丽泽城市航站楼了。

R1线从雄安到大兴国际机场，要进京坐大兴机场线无疑是最佳选择，而R1线同大兴机场线都采取市域城际铁路标准，所以R1线很有可能成为大兴机场线的南延线，形成一条全长166Km、全程16座车站的市域快线。将丽泽、大兴、永清、霸州、雄安、保定等地连接，对丽泽、环京相关板块利好非常大。

之前，一篇终止原《轨道交通新机场线丽泽城市航站楼设计方案及建筑一体化城市设计方案征集》工作的声明，搞得大家以为丽泽航站楼要取消，谣言沸沸扬扬，现在也不攻自破了。

我们再把丽泽这个板块详细分析一下。只从地铁规划来说，丽泽板块的线路太强大了。

除了已知的新机场线，还有14号线中段的建设，16号线南段外，还有规划中的11号线、丽泽-金融街联络线（也叫房山线北延，或者25号线，南起房山线北延丰益桥南站，北至金融街站）。

金融服务业将是丽泽未来产业发展的重中之重。

北京丽泽金融商务区规划研究范围总用地8.09平方公里，其中核心区总用地2.81平方公里，核心区新建地上建筑规模540万平方米，用地功能包括商务办公、多功能混合以及配套居住等，自西向东分为金融文化混合区、金融商务核心区和金融休闲混合区，是北京市三环内最后一块成规模的开发区域。

北京新版城市总体规划提出，丽泽金融商务区将建成新兴金融产业集聚区、首都金融改革试验区，这样的定位透露出强烈的创新气息。丽泽金融商务区要重点发展互联网金融、数字金融、金融信息、金融中介、金融文化等新兴业态，积极吸纳金融街、北京商务中心区配套辐射。

这就意味着，金融立区、金融立发展的态势形成，丽泽将成为金融街之后的第二极。

丽泽商务区这一个站点，足足有5条线路换乘的配置。更不要说环绕着周边还有10号线。

从交通轨道的规划，以及新机场北延来看，上层对丽泽的偏爱很明显。未来的发展，我个人是非常看好的。

另外，因为16号线南段，以及房山线北延，丰益桥南站也是换乘站，所以玉泉营这一带也值得关注。

最后来聊聊大兴新城这个站点。

大兴把机场线唯一的一座单体车站设置于此，可以看出对大兴新城的重视。

未来大兴新城站将和区域快线S6号线换乘。S6号线横跨大兴新城，是连结大兴新城和亦庄、通州副中心的重要交通线路。

除了大兴新城站点，在交通规划图中，我们还能看到区域快轨s6号线在大兴新城西片区有一站，黄村火车站附近一站。

三个站点正好也对应了大兴新城将要重点建设的板块——大兴新城西片区、黄村火车站地区、大兴新城站地区的建设。

北京南中轴地区将构建以文化和国际交往功能为主导，以国际商务、生活服务和生态游憩等功能为支撑的五大功能体系。在空间布局上，构筑“北城南苑”的格局，“北城”是指在南三环以南、南四环以北的大红门地区，规划建设首都商务新区；“南苑”是指在南四环以南、南五环以北区域内，规划建设1.6万亩的南苑森林湿地公园，打造“首都南部结构性生态绿肺、享誉世界的千年历史名苑”。

规划图大家看着有点不清楚，标注了大概的片区位置。可以说，未来这一带潜力很大。尤其是依然还有大片空地的大兴新城西片区，东西各有两大绿地，生态环境很好，很适合做改善型的住宅产品。

不过这个板块目前还没有特别好的入手机会。因为目前正处于规划方案编制阶段，而且也没有特别好的房源。

CBD线（28号线）：

利好板块：东四环居住组团、百子湾一带

CBD线早已酝酿多时，此次也不是28号线第一次调整。早在2015年，北京地铁运营公司就对外披露过，为缓解CBD地区交通拥堵问题，交通部门正研究规划短距离区域性专用地铁线。当时的线路走向呈“Z”形，斜穿CBD地区。

▲项目方案示意图

CBD线，也就是北京轨道28号线，可以说是朝阳群众们最喜闻乐见的一条线路了。

9座地铁站中，有5座为换乘车站。

这条线的建设，就是为了解决CBD区域出行过于拥堵，弥补交通线网不足的问题，所以在国贸一带工作的朋友备受关注。

这条线近期建设东大桥站至广渠东路站，线路长度不到9公里，但共设9座车站，相当于不到一公里就一站，而且有5座换乘站，远期线路还会从东大桥，经过工体、春秀路延伸到东直门。尽可能的加强客流集散点和各个居民组团的联系。

线路走向的变化主要集中在东边的后半段，过去28号线会沿着针织路一路向南下穿通惠河才向东衔接北京东站；而最新的路线则是经过核心区后会先向东到达大望路，之后才向南拐入北京东站。驶出北京东站后，线路还要经过大郊亭中路、广渠路敷设至百子湾地区。

延伸至百子湾地区后，28号线从全长6.46公里变成了8.77公里，依然是全地下线，工程全部位于朝阳区。

个人认为，28号线最大受益区就是东四环、百子湾一带的居民小区，尤其是300-500万之间总价的刚需房源，更能受益。

▲CBD区域轨道交通现状

至于600万以上预算的改善购买群体，单纯因为地铁规划买入这里就不太合适了，改善更多还要考虑学区、小区品质、入住群体等等，可以选择的板块非常多，尤其是东北二环到四环的改善，总体比东南方向要优质。

我们来看CBD线具体经过的片区。首先肯定备受关注的是东大桥站点。这个站点有四条地铁线路。除了在建的28号线，已经有的6号线外，未来还能和17号线，22号线换乘。

但实际上，东大桥本身所在的区域配套已经很成熟了，紧邻CBD，次新房价格也不低了，又因为芳草地国际学校在这里，还有学区房的溢价，板块本身就有了很多利好支撑。所以地铁规划只能说锦上添花，但不能太指望有超出预期的增值空间。

再来看红庙一带，我画了一下大概的地铁线走向，。要么是特别老的70年代的房子保值受限，要么是2000年之后的次新，大户型单价高总价也高，购买群体有限。光华路一带有300-400万以内的一居小户型，租金也不错，适合上车的人群考虑。

最值得关注的，还是大望路和百子湾板块。这一带在28号线中有三站：大郊亭、百子湾（广渠路）、广渠东路。

其中比较大的居住社区，比如后现代城、沿海赛洛城、百子湾家园等等，后现代城有很多开间小户型，沿海赛洛城从LOFT、开间到别墅品类很多，但是开放式小区，物业有一定影响，百子湾家园是经适房，税费高，但得房率不错。总之，刚需可以好好挑选一下。

28号线工程全部位于北京中心城区，是中心城东部的区域加密对角线。这条线路的功能定位主要是为了解决CBD区域出行问题，完善轨道交通线网结构，弥补中心城东部“井”字形轨道交通线网的不足。

同样，考虑到CBD地区特殊的地下结构，28号线没有使用普通的地铁列车技术，而是选用了和目前首都机场快轨一样的直线电机列车。业内人士分析，这种列车的爬坡能力强、转弯半径小，比普通地铁列车更适合于CBD地区。此外，列车采用6辆编组，运载能力较强。

根据环评公告披露的信息，28号线预计将在明年开工，2022年建成。

但长期压制，会造成楼市价值的加速分化。北京房价会变成重庆一样，核心区域核心物业缓涨，边缘物业和老破小横盘或阴跌。

对于接下来购房者来说，买房很考验个人的技术眼光和决策能力。

这种现象将会持续存在，除非北京放松调控主动打破这个局面，但作为国内楼市的政策风向标，这几乎是不可能的。

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