上海安亭新镇有什么好 南翔为什么完爆了安亭新镇

拿安亭跟南翔比，肯定有些朋友觉得没劲：根本不是一个等级的地段好吗。

南翔是外环新贵，好多人直呼高攀不起；安亭鸟不拉屎的远郊，没人去。

如果回到20年前，你会发现两个地段差距没那么大。20年间南翔高速发展，甩开了安亭。

01

南翔开发是2002年，金地在这里拿了2100亩土地。

但是也仅仅是拿了土地盖房子，当时南翔并不是主角。当时嘉定的主角毫无疑问是安亭，南翔只是小老弟。

在市里，安亭新镇是一城九镇的排头兵，最先开发规划最高；在区里，安亭是产业支柱，光芒万丈辐射全区。

南翔的核心规划是，在老镇东侧建设一个5000亩的大型居住区，其他基本是空白。

所谓的银翔湖商务区、南翔CBD都是后来的东西，世纪初南翔的任务就是卖地赚钱。

赚钱去开发安亭、嘉定新城。

南翔东社区开发时不断的蹭安亭热度，也能看出主次之分。

环二找到了当时营销方案，满篇都是安亭汽车城。

金地格林世界营销提报

当时11号线还没通，还叫R3线，南翔到安亭并不方便。蹭安亭的热度，就好像现在奉贤蹭前滩一样聊以自慰。

安亭地位高也反映在房价上。

2006年，安亭新镇6000-7000元/平米；南翔金地格林世界9000元/平米。

看起来南翔还是贵不少，不过扣除产品因素后差距没那么大。

2006年南翔上市的是电梯小洋房，品质在当时一流水准；安亭新镇是上汽打造的楼梯房。

同样是楼梯房，古美的春江锦庐当时只卖5900元/平米，尚不如安亭新镇。

2022年，南翔那批小洋房已经卖到6.6万，安亭新镇那批房子才3万出头。

看涨幅，南翔跑赢安亭新镇很多，古美就更夸张。

02

安亭发展不如南翔的重要信号是，一城九镇没人再提了。

当然规划的烂尾反过来也影响了安亭发展。

一城九镇失败的核心原因是，低估了上海的发展速度。

当时郊区遍地是县城，在江苏合并过来目的是疏解市区人口、保障农副产品供应，没人会认为他们是上海。

大家能理解的远郊就是徐泾、七宝。

但是上海还是需要发展，就在郊区选了几个小镇，算是郊区发展高地。

后来上海一日千里，边界不断扩张，一些大家看不上的区域迅速高攀不起。

比如南翔，原来是赤裸裸的远郊，大家郊游都不会跑那么远。

地铁线没开通、沪嘉高速当时还要收费10元，去南翔比现在去朱家角还远。

后来市区不断扩张，南翔竟然成了近郊。虽然还是郊区，但是过来很多市区客户定居，南翔成了市区的一部分。

不管你喜欢不喜欢，南翔就是上海的一部分。

抱住了市区这条大腿，南翔的地位扶摇直上，各方面资源、居住条件都超过了安亭。

这时一城九镇就不够看了，开发规模还不如偶然起来的普通地段。

你再厉害也是一个郊区小镇，凭什么跟市区比？

浦江镇、高行镇还好，融入了市区范围，其他小镇距离太远几乎够不到市区客户。

市区边界扩张再快也到不了你们家门口。

连郊区都打不过，再坚持小镇规划就失去了意义，后来演变成了五大新城。

规划改版，安亭新镇地位开始下滑；近郊崛起，形成高维吊打之势。

03

靠近市区，南翔吸引了市区白领定居，加速了片区开发。这点在大家预期内。

大家预期外的是，靠近市区南翔还获得了产业入驻。

南翔年度税收超过100亿，嘉定区内仅次于安亭、嘉定工业区，放在全市外环也属前列。

而且南翔产业定位还高过安亭，无论是动漫游戏还是医疗产业，都是高附加价值行业。

比如南翔有一个上海（南翔）精准医学产业园，代表性企业复诺健是全球第二大溶瘤病毒公司。

没有这些产业，南翔就没有造公园、造人工湖的底气。

所以南翔也有不少居民在本地就业，本地居民与市区居民一起将南翔推向了商业中心。

没有这些高收入群体，南翔印象城开起来也会倒闭，普通郊区不需要34万平方米的商业体。

安亭汽车产业创造了巨大的GDP，然而近些年却面临上限。现在汽车行业增量主要来自新能源，特斯拉去了临港对安亭是一个重大打击。

好在蔚来为代表的造车新势力落户安亭，给大家带来一些新的希望。至少过去十来年安亭不太顺利。

安亭的嘉亭荟曾经是嘉定销售额最高的商场，超过嘉定新城几个商场总和。不过现在已经不够看，不少安亭居民开始去印象城逛街。

南翔的这些新兴产业为什么没去安亭？

环二特意请教了一些负责招商的朋友，他们的答复是：能去南翔为什么要去安亭。

同样是郊区，闵行的产业定位就是高过松江，闵行不想要/要不了的企业才去松江。

闵行近期土地配额不足，不断恳谈一些落后企业离开，腾笼换鸟吸引新的企业。但是有些企业一来就要大片空地，闵行拿不出来只能去远郊，比如华为。

别提租金，南翔、安亭租金都不高，不是企业核心考虑因素。

其实说到底还是抱住了市区大腿，市区外溢企业优先过来。当然因为政策原因远郊也有一些企业，金山都有不错的企业进驻。

总体还是近郊机会大得多。

更重要的是，远郊很多地方受到市区虹吸，优质资源都留不住。

我们可以简单将郊区分两类：吃到市区外溢的、吃不到外溢还被虹吸的。安亭就属于后者。

当然近郊也不要抢市区生意。南翔后来野心膨胀，要打造第一个郊区CBD。

后来一泡污，一些项目烂尾，建成的办公楼招商也不达预期。

04

本文讨论的是安亭新镇不如南翔，我们还是要回到房地产市场。

其实南翔东社区曾经也想叫南翔新城，因为一些原因没被允许。

这片区域规划了5000亩，即，3.3平方公里。

安亭新镇规划了4.9平方公里，是老静安面积的64%，声势更大。

世纪初南翔还算不上亲儿子，甩给了几个开发商去做，最著名的就是金地。后面长实、华润、路劲、朗诗、新城、三湘加入开发。

安亭新镇得天独厚，上汽集团自己统一开发，重金请了德国设计师操盘。

德国设计师理念先进，采用了集中供能技术，低碳环保；还做了功能复合型社区，里面应有尽有，妥妥的德国小镇。

然而德国人什么都懂，就是不太懂中国。

弄成了一个围合式布局，朝向四面八方，牺牲了国人最看重的东西——阳光。

而且户型又千奇百怪，上海人表示看不懂。

金地虽然是民营企业，但是准确把握住了市场需求，第一期就推出了中小户型别墅，广受嘉定本地乃至市区客户欢迎。

在那个年代，嘉定新城还没开发，区里高端客户基本被金地一网打尽。

江桥是动迁区域，顾村还没开发，杨行暂无规划，大虹桥概念还没影儿，市区客户只能源源不断的流向南翔。

通过金地一个大盘，南翔几乎吃透了嘉定本地、北上海大部分优质客群，一跃成为近郊居住高地。

高预算客户来了，当地的居住气质都不一样了，东社区真正实现了“新南翔”梦想。

安亭新镇产品奇葩，失去了高端客户。2015年安亭新镇交给万科开发，一炮而红，但是已经错过了最好时机。

蛋糕都被分完了，你再努力有什么用？

南翔东社区3.3平方公里，2016年前后基本建成（用时14年），只有李嘉诚这条老狐狸捂盘到今年。期间南翔还捎带手打造了银翔湖商务区。

安亭新镇4.9平方公里，20年只建成了第一期，即2.38平方公里。

开发的顺与不顺一目了然。

现在回头去看，同样是2006年前后的产品，南翔真的吊打安亭新镇。

原住民决定了区域气质，南翔与安亭的差距只能越拉越远。

更重要的是，安亭隔壁就是花桥，汪洋大海般的土地指标、汪洋大海般的新房供应，严重的稀释了当地需求。

有花桥在安亭注定飞不高，你飞高点就把你拽下来。

当然安亭房价肯定比花桥要高，至少这里是上海，还有相当的学区优势。

安亭的同济附属学校近期成绩不错，上汽员工子女学习很用功，现在同济已经跻身嘉定一梯队学区。

所以去年安亭万科房价大涨一波，迅速透支了这个利好。

再往后，安亭看不到新的利好。

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以上为正文

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