荷澜庭一房一价（6万的荷澜庭到底贵不贵）

如标题，其实麦子想说的是

6万 的荷澜庭/御园/天街，谈不上贵

01

熟悉狮山的都清楚，新区双实验次新小区选择很少，别看去年狮山8个限价新房抢的火热，但也没有一个小区是实验中学金山路校区的。

从根本上来讲，双实验次新二手房源几乎没有竞品，一共就4个小区，花样年禧悦、龙湖天街、荷澜庭、御园，全网挂牌房源少于100套。

苏州二手房在售最少的就是双实验次新，从供给角度出发，属于极度稀缺，所以这些小区房东心态都很稳定，哪怕去年狮山二手行情冷淡，价格也没有明显跌幅，反倒年底市场稍有回暖，立马开始调价。

简单说一下双实验次新目前市场行情，小户只有天街跟荷澜庭105㎡，总价650万左右，而且房源稀缺，大户行情看涨高于小户，改善情绪明显，相比去年，御园和荷澜庭大概回暖5% 。

有人会问，这价格买园区不香吗？

买园区当然香，从之前做的价格体系看，800万 首选园区，但并不影响狮山周边的改善需求。

毕竟像我这样狮山住习惯的人，改善四房需求就只看了御园和荷澜庭三期，你非告诉我这个价位选择园区更好，难道我就会去园区么？

当然要纯投资的另当别论，本文讨论的是以自住需求出发。

02

上段简单讲了双实验次新供给和需求方面，可以下个结论

供给少，需求多

接下来讲的是价格体系，这段争议观点会多一些，还是老规矩，仅代表个人看法，仅供参考，不构成任何买房推荐。

双实验老破小最近行情火热，和乐小户挂牌价直接飙到395万 ，最新成交价388万，单价6.2万；同样，另外一个老破小狮山新苑最新成交价385万，单价6.1万。

从老破小的行情看，市场对双实验学区需求明显并且溢价较高。

有人会问，这溢价难道不高么？

当然高，而且高的离谱。但是我要问的是其他学区房溢价低么？

星海师惠、苏州中心，小户最新成交价8万左右，星湾雅戈尔公寓小户6万左右，沧实小&振华30年左右房龄的小户4.5万左右。

难道这些学区房就是回归价值基本面，没有溢价了么？

学区房溢价越高，说明市场对其越认可，就跟车一样，入门级的BBA车标价值10万 ，我可以说有这钱买大众、日产、福特顶系高配不香么？

可在BBA的车主眼里，我说的这些确实不香。

还有人会问，难道其他学区房真的不行么？

当然行，而且非常好的也很多，尤其园区教育资源较丰富，景城、金鸡湖、西交附、星汇学校都很好，但一般而言市场只认头部，想要改变市场上绝大多数购房者的心态，你我都无能为力。

03

讲完这些再回到文初的那个问题

6万 的双实验次新，到底贵不贵？

朋友问过我，如果荷澜庭没有双实验学区，会是什么价？我说隔壁狮山名门就在那，价格完全可以参考。

但有一点是很肯定的，如果荷澜庭没有双实验，就不是现在的荷澜庭了，也没有这么高的关注度，别人只会讨论御园/天街没有双实验会如何，就像你跟我讨论的是荷澜庭，而不是狮山名门。

所以不要讨论没有学区会怎样，这是个伪命题，我们要做的是认清现有市场再做选择，而不是改变市场。

把现有学区政策调整罗列一下，去年开始指标生调到历史最高的70%（暂时不会增加），教育集团在稳步推进，公民同招（去年执行）都已出台，学区房划片未执行（潜在因素）。

未来大的方向是教育集团化，教育资源的均衡政策一直在倾斜非头部学校，但并未影响市场对头部学区的追捧，这就是目前的现状。

从购房需求看，未来短时间内头部学区房的流通性仍会好于普通商品房。

我个人认为如果没有天翻地覆的政策出台，未来学区房追捧仍是市场主流的。

在基于现状对未来的市场有所判断，该讨论的就是学区房现有的溢价是否值得，以及区域选择是否得当。

这两点上文也讲过了，论点简单提取一下

1.狮山片区改善客群整体需求较多，相反双实验次新的学区房供给较少，且未来新增较少。（览月阁、狮山村？？？）

2.所有头部学区房都存在高溢价，要考率的是头部学区房之间的横向对比，而不是普通商品房和头部学区房的对比。

基于以上三点，考虑到和乐&狮山新苑小户的溢价，狮山双实验次新溢价并不算非常高，而且未来5年市场的可替代性几乎没有。

换句话来说，未来5年荷澜庭、御园、天街（禧悦超大户市场关注一般），仍会是狮山二手房最热门的需求且没有替代性的产品。

所以我个人认为，6万 的荷澜庭/御园/天街谈不上贵。

写在最后：本文是某位朋友咨询双实验次新后跟他谈及的观点，他是置换改善自住的需求，不是投资，希望能以此文解答他的疑惑，同时强调一下未来购房不能暴富，甚至不一定跑赢资金成本。

免责声明：以上仅代表个人观点，不构成任何买房依据，仅供楼市友好交流，有误之处还请指出，有不同意见者，请以自己判断为准。

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