济南中弘广场还能不能建成（两个地块首次拍卖均告失败）

2019年8月23日,中弘广场17号地块连同地上两栋写字楼(A、B栋)司法拍卖,无人出价而流拍。

一个月前,18号地块(规划建设318米超高层塔楼)首次拍卖同样流拍,底价4.39亿元无人问津。

这标志着中弘广场(已经建成投用的16号地块除外)两个地块首次拍卖均告失败,前景更加扑朔迷离。

这个曾经满城尽知的“济南第一高”究竟为何落到这般境地?

我们回顾一下中弘广场这个项目的前生今世,就不难发现,这个结局或许是必然。

中弘广场探访一栋楼已经交付使用 记者李震 赵国陆摄 资料片

2010年10月,山东启德置业有限公司(山东大地房地产开发有限公司子公司)以8亿元的价格在济南经十路拍下了3宗土地(当时叫燕山新区A地块16、17、18号地块),规划建设“启德国际金融中心”,三宗商业用地总建筑面积大约50万平方米,靠近经十路的18号地块建设主楼,高达318米,是当时的“济南第一高”,计划2013年竣工,2014年投入使用。

这个大手笔在当时名震泉城。

但至今,这个“第一高”仍是一个坑。

中弘广场探访一栋楼已经交付使用 记者李震 赵国陆摄 资料片

大地地产的老板张辉也是彼时济南地产圈的风云人物。公开资料显示,1995年10月,他成立山东大地房地产开发有限公司,开发了第一个小项目:大地葡萄园,只有一栋多层住宅,总建筑面积5000㎡。此后,又陆续开发了二环东路上的发展大厦、华龙路上的大地华园和三威大厦。在南部山区柳埠镇门牙景区附近有个“东篱雅舍”,很少有人知道,这个占地180亩的别墅度假项目,也是当年大地地产的作品。

中弘广场地块摆放的公示牌已经泛黄 记者李震 赵国陆摄 资料片

住宅、写字楼、别墅之后,张辉开始尝试大型综合体。2008年,在华能路上开发大地锐城项目,一期建设住宅,二期建商业综合体,物业类型涵盖购物广场、写字楼、酒店和公寓。

后来这个项目也停摆,住宅规划19层,违规加盖到33层,至今无法办理房产证；商业部分叫汇隆广场,因五证不全无法出售,“创新”形式托管返租,吸引投资者购买使用权,还一度引进了大润发,因未通过消防验收等原因,这家大超市也已撤场。

2009年12月,大地地产以1.92亿的天价拿下山师北街8号院,楼面地价接近15000元/㎡,成为单价“地王”,这一纪录保持了此后多年(该项目2015年折价拍卖)。

不料,这两个项目让大地地产从此难以再翻身。由于资金紧张,连土地出让金都是借来的,启德国际金融中心两年之后才开工,陆陆续续卖出16号地块一栋楼,因无力偿还债务进入司法程序。

原中弘广场的营销部已经人去楼空 记者李震 赵国陆摄 资料片

2014年2月20日,济南市中级人民法院对第一次烂尾的“启德国际金融中心”进行公开拍卖,起拍价9.98亿元。出乎意料的是,经过79轮的举牌竞争,被中房环渤海房地产有限公司(中弘股份的子公司)最终以15.6亿元拿下(不含894万拍卖佣金),溢价超56%,实际楼面地价接近4000元/㎡。

这个价格令不少业内人士看不懂。经十路南一路之隔的中和广场也是同期拍的地,楼面地价不过2234元/㎡；3个月之前,也就是2013年12月,西邻的华润万象城综合体摘地,楼面地价大约2000元/㎡；一个月之后,大连万达在高新区拍下的商业地块(即现在的高新万达广场),写字楼的楼面地价大约1500元/㎡,而且搭配超10万㎡的住宅。

当时,还没有举全市之力打造CBD的大规划。而且当时济南的整个房地产市场处于下行期,市场新星西客站片区正在艰难地去库存。很多地产圈内人士惊讶,看不懂中弘为何不惜高价拿下这么一个烂尾工程,还是纯商办项目。四栋超高层,清一水的办公楼。虽然靠着经十路,算是黄金地段,但含金量有限。

不料一年之后,2015年济南市开始提出高标准、大手笔规划中央商务区,中弘广场一夜之间成为核心区的南大门。

事后来看,中弘在2014年首入济南可谓神操作,摸到了一手好牌。

同年11月,中弘又在黄河建邦大桥以北,拿下三宗低密度建设用地(2宗住宅、1宗商业),楼面地价很低:商业661元/㎡,住宅731-982元/㎡,开发鹊山新奇世界项目。而此前本土国企山东黄金在这片土地上投入了不少精力,准备打造鹊山龙湖旅游度假区,最终抱憾撤出,让位于中弘。几年之后,济南提出携河发展,打造新旧动能转换先行区,黄河北岸的那些不毛之地,变得炙手可热。

原”济南第一高“ 拿地后还是个坑 记者李震 赵国陆摄 资料片

公开报道显示,中弘股份实际控制人王永红,1962年出生于江西宜春的一个公务员家庭。1992年,他到北京给一个汽车店老板打工。那一年,许家印“下海”闯深圳,杨国强创立了碧桂园,王健林创办了万达,绿地、保利、滨江等地产大鳄都是这一年成立开业的。

后来,王永红在北京靠经营加油站赚到了第一桶金。2000年,几乎倾家荡产在朝阳五环外一个叫常营乡的地方买下600亩地。然后抱了接近10年,随着奥运会召开、北京CBD东扩,他手里的600亩荒地暴涨了10倍,开发出9800多套商品房,在4年内全部售空,大赚50亿,一战成名。

然后他寻求借壳上市,在金融圈呼风唤雨,腾挪资本,2016年的徐翔案就涉及中弘。王永红还进军影视圈,2014年与上海电影旗下公司合资成立浙江新奇世界影视,同年11月在济南黄河北首次拿地即以“新奇世界”项目为落地规划。除了济南,中弘四处买项目,2015年在海南豪掷几十亿元,接盘了全岛最大的楼盘。

2016年底,中弘再次在济南拿地,在黄河北岸以7.26亿元底价买下1007亩土地,住宅和娱乐康体用地大约各占一半,开发新奇世界二期项目。在土地出让条件中,中弘与当地政府约定,拿地后投资43亿元建设主题公园,2017年8月前开工,2020年10月前开业,并立了“军令状”交5亿元的保证金,如果不按节点兑现甘愿受罚。

已经在资本市场积攒了大量风险的中弘,债务缠身,又赶上了楼市调控,手里的项目难以为继。王永红四处拉外援,但烂摊子无人愿接。2019年上市公司中弘股份以不足1元的股价退市。

济南的鹊山新奇世界项目在母公司中弘陷入困境之后,曾有多个企业接触试图接盘。其中,最有希望的是恒大文旅集团,双方所有条件都已谈妥,由于中弘股权关系错综复杂,居然差一个公章,最终功亏一篑。

2019年6月4日,局面已经无可挽回,这1007亩地被司法拍卖,以9.91亿元的价格被广西云星集团旗下公司拍走。前景如何尚不得而知,但500多亩的主题公园绝非一般人能玩转的,之前济南规划的主题公园大多是雷声大雨点小。有一点可以肯定,已经身陷囹圄的王永红难圆“新奇世界”这个梦了。

经十路的中弘广场之前也有盘活的希望。王永红对这个抱了多年的项目期望很高,他接盘这些年,光建不卖,可能认为能够像当年北京的第一个项目一样,咬紧牙关熬过去,就能迎来春天。只不过,这一次没赌对,也没熬过去。

2018年4月,历下控股集团出资30亿元整体接手了泉城路省府前街的红尚坊-泰府广场项目；此后又投资20多亿元回购诚基中心(三期四期)-万豪中心-卓越时代广场部分商业；今年7月,耗资约5亿元收购了中弘广场旁边的烂尾工程:人民传媒大厦。不难看出,这两年历下区在通过历下控股努力盘活辖区内的“不良资产”。据知情人士透露,历下控股集团也曾主动接洽,试图接管盘活中弘广场,最终因种种原因,双方未能达成一致意见。

中弘广场的坑有多大?按照规划,一共4栋办公楼,除了当年启德建设并卖出去了最北侧16号地块上的D栋外,17号地块上的A、B两栋写字楼(已封顶,除一栋卖了10层外均未对外销售)在8月22日拍卖,起拍价16.1712亿元。最大的坑应该是18号地块上的318米超高层,容积率9.8,目前只挖了部分地基。首次拍卖底价4.39亿元,因无人出价流拍。业内人士保守估计,这栋地上62层、地下4层的大厦预计要投入20个亿以上。

■后记

最近几年,济南市在招商引资开发建设项目时,特别是CBD(现名:国际金融城),对拿地企业设立较高的门槛,动辄要求世界500强、持有三大金融牌照、超高层运营经验等,其实是颇有预见性的,也是明智的。在寸土寸金的黄金地段,必须让有实力有能力的大型企业来操刀,否则有可能再次出现大地、中弘这样的烂尾工程,或者像有的项目,工程没烂尾,在运营时陷入泥潭,半死不活成为不良资产,影响整个区域的发展,好的规划难以落地,造成社会资源的巨大浪费。

(生活日报记者 赵国陆 李震)