无效条款的格式（关于格式条款）

索引辛小小与钱多多房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》及附件，上述合同及附件中，对出卖人的合同解除权约定如下：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”；对买受人的合同解除权约定如下：“出卖人逾期交房超过90天，买受人可以解除合同若在出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由之日起30日内，出卖人未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行，并按照《商品房买卖合同》及其附件的约定履行各自义务”，今天小编就来聊一聊关于无效条款的格式?接下来我们就一起去研究一下吧!

无效条款的格式

索引

辛小小与钱多多房地产开发有限公司签署了《商品房买卖合同》及附件，上述合同及附件中，对出卖人的合同解除权约定如下：“买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同”；对买受人的合同解除权约定如下：“出卖人逾期交房超过90天，买受人可以解除合同。若在出现了法定或双方约定的买受人可以解除合同的事由之日起30日内，出卖人未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃《商品房买卖合同》的解除权，买卖双方继续履行，并按照《商品房买卖合同》及其附件的约定履行各自义务。”

后辛小小因钱多多房地产开发有限公司逾期交房向法院诉讼主张解除合同并请求返还首付款。

钱多多房地产开发有限公司在庭审中抗辩，按照合同约定，辛小小未在出现解除事由之日起30日内向其发送解除合同通知，故辛小小的解除权消灭，双方应继续履行合同。

辛小小在庭审中主张，涉案合同及附件中关于解除权部分，系钱多多房地产开发有限公司提供的格式条款，该条款明显加重了辛小小的责任，关于对辛小小30天解除权行使期间的限制应属无效。

那什么是格式条款？关于格式条款，实践中又是如何认定及适用呢？

什么是格式条款？

《民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

格式条款常见于：与健身房签订的办卡协议、在银行柜台办理业务时签订的协议、与开发商签订的购房及物业服务协议。

法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。若提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。

格式条款的认定及适用

最高人民法院(2018)最高法民申155号

本案商品房买卖合同及附件认定为格式合同是否恰当问题。经查，涉案商品房买卖合同及附件虽与西安市房管局下载的合同文本内容高度一致，但凯威公司提供的文本内容以打印方式将房管局预留的当事人灵活协商部分的文本固定，苏炜在签订合同时并不能自由选择相应条款。原审据此认定涉案合同是格式合同且附件六、附件七及违约金条款属格式条款，并无不当。附件七的内容对买受人行使解除权的期间进行了限制，且同等条件下买受人的责任高于出卖人的责任，使得双方权利义务不对等，加重了苏炜的责任。原审据此认定附件七中对于买受人行使解除权期间的限制无效，依法有据。

北京市第三中级人民法院(2018)京03民终9494号

关于争议焦点一，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《北京平房青年路汽车商贸城市场有限公司商铺租赁合同》第8.5条约定“甲方保留在租赁期内的任何时候，无需征得乙方的同意，变更、修缮及临时封闭本项目公共区域或其他部分包括走道、门户、窗户、电动装置、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动楼梯、防火、保安设备、空气调节设备等结构的权利，同时亦保留更换本项目公共区域整体结构、布局及安排的权利；甲方上述变更的行为须提前通知乙方。”《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案租赁合同系青年路汽车商贸城拟定的格式合同，该合同系商铺租赁合同，贝菲特教育公司作为合同中的承租人，其主要权利系占有、使用租赁物，青年路汽车商贸城作为出租人应当对承租人顺利占用、使用租赁物进行保障。但上述条款约定的内容，实际上赋予了出租人随时以装修改造的名义对租赁物进行实际控制的权利，从而排除了承租人的主要权利，且实际上青年路汽车商贸城确实对涉案租赁物进行了装修改造并且妨碍了承租人使用租赁物。青年路汽车商贸城亦未举证证明其已就上述约定向承租人进行特别提示和说明。一审法院认定上述条款系属无效的格式条款，具有事实与法律依据，本院对此予以维持。

北京市第三中级人民法院(2019)京03民终16867号

合同法第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。本案中，双方虽在合同中约定，合同因千百惠鲜花店违约被文创猫公司单方解除后，“千百惠鲜花店已支付的所有租金以及场地押金和其他费用均不予退还。”但考虑到合同中约定租金支付方式为押三付三，且千百惠鲜花店同时还需支付装修押金、物业费以及公共事业保证金等，一次性付款金额较大；在此情况下，上述合同中对于千百惠鲜花店违约导致合同解除后的约定，应视为免除千百惠鲜花店主要权利的约定。就此，作为提供格式条款的一方，文创猫公司应在签订合同时遵循公平原则并采取合理的方式提请千百惠鲜花店注意。现文创猫公司并未履行该格式条款的提示义务，且该条款排除了千百惠鲜花店方的主要权利，故法院认定该条款无效。

总结

本案最终，法院支持了辛小小的请求，认定合同中关于解除解除权行使期限的限制无效，并判令解除双方签订的合同。

经过查询案例，笔者注意到，通过确定合同的签订过程或进行同类合同的举证，可以达到让法院确信相关条款系格式条款。但是，对于该格式条款是否无效，则需要进一步结合具体条款的内容确定提供格式条款一方是否不合理地免除或者减轻其责任、是否加重了对方责任、是否限制对方主要权利或排除对方主要权利进行综合判断。

附：未支持格式条款的案例

江苏高院(2015)苏审二民申字第01047号

2013年9月29日，金牛湾建材广场、王永年、鑫龙公司签订《房屋转租合同》中第九条、第十条约定了承租人放弃优先购买权，王永年陈述在2013年之前每年一签的合同中也有放弃优先购买权的约定，还提交了金牛湾建材广场、鑫龙公司与其他两位承租户签订的《房屋转租合同》条款与王永年合同的条款一致。鑫龙公司也陈述王永年同意放弃优先购买权是鑫龙公司同意转租的前提。可以认定《房屋转租合同》关于放弃优先购买权的约定是为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。

根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，而又未尽到合理提示义务的，格式条款无效。2013年9月29日《房屋转租合同》中王永年作为次承租人的主要权利是承租并使用涉案房屋，而《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定的承租人享有同等条件优先购买的权利并非是承租人的主要权利。王永年承认在2013年以前每年一签的租赁合同中均有关于放弃优先购买权的约定，2013年《函告》由王永年本人签收，其中也有放弃优先购买权的内容，鑫龙公司已尽到合理提示义务。2013年9月29日《房屋转租合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效。2013年9月29日《房屋转租合同》第九条中关于房屋“已出售”的表述与事实不符，但从王永年陈述2013年9月以后还多次去鑫龙公司售楼处要求购买涉案房屋，说明王永年对于涉案房屋签订合同时并未出售是明知的。且《房屋转租合同》第十条明确约定如果在合同履行过程中鑫龙公司将涉案房屋出售，王永年、金牛湾建材广场放弃优先购买权，王永年放弃优先购买权的意思表示是明确的。王永年关于放弃优先购买权违反法律规定、鑫龙公司未尽提示义务格式条款无效的主张不能成立。

上海二中院(2007)沪二中民二(民)终字第285号

争议焦点一，《场地租赁协议》第3条第2款是否应认定为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。“重复使用”、“预先拟定”是认定格式条款的重要特征，但是否与合同相对方进行协商才是认定格式条款的本质特征。本案中，永基公司和巍珂－庆余公司具有平等的法律地位及相对应的缔约能力，均有充分表达自己意思的自由。本案的协议条款虽由巍珂－庆余公司提供，但协议条款在本质上都是可以协商的。标准条款并非严格意义上的法律概念，预先制定的、并以书面标准形式规定的合同条款均可视为标准条款。因此，综合分析本案协议双方签订《场地租赁协议》时的缔约能力、经济地位及协议修改的细节，不能认定争议条款是巍珂－庆余公司提供的、未与永基公司协商确定的格式条款。巍珂－庆余公司认为争议条款不是格式条款的意见，本院予以采纳。

重庆高院(2019)渝民申792号

本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案中，案涉租赁合同第九条第4款约定：“合同期满，乙方（重庆卓信公司）有权继续承租本商场，甲方（邓杰文）必须保证乙方继续承租权，如不履行视为违约行为，如乙方不继续租赁，则按原价回购。”《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。案涉商铺虽然办理了独立的不动产产权证书，但是并非独立商铺，如准许权利人单独出租，必然会给其他权利人造成损失。正是基于该原因，案涉租赁合同对于租赁期限届满之后商铺如何合理利用作了安排，系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律的规定。且邓杰文向重庆卓信公司出具承诺书，表示愿意接受案涉租赁合同条款的约束。故，邓杰文主张案涉租赁合同条款无效的理由不能成立，本院不予支持。

※注：本文援引案例仅为学习交流使用，并不能完全表明本律师的观点，且相关案例对同类案件的审理和裁判并无约束力。

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