现阶段并不是最佳买房时机，历史上5次买房好机会

很遗憾，有人已错过5次绝佳买房 换房的上车机会！

不信？看下图

但是，千万注意了！！！

今年出现的这个第6次上车机会，和以往的5次都不一样。

因为房子不能随便买了！

前5次是房价普涨的时代

什么是普涨？

就是只要买了，大概率会涨，只是涨多涨少的问题。

但是现在它变了！

现在是房产价值大分化的时代。

什么是大分化？

就是但凡买不对，买不好，买到价值不高的房子，至少几年趴在地上不动，不涨！

更严重的是，想再卖掉还有难度，白白承受辛苦积攒下来的财富被侵蚀的痛苦！

现如今，房产价值分化表现在下面几个方面：

城市与城市之间

城市内部的各个区之间

各个区的子板块之间

板块内的楼盘之间

楼盘里的户型之间

……

为什么会发生这种分化？

因为放眼全国2844个城市区、县

现在至少95%的地区不缺房子！

注意是不缺房子了！

不缺房子的地区，房子的价值自然不高。

看下面这个图表，从1998年房改以来到2021年，共建了226亿平方米商品住房

（数据来源于国家统计局，制图谭帮主说房）

考虑到2006年实施的“70/90政策”，以及现存主流户型情况，预估226亿平米相当于2.3~2.8亿套房。这还没包括那些数量庞大的没产权或者产权不完整的房子。

从人均住房面积这个维度来看这件事，引用黄奇帆报告里的数据，在2020年，整个我国大陆人均住房面积已经达到50平方米。

全世界发达国家里，比如欧洲诸国、美国等，人均50平米就是天花板；40年前我们人均5平方米，现在变成50平方米，上了天花板。

全国数据摊开看，人们日益增长的住房需求与落后的住房供给之间的矛盾已解决，只存在局部的供给不均，已不存在全面的不足。

目前，住房需求已走过从无到有阶段，正走向从有到优的阶段。

随着生活水平的提高，财富的积累，人们会根据家庭财富情况，选更好、更适合、更匹配的房子！而不是像之前一样，就为了买一套房，幻想着一住一辈子。

举个形象的例子：就像一日三餐，上个世纪大家都没钱，不管吃什么，随便能吃饱就行，那时就感觉很好了，这就类似房产普涨时代；而现如今，都是精细化吃法，人们不再满足于吃饱，而是会考虑各个营养指标、口味，人们要的是吃好，这就类似房产价值的分化时代。

既然房产价值分化时代已来，那么，想要买到“对”的房子，就应该顺应这个新时代的主题，不能轻率地像以往一样，感觉好就买！而要选有价值的地区。

什么是有价值的地区？

宏观地说，就是那些城市基本面较好，经济产业发达，土地供应相对不足的地区。

为什么这类地区的房产有价值？

比如深圳（其他类似的城市同理）

因为经济发达，就会有更多就业机会，甚至是高薪就业机会，人通常是跟着饭碗走的，哪里大公司多、工资高，人就会去哪里工作拼搏，这就导致更多的人愿意聚集到这里。

按2020年第七次人口普查数据，深圳常住人口1756万，相比10年前，净增713.6万常住人口，如果按流动人口算或许更多，下面这一条新闻间接说明了这点：“2022年1月7日12:00~1月9日24:00，深圳全力组织了一轮全市核酸筛查工作，累计完成核酸采样2218.7万人次”

这种持续涌入的人口，对当地住房产生很大的需求，带来了强劲的购买力！

此外，土地短缺代表主管部门长期能拿出来盖房子的土地少，整体上房子供不应求。

供不应求，就容易出现稀缺，引起价格上涨。

这就是深圳的基本面。

进一步分析，结合上文提到的房产价值分化规律，很容易注意到这一点：即便是深圳这种整体商品住房供应不足的城市，各个板块之间房产价值差异也很大。比如福田、南山就是第一梯队价值区；宝安、罗湖、龙华就是第二梯队价值区；……

此外，每个梯队，区级板块里的子板块，按价值判断法也有相应的价值级别对应……，并不都是一个价值级别。

下面是深圳所有住房的构成图，有长期价值的房子主要来自于“商品住宅”这个模块。即便在这个模块，也不是每个商品住宅都有价值，也要根据房产价值判断的各个维度去挑选。

（图片来源于网络）

除深圳之外的其他类似城市和地区也是这个道理。

我国房产市场受政策影响很大，今年是房产政策大力松绑年，历史上政策大力松绑的年头，买房上车更容易，天时地利之下，人和取决于你，抓住这次绝佳的窗口期，就有机会稳赢5年以上！

文末做个总结：房产分化行情下，盲目买房大概率会买错，一旦买错，轻则会损失大笔钱，风险成本极高！

对于很多普通家庭来说，最大的家庭花费往往就是房子，希望看到本文的你，多学习房产知识，量化买房指标，适当取舍，把买房当成一个项目去对待，通过价值判断方法，买到有价值的好房子。其他不明白的，多提问。

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