限价二手房为什么这么便宜（二手限价最大价差1.7w）

随着西安市首批二手房参考价格的出炉，西安楼市的转折点或许已经开始！

102个小区更新成交参考价

原基础上平均打7折

11个区域102个小区更新成交参考价格，均价在14994元/㎡。最低是位于浐灞生态区的辰宫双河湾项目，成交参考价格为8894元/㎡，最高为高新枫林绿洲，成交参考价格为23755元/㎡。

▲高新二手房成交参考价与挂牌价对比

▲曲江二手房成交参考价与挂牌价对比

▲浐灞二手房成交参考价与挂牌价对比

▲雁塔二手房成交参考价与挂牌价对比

▲莲湖二手房成交参考价与挂牌价对比

▲经开二手房成交参考价与挂牌价对比

▲灞桥、航天、曲江大明宫、新城、未央

二手房成交参考价与挂牌价对比

从102个小区的参考价格与目前二手房平台公布的挂牌价格来看，根据安居客二手房数据信息，挂牌价格和参考价格差距最大的项目是位于曲江的万科金域曲江一期，参考价格为17268元/㎡，二手房挂牌价格为39514元/㎡，折扣在56.30%。

新城区唐韵三坊对比差距最小，参考价格为12942元/㎡，二手房挂牌价格为14787元/㎡，折扣在87.52%。

根据贝壳二手房数据信息，挂牌价格和参考价格差距最大的项目是位于浐灞生态区的保利心语花园，参考价格为14615元/㎡，二手房挂牌价格为22395元/㎡，折扣在65.26%。差距最小的依然是唐韵三坊。

虽然两个二手房平台的挂牌数据有所差异，但整体来看依旧和我们此前预测的一样，参考价格是在原二手房价格的基础上“打7折”，基本都是5-8折。

区域整体价格来看，曲江新区的二手房均价变化较大，9个项目平均打了6.3折，其次是高新区，9个二手房项目平均打了7.1折。

能够看到，这次二手房价格的调整幅度较大的就是曲江和高新，价格打折几乎过半的4个项目有3盘都位于曲江新区，一定意义来讲曲江新区目前二手房价格虚高程度较大。

二手房参考价如何制定？

答案来了！

当然很多人在看到全新的二手房参考价格后，会比较好奇这些二手房的参考均价是如何进行界定和计算的。

从西安市住建局的最新解答可以看到，主要是以住宅小区为单元，以二手住房网签成交价格为基础，参考机构评估价格等因素，经调查分析，综合形成了第一批交易活跃度较高的住宅小区成交参考价格。考虑到部分小区楼幢的多样性，参考价格以高层为主。

住建局的官方解读和我们预测的一致，顺便也回答了此前我们对于一个小区不同产品业态如何定价的疑惑。

同时，西安市房产交易管理中心也将持续加强对全市住宅小区二手交易情况的监测分析，综合运用各方力量，适时增加发布其他热点小区的二手住房成交参考价格。

参考价格利于稳定预期

部分银行二手房贷款已跟进

当然，二手房成交参考价格不等于市场价，各个小区的业主们短期内也不会照单全收，那有人就会疑惑了，难道这份参考价就是用来看的吗？二手住房成交参考价格有什么作用？

▲图源网络

其实对于这个问题，住建局官方也已经回答，发布二手住房成交参考价格，有利于加大二手住房市场的信息公开透明度，有利于引导房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台合理发布二手住房房源挂牌价格，有利于引导二手房交易环节的相关机构共同促进二手住房理性交易，稳定市场预期。

也就是说，这项政策主要是针对中介机构，使之在二手房交易环节更加理性，此外还有银行，尤其是引导商业银行合理发放二手房贷款。

虽然在官方解读中没有明确的说明，但“二手房交易环节的相关机构”就已经包含了发放二手房住房贷款的商业银行。

从此前深圳和成都针对二手房市场发布的参考指导价格政策来看，均要求商业银行在发布二手房贷款时按照指导价来看，这意味着“价差”大的二手房将面临极大的压力，尤其会变相大幅度提高楼盘的首付门槛。

而这些其实也暗示之前央行出台的行业银行信贷规模红线，与信贷收紧的整体风向有着相当的一致性。

就西安来讲，在首批二手房参考参考价发布后，我们也咨询了部分银行的二手房贷款信息，目前除了个别银行已经确定没有参考价不允许进行二手房贷款，其余如建行、招行等银行暂未强制要求。不过银行相关工作人员称接下来随着二手房参考价格的陆续释放，银行也会主要以二手房参考价进行房屋估值，从而确定贷款额度。

此外，降低贷款额度，提高首付比例，有利于降低银行的贷款风险；再加上当前贷款额度紧张，减少单笔贷款金额，银行放贷压力会减小，有利于缓解供需矛盾。

当银行开始逐步跟随二手房成交参考价格进行贷款发放，那么市场上将会出现两种情况，一种是二手房卖主会按照参考参考价格降低房价，以此达成交易；另一种方面，会有很多潜在的二手房置业者跑到新房市场。

二手房参考价格释放后

关注3个问题

目前，除了西安，深圳、成都、宁波、上海等地也已经出台了二手房的指导价格，不过从现阶段各城市释放的信息来看，还需要关注这几个问题。

✦首先，从同天上海发布的“二手房监管”制度来看，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息核验。

以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源，不能对外发布！

此举也被视作上海二手房参考价格的发布而铺路。

这一条会不会被用在西安？

谁也不好说。

但如果真的使用，对于西安而言，二手房市场将会彻底回归理性，“虚高挂牌、随意涨价、集体炒作”的学区房、热点板块区域房源将会彻底失去随意涨价的可能性。

✦其次，这次西安市二手房参考价格的发布，很大程度上是一次对于市场反应的试探和试水。

从价格来看二手房挂牌价从10785元/㎡-39514元/㎡被打“骨折”至8894元/㎡-23755元/㎡，但就小区具体信息来看，很多热点楼盘以及名校附近的二手房价格并未释放，例如高新最为知名的天地源丹轩梓园、曲江的热盘中海曲江大城等等，我们也在二手房网站找到热点区域的热点或高价二手房，我们一起来看看。

※高新 天地源丹轩梓园 安居客：79934元/㎡，贝壳：72556元/㎡

※浐灞 龙湖源著 安居客：29625元/㎡，贝壳：27743元/㎡

※曲江 中海曲江大城 安居客：37551元/㎡，贝壳：35322元/㎡

※未央 万科大明宫 安居客：27731元/㎡ ，贝壳：27051元/㎡

※莲湖 西市佳境 安居客：40909元/㎡，贝壳：38050元/㎡

※雁塔 香榭御澄 安居客：44360元/㎡，贝壳：40925元/㎡

这类热点二手房如何销售还需要我们等待接下来的指导价格。

✦最后，随着西安市二手房成交参考价格的陆续出台，政策之下或许出现一些“另辟蹊径”的对策。

尤其是此前价格虚高的二手房很有可能会出现阴阳合同，或者另谋途径上市销售，造成市场乱象。

▲虽然内容是朋友圈调侃但谨防成真

因此在这里我们也建议购房者们，如果近期有购买二手房意愿建议一定要多看多问，了解清楚再入手，而对于那些成交参考价前后金额差距较大的楼盘，如果有购房意向也要多多关注，在当下的环境下或许会捡漏。

对于近期想要出手二手房置换的朋友，二手房成交参考价格的出台，对所有想要出手二手房置换的人而言都是不小的打击，按照目前市场行情大概率很难出手，近期建议持有观望，看后续市场反应，但降价出手是在所难免的。

最后的最后，还是想问一下大家，这样的二手房指导价，你能接受吗？欢迎下方评论区留言讨论。

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