住改商可以商改住吗（商改住行不通了）

【楼市破局，聚焦新机】——楼市进入密集优化期，因城施策导向下，昆明房地产新机显现，如何突破迷雾，破局重生？

本篇为商改租政策篇。

商业商务存量较大一直是困扰昆明楼市的一个重要问题。

4月昆明出台《关于促进房地产市场稳地价稳房价稳预期工作的意见》，将通过加快商业商务用房去化。

本次25条《意见》中针对商业的调整，重点在“减缓供应、规划优化、调整用途”三个方面。其中对于“调整用途”《意见》中提出，将商业商务用地变更为公共服务设施或保障性租赁住房。

这并不是昆明第一次出现“商改租”的信号。

早在2015年，《昆明市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》针对房地产市场提出了二十三条指导意见，其中一条明确指出“城改项目未动工地块，可申请调整商住比”。

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中第12条表示“允许间商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

2020年，昆明市发布了《关于支持商业和办公用房改为租赁住房发展住房租赁市场的通知》，商业办公用房可改建为学校、医疗、康养、文体、停车或租赁住房。

我们可以通过往年的政策发现，昆明针对商业的探索也逐步从简单粗暴的“商改住”变为“商改租”，再到如今的“商改配”，可以建设托幼、养老、教育、文化、体育、停车等公共服务设施。

政策也从助力保障城市居民“有房可住”到进一步新增城市配套“优化生活”。

“商改住”一直是政府严查的楼市违法行为。

许多人疑问，为什么要严格禁止商改住产品在市场上的流通。其实这种看似改善了商业库存的做法，将会对整个市场造成冲击。

商改住产品除了商业水电、高梯户比、没有绿化，还有许多问题。如违规建设下水和燃气将会有安全隐患，既不适宜居住也无法保障安全；土地使用权到期后，商办类产品并不能同住宅建设用地一样自动续期。

除了以上这些针对购房者的问题，以低价、低面积的噱头冲击市场，同样不利于传统住宅的销售，对商业办公和住宅市场造成双重打击。

众所周知，土地在出让时已规定用地性质，如商业、住宅、工业等不得随意改规。许多开发商在营销时，企图打擦边球便于售卖，公寓型产品就是市面上最为“成功”的案例。

2021年，昆明发布《关于进一步加强商业办公类建设项目全过程管理的实施意见（试行）》，其中提到商办项目建筑功能不得使用“公寓”、“公寓式办公”“酒店式公寓”等进行标注，单体平面不得出现如“卧室”、“客厅”等住宅类功能的标注。

但是“法不溯及以往”，昆明仍有许多公寓产品在市场上售卖。

提到公寓产品，就不得不提火遍全昆的70年产权公寓——万彩城。

这个项目其实应运在时代背景下。仔细看昆明历年的政策，我们可以看到在2016年的确出现过短暂的“商改住”时期。

昆明部分项目如万彩城、金泰国际、万科云子、西城时代、金科阳光里、中望城（现俊发观云海项目）等，这些项目都在这一时期把握政策机遇纷纷调规。

一部分为直接变更土地性质“商业商务兼居住用地”变为“城镇住宅用地”，另一部分为修改商业住宅配比。

但是值得一提的就是，这些用地都满足一个条件即为“未动工”。所以并不存在建筑盖起来后的修改问题。

今年的商住比的调整，同样也会优化区域规划，让开发商不用再承担更多的商业配建，对开发商的资金流来说是一大利好。

从“商改住”到“商改租”，虽然只有一字之差，但是待遇却天差地别。

虽然“商改租”背靠政策，但这种产品转型依旧属于较边缘化的市场模式。因市场不成熟、开发回款慢、投资回报率低，市场一直反应冷淡。

据贝壳研究院发布数据显示，4月全国重点40城租金水平为36.3元/㎡，租赁市场热度环比降温。因今年的招聘热度较往年下降，一定程度上会影响到租房市场的活跃度。

据中国房价行情网显示，昆明4月住宅租赁市场挂牌1.06万套，新增9133套房源。租金均价为26.47元/月/㎡，租售比为43相较2021年全国50城平均租售比51.3要低。

虽然商办类产品高库存已是行业共识，租房市场依旧更偏向住宅产品。所以，并不能乐观地认为“商改租”能缓解商业库存。

写在最后，

近年来，租售同权、租售并举被反复提及，针对商业的改革也在一次次的修改中。对于“商改租”更是提出了民水民电的执行标准，更在消防达标情况下可以通天然气。

从个体为单位的零散长租公寓产品，到目前以整栋楼或者整个项目为单位的集体改造，有利于统一的管理和监督。

不过，“商改租”的前提条件是开发商需要自持物业，或者由专业机构合作开发。这样对开发商的资金流有较大的考验，无法快速实现资金回流。

如果未来租售同权能完全落地，租赁市场或许将迎来新机。