天津下半年楼市走向（天津楼市今年是否还有小阳春）

这两天，我几乎就没有放下过手机。不是在回复公众号后台留言，就是在五个「弄堂房子」读者交流群解答读者问题，还有各种私信寻求买房建议。

他们中，有人要离开北京来天津发展，有人想升舱改善居住条件，有人想买学区房，还有更多的人是首次置业挑花了眼，请请我帮忙把把关。

我非常强烈地意识到，大家被绵延一个月的疫情憋坏了，买房需求即将爆发。

今天，我们来聊聊，怕他不来，又怕他乱来的天津楼市小阳春。

结论写在前面，近几年，天津市场每年都会出现小阳春，而今年的小阳春大概率还是会在3月份如期而至。

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1月份，奥密克戎这只黑天鹅突袭天津，很多楼盘的售楼处是在1月底才重新开门纳客。

但，我们可以看到的是，之前的工抵房、总经理折扣都没了，取而代之的，是各种“优惠全线收回”的海报。

二手房也是一样的情况，疫情逐步稳定后，买房的人开始进场，成交周期越来越短。

比如过去天津二手房可追踪的房源成交周期普遍在一两百天甚至五六百天，最近一个月内成交的房源成交周期明显缩短，最快的甚至一两天成交。

议价空间也在缩小，总价低的往往只能谈下来几万块钱。

尤其是一些优质房源的业主更是越来越硬气了，有不少读者反馈业主一分不让的也不在少数，说等到小阳春就不是这个价了。

基本可以判断：天津楼市已经在酝酿小阳春了，准备买房的朋友们可以抓紧入市。

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为什么我判断天津楼市的小阳春大概还是会如期而至？

空口无凭，老规矩，我们数据说话。

我查看了近五年天津新房市场的成交量价数据，金三银四红五月，楼市小阳春，基本不曾缺席。

1）2017年3月，天津房价历史顶点

我们先来看一下2017年的数据。

2017年3月的成交量价都是当年度乃至近五年的顶峰，成交面积约186万㎡，成交均价17245元/㎡。

受331楼市新政影响，4月成交量价均呈现断崖式下跌，5月开始逐步企稳。

2）2018年3月-5月，成交量明显高于1-2月的楼市淡季

再来看一下2018年的数据。

2017年3月的成交量开始起跳，达到约74万㎡，受成交结构影响，成交均价低于2月，但明显跑赢了当年度大部分月份。

受516海河英才影响，6-7月成为当年度量价顶峰。

3）2019年3-6月，成交量价始终坚挺

2019年3月的成交量直接翻倍还不止，达到约122万㎡，此后，当年度再也没有走下月成交100万㎡的台阶。

成交均价也是从3月开始看涨，热度一直持续到6月，直到8月才开始真正降温。

4）2020年3-6月，成交价一路走高

2020年3月的成交量开始回温，达到约68万㎡，受成交结构影响，成交均价低于2月，但从3月开始成交价一路走高，一直到6月，达到当年度的顶峰。

5）2021年3月-6月，成交价一路走高

2021年3月的成交量开始起跳，达到约120万㎡，热度一直持续到7月。

成交均价也是从3月开始看涨，6月达到顶峰。

由此可见，近五年来，天津楼市的金九银十未必都兑现，但小阳春基本都没有爽约。

如果你是购房者，今年上半年买房的最佳时机就是现在；

如果你是房主，想要卖房置换，实现卖一买一，建议把握住小阳春，在这之前，可以给房子好好美颜一下，提高卖相；

如果你是一线销售人员，小阳春意味着什么，不用我多说，你懂的。

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今年的传统楼市淡季1-2月，因为疫情，与往年相比，体感温度要更低一些。

但是，欲扬先抑，结合基本面来看，买房需求始终存在，只是被抑制，并未被抹杀，2022年天津楼市小阳春势在必行。

1）基本面没问题

天津本身底子是很好的，直辖市、国家中心城市、超大城市。

据天津市统计局消息，根据地区生产总值统一核算结果，2021年天津市地区生产总值为15695.05亿元，按可比价格计算，同比增长6.6%，比2019年增长8.1%，两年平均增长3.9%。

其中，全市房地产开发投资同比增长6.2%，新建商品房销售面积增长9.8%。

天津，要产业有产业，要人口有人口，要教育有教育，要医疗有医疗。

截至2020年，全市下辖16个区，总面积11966.45平方千米，常住人口1386.6万人。

可以说，并不缺需求。

更何况，在北方，你很难找到第二座城市量级可以和天津相匹敌，还比天津更宜居的城市。

2）与北京价差拉大

在北京买不起房的北漂，一般会选择在天津买一套房，给自己留一条退路。

在北京买得起房的行业精英，一般也会在天津买一套房，因为在北京房子的问题能解决，但只要户口的问题不能解决，孩子就没办法在北京高考。

在北京买不起，就来天津买房，而且北京和天津的价格差距可能隔了不止一个北戴河。

北京的业内来天津调研，千万级的楼盘基本就是顶豪，而在北京，1000万的价格，连入门级豪宅都买不到。

或者说，在天津拥有一套豪宅的成本，比北京低太多。

去年10-12月，我办了三期「弄堂房子」读者见面会，就有好几位读者朋友是从北京专程赶来，打算今年在天津置业。

3）市场政策面利空出尽

今年的市场和政策目前来看，应该会是一个往回拉的过程。

或者说，是一个回暖的过程。

包括按揭放款额度等方面，今年理论上还会跟进好的政策，大概率不会有坏的政策出台。

不出意外的话，今年市场政策将触底转向友好。

4）开发商促销力度比往年更大

不过，延续去年下半年开发商普遍以价换量的态势，今年小阳春，各大房企应该也不会提价。

因为，事实上还有不少企业仍未走出难关，在此背景下，就会释放一些好的购房政策在小阳春跑一波量。

可以确定的是，开发商在小阳春期间给的购房政策也会比较好，加大促销力度，以刺激购房需求，小阳春必须来。

5）市场成交压抑回弹

为什么每年都有小阳春？

道理很简单，就是长期需求的压抑。往年是春节小长假后，大家出来看房买房，释放一部分需求。

因为，天津这座城市的成交量每年都是相对稳定的。

而今年这波需求压抑得更厉害。

因为去年下半年天津楼市的低迷态势，叠加上一些开发企业开始出现问题，甚至暴雷，导致很多购房者不敢出手买房。

与此同时，天津市场调整了五年，疫情期间又积累了一波需求，人们的购房需求憋得越久，反弹就会越明显，所以小阳春势在必行。

需要提醒的是，天津市场仍然会两极分化。暴雷的企业还会出现，买房也不能过于盲目。毕竟，很多企业并没有完全走出安全区。

对购房者来说，以下可能会是天津楼市小阳春的上策：

1）选择二手房眼见为实；

2）关注现房、准现房；

3）选择优质房企开发的新房，当然，如果优质房企还能给一些促销力度，就更好了。

把握风口，趁现在！

至于，哪些企业能买，哪些企业不能买？近期我会给大家专题呈现。

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