杭州二手房全面降价（杭州二手房连跌四个月）

截至目前，杭州10月份二手房共成交2911套。

距离10月结束还有5天4个小时，以每天160套的成交计算，本月二手房成交量大约在3700-3800套。本月二手房成交“坐3望4”的目标大概率只能完成一半。

回顾一下今年前四个月的二手房情况：6月6732套，7月5201套，8月4668套，9月4117套。

杭州二手房四连跌的趋势是止不住了。

▲2022年6-10月二手房成交套数

金九褪色，银十黯淡，杭州的二手房市场似乎还在变冷。再来看看往年10月份二手房成交套数，今年10月份的成交量也要接近这几年的最低点了。

尤其是，今年与去年连续两年的成交都处于低位，杭州二手房真的处于一段既漫长又煎熬的低迷期。

▲18-22年杭州10月份二手房成交套数

经历了房价过山车式的跌宕起伏后，到了现阶段，许多卖家早已经妥协，降低了心理预期，见识了市场大变天的买家们却一再谨慎，不敢入场。因此，多数板块二手成交冰冻，并伴随着二手挂牌价格的不断下探是当下最明显的现状。

而到了本月，为了应对下行的市场，不单单二手房东们为了尽快“出货”而下调心理预期，摇中了新房的“准二手房东”也有所行动了！

杭州的新房与二手房紧密相连，在限价的安全垫下，摇号打新者不计其数。

但众所周知，现在的新房市场已经在走冷，10月已经要走完，场上竟然尚未有红盘拼社保。主要原因就是二手房量价齐跌的行情下，限价的安全垫越来越薄，难以支撑打新人的信心。

甚至曾经摇中了超级红盘的幸运儿，现在也有迫切想退房的。

一位粉丝朋友前段时间刚好摇中了一套杭珹未来中心，但因为号子靠后无奈选了120㎡的三房中间套。

他与我算了一笔账，隔壁未来悦虽然位置不如它的好，但户型上有不到90㎡的三房，并且交易成本更低，有满二唯一的房源。如今小区三房房源成交价已经从高点6万多的单价回落到了5万出头，一套三房大致530万可以拿下。

也就是说，在绿汀路一带的二手市场中，三房总价的接受度在530万左右。

差不多的位置，一样的三房格局，以未来悦作为参照，杭珹一套120㎡三房二手总价与530万不会差太多，换算一下单价在4.4万/㎡左右，若是再低一点已经快要接近买入时的限价了，但这位朋友还有两件更担心的事情：

一是周边的小区还在降价，未来悦目前已经有跌破5万/㎡的房源，最低单价已经达到4.7万/㎡。

二是5年的限售期，未来还有一笔算不明白的账。

目前，杭珹已经有多套退房房源，其中多为面积接近120㎡的限售三房。可以预见的是，在一二手价差不断拉低的情况下，还会有一批退房房源陆陆续续地出现。

▲近几个月部分退房房源

城里的人想出去，城外的人想进来。当下不乏有人想要出售二手房，腾出房票再度杀入摇号场。

“我有一套申花的三房，和一套之江的洋房，价格与去年高点相比跌150万，不知道是不是该卖掉一套，把房票挪出来……”后台常有朋友问这类的问题。

其实，两套房子都不错，但就是因为价格波动太大，有些跌怕了。对许多房东来说，与其看着房价不断下跌，不如把房子卖了再去摇号打新。

这是楼市中常见的路径依赖，许多人都是买卖中保证自家的资产能够保值增值，但眼下这条路径变得更窄了。

从新房的角度来看，摇到红盘已经不够看了，还得面积好、楼层好、品质好……

从二手房角度，“出逃”更困难了。

一个是二手平台的挂牌房源太多，在透明售房网中，大约便有20万套在挂牌的房源，结合本月成交的套数，你卖出房子的概率仅有2%。

二是降价房源也在不断增多。本月二手房成交均价约为3.1万/㎡，环比上月下降了1.96%。与此同时，本月跌价房源高达2万多套，是涨价房源20倍有余，并且比上月跌价房源套数多了1千套。

因此，想要卖出房子，必须得狠得下心降价。

眼下，我们也不能尽说悲观的事情。

从近几年的二手房成交数据来看，10月都是行情转折的关键月份。

18年10月成交量仅2938套，但从10月开始二手成交一直在上涨，到来年3、4、5月成交行情已经处于高位。除了比较特殊的2月外（过年），总体来看，四季度到来年一、二季度都会迎来一小波行情。

▲18-22年10-12月、1-5月二手房成交量

同时，今年10月的二手成交也已经临近了一个历史压力点位，也就是说二手房成交量真的要跌到底了。

话说回来，因为10月国庆假期，二手房有7天的“成交停滞期”，若是抛除国庆假期这个特殊因素来看，今年10月的成交会好过9月！

此外，目前杭州主流银行的首套房贷利率为4.3%，甚至个别能做到4.25%。从全国来看，部分城市利率已经低到4%以下，所以不排除杭州房贷利率进一步下降的可能。

一降再降的房贷利率，还有此前就宽松的购房政策为市场行情的转变打下了坚实的物质基础。

接下来，市场可能要出现一波成交量上涨的行情了。