商务区最好的房子评测（被厂房环绕的山海豪宅）

在《2020年深圳市计划入市商品房》列表中，大多数人都把目光集中在润四和海岸城上，其实还有一个小众明星盘值得关注，它就是位于前海蛇口自贸区的新世界临海揽山御园。

深圳看房团实地考察后，为读者带来该项目的客观分析：

早在去年11月，团长就关注了临海揽山的进展，当时前海妈湾板块的招商领玺和颐湾府先后入市，一个售罄一个去化9成，本来放风预计11月初开盘的临海揽山，狡猾的避开了领玺和颐湾府的热销，将开盘时间推迟到年后。

谁曾想，这一推就推到了2020年7月，虽然销售说预计在7月左右开盘，但确切的时间还是以开发商为准，不过我们可以肯定的是，今年下半年临海揽山一定会入市，因为该项目就在就住建局发布的《2020年深圳市计划入市商品房》列表中。

项目的开发商，是深圳新世界集团有限公司，该公司成立于1993年，起步于福田梅林片区，先后开发了新世界荔园阁一、二期、新世界山月居、新世界鹿茵翠地、新世界家园、四季山水一、二期、新世界四季御园等。

不过最近，关于深圳新世界集团却曝出一个丑闻，美国当地媒体点名四家中国开发商，称其涉及的罪名包括贿赂、回扣、敲诈勒索、邮件欺诈和洗钱，这四家中国开发商分别是深圳新世界集团（Shenzhen New World Groupon）, 上海绿地集团（Greenland USA）、中国泛海控股集团（Oceanwide）和深圳合正集团。

回到项目本身，不管新世界做了什么，临海揽山的区位还是不错的。

从百度地图上可以发现，目前临海揽山没有距离太近的地铁站，距离临海揽山最近的地铁站是地铁2号线的水湾站，步行约908米，步行时间约13分钟。

在未来，预计2022年深圳地铁12号线试运营，到时临海揽山距离工业六路站约570米。

团长从水湾站下车，沿着水湾直街一直走，水湾直街右侧是水湾1979（中国首个艺术综合体社区，属蛇口片区地标性豪宅，住宅170-290平），右侧是育才一小，是南山老牌名校，育才一小和育才二中近些年的成绩虽有些退步，但还是非常不错的学校。

从水湾直街右转工业五路，直行约5分钟就能远远望见临海揽山的楼体，临海揽山项目周边给人的整体感觉是：人很少，很安静，道路不宽阔但非常整洁。

相比于深圳湾的现代化气息、华侨城让人舒适的自然资源，临海揽山所在的片区还是缺乏豪宅的气质，虽然有蛇口网谷产业园区，但也有大量的旧工业区厂房，两者形成鲜明对比。

项目详情

项目地址：南山蛇口工业五路与沿山路交会处

占地面积：约4万平方米

建筑面积：约30万平方米

容积率：5.28

车位比：1：1.5

最早交房：2021年10月17日

项目一共8栋，其中包含5栋高层住宅，2栋公寓，中间7栋联排别墅，以及独立在花园外的保障房，和1所幼儿园。

住宅共有871户，其中有83套为回迁房，300套左右公寓。

首批将推出1栋、2栋，建筑面积约116㎡-225㎡共400多套住宅，每个单元低楼层梯户比是3梯4户，高层（28-42层）梯户比为3梯3户，价格预计在12万左右。

113㎡3房户型图

225㎡4 1房户型图

从朝向上来看，北向看山，南向看海（10层以上才能看到），不过大南山的山体较陡，不仅不美观，还会给人压迫感，因此首批1、2栋东南向的户型完胜北向。

看海的方向也有瑕疵，在蛇口的对岸就是香港屯门垃圾填埋场，项目距离这个垃圾场不足10公里，而且这不仅仅是视觉上的影响，随着风向的改变，垃圾场的污染、气味、海水可能会对居民的健康造成一定影响。

图源：网络

整体上看，项目给人的感觉就是太紧凑了，容积率高，结合周边的旧工业区，很难与豪宅联系到一起，没有太多的绿化，希望后面的南山公园可以弥补这一缺陷。

周边二手房项目普遍是2010年之前建成的，如兰溪谷、鸣溪谷、畔山翠谷居、高山花园等，挂牌均价在12-13万/平左右。

总结：

项目优势：项目位于前海蛇口自贸区，有规划利好的加持，2号线12号线双地铁 育才名校，片区周边有万科、恒大、招商、华侨城等12个旧改项目，未来的发展潜力非常大。

同时伴有山海资源，具有一定稀缺性，如果价格合适值得入手。

项目劣势：虽然项目名为临海揽山，但背靠的大南山山体陡峭，不仅不美观，还会给人压迫感；

项目并不是真正的临海，和海还是有一定距离的，想看到海至少要买在10楼以上（在其它楼盘不遮挡视线的前提下），而且海景存在瑕疵，海的对岸就是香港的屯门垃圾填埋场，这不仅是视觉上的影响，飘过来的气味和海水污染也有可能影响到居民的健康。

项目定位为豪宅，但周边的环境和产品的容积率都比较刚需，户型的朝向也存在一定缺陷，没有南北通透，联排别墅和高层混搭的设计也缺乏私密性。从区位和交通上来看，虽然未来有地铁12号线，距离约600米，但项目位于大南山脚下呈包围之势，这种封闭式的环境可能产生孤岛效应。

同时，临海揽山还有一个“兄弟盘”，也将于今年下半年入市，它就是晗山悦海。

两个项目距离很近，步行仅7分钟，相比于临海揽山，晗山悦海更具有生活气息，生活更加便利，楼下便是地铁站“四海站”，商业配套齐全，旁边就有花园城购物中心和沃尔玛，教育资源丰富，周边有育才二小、育才三小、育才二中等学校，但社区较小，时常拥堵，也较为嘈杂。

两个项目到底值不值得买，我们还要看最后的备案价格，请持续关注深圳看房团，我们将在第一时间带来项目的最新消息。

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