谁是推动房价的幕后黑手（现在买房就是推土机面前捡钢镚）

最近的楼市温度，有点“冷热不均”。

克而瑞数据显示，2020年2月，34家千亿规模房企合同销售合计约为2414.93亿元，较1月的4037.21亿元环比下降40.18%。

其中，31家合同销售金额呈同比下滑，比如万科2月销售额280.3亿元，同比减少35.1%，融创2月销量122.1亿元，同比下降近五成。仅恒大、中国铁建、绿地控股三家2月销售额实现同比增长。

房价方面，国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，2月份降价的城市数量增加到23个，中泰证券研究所发布的报告显示，百城房价统计中，有73个城市出现了回落，与2014年的情形非常相似。

卖不出去的房子也越来越多了。

易居研究院近期发布的报告称，2月份监测的100个城市新房去化周期达到11.7个月，其中一、二、三四线城市为13.8、11.0和12.5个月，相比前值均出现了明显攀升。

根据21世纪经济报道的消息，万科的深圳项目，当晚推出的288套房源7分钟内全部通过线上卖完，销售额达到了2.99亿元。

苏州的三个房地产项目同时开盘，共推出近900套房源。无论是线上销售还是线下选房的项目，几乎都是“秒光”。

北京一个网红盘，因线下排卡超过1200张，首开推出845套房源，超过1100人线上选房，开盘5分钟已售超过700套，开盘20分钟热销814套。

更让人哭笑不得的是：有些购房者即便交了100万的喝茶费，仍然无法顺利看房。

别说抢房，连交钱看房都这么难，火爆程度可见一斑。

如此矛盾的两个信号，说明了什么问题？

2月份的销售额与成交量，是在售楼部关停、去化艰难、库存积压的基础上出现的。

也就是说，单纯分析2月份楼市的表现，有点“以偏概全”，随着市场成交回暖，售楼部逐渐开放，3月份必然会出现反弹。

但是，一个重要的特征是：百城房价大部分出现了下滑。

这100个监测城市中，大部分都是三四线城市，比如过去两年房价涨势较强的徐州、洛阳、唐山、临沂、呼和浩特、平顶山、绍兴等地。

以近期发布涉房政策的几个城市为例，河南驻马店、广西钦州、江西抚州、河南鹤壁、江苏南通、陕西宝鸡，大部分都是三线以下城市。

这些中小城市，之所以这么“着急”给楼市松绑，原因很简单：房子不好卖了。

过去几年小城市的房价全靠棚改置换出的虚增需求，拆迁户的购买力被透支后，库存有增无减，这“一增一减”之下，房价回落也是理所当然。

上文说的几个抢房案例，全部发生在一二线城市，如北京、杭州、苏州、深圳等地。

经历了一到二月份的风波后，随着复工返程的人潮逐步回归，核心城市的房地产市场，自然也会受到追捧。

一方面，是节前已经积攒的需求，在节后突然间释放了出来。

另一方面，一二线城市的教育、医疗资源依然稀缺，购房被延后的需求迟早会涌现。

但是，蓝白认为，一二线城市，毕竟用手指头都能数得过来，全国几百个地市，上千个县城，才是房地产市场的主要战场。

对购房者来说，现在买房，有点“推土机面前捡钢镚”的意味。

这个比喻，是经济学家管清友近期接受采访时说的话，他还讲道：目前看，全世界进入到一个“比烂”的时代。中国是最不差的，因为市场体量大、广度深。

我们的经济有韧性、有广阔的回旋余地，我们还有政策工具箱，只是不愿意竭泽而渔、饮鸩止渴。

房地产经过了20多年的发展，从无到有，从小到大，从生根发芽到长成参天大树，人均居住面积不断提高，套户比增加，房企达到了9万多家，年销售面积达到了17亿平米，银行贷款里有三分之一以上都涌入了房地产行业。

正是因为体量如此巨大，大势一旦逆转，产生的影响如同一个轰鸣作响的“推土机”一般，购房者个人的力量显得是那么微不足道，作为占房地产施工面积最多的三四线城市，未来可能会首当其冲。

文章指出：2019年末，全国城镇常住人口84843万人，占总人口比重为60.6%。与发达国家普遍75%以上的城镇化率相比，我国还有15%的发展空间。

注意3个数字：8.4亿常住人口，75%城镇化率，15%的发展空间。

这3个数字说明：城镇化依然还有空间，人口进城扎根买房所带来的需求，未来依然存在，不必过于悲观，但是已经到了后期阶段，“天花板”越来越近了。

这样的形势下，有两类人会有点麻烦。

从2018年至今，百城房价指数涨幅一直稳定在3%-5%以内，大涨的势头很明显得到了遏制。

但是，最近两年买房，既没有抓住2015-2017年那样的上涨时机，又没有2010-2014年那样的不限购环境，相当于费尽心思最终还站在了“山岗”上。

如果是刚需倒也罢了，但最近两年很多在小城市囤房的人，好比是在推土机面前“捡钢镚”一样，随时会面临没有“接盘者”的局面。

从2016年到现在，房贷利率已经上浮了4年之久，最新的房贷利率统计显示，全国首套房利率维持在5.5%左右，过去两年买房的人，不少人甚至达到了6.3%。

资金成本大幅抬高的同时，如果财务杠杆率高于60%，即房贷占月均可支配收入（扣除衣食住行消费后的净收入）高于60%的话，一旦丢了工作、没了收入，未来或许只有断供、断贷这一条路可走。