郑州楼市危情时刻将到来（郑州楼市年中观察）

大河报·豫视频记者 韩懿亭

转眼间，2022年已过去多半，郑州楼市也迎来了一年一度的年中大考。

今年以来，郑州发布多项稳楼市政策，政策力度进一步加大，主要涉及放宽限购政策、降低二套房首付比例、提高公积金提取额度等多内容。

在这样的大环境下，2022年上半年，郑州楼市交出了一份怎样的答卷？下半年又将迎来什么样的挑战？

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新房市场“冷热不均”，多房企开启“营销瘦身”模式

6月的郑州艳阳高照，王经理的心却很凉，因为她刚刚又接到集团通知“年中活动要缩减营销预算，控制成本，纳入到项目的考核之中。”

在如今的市场下，大的营销动作都未必能吸引到访，更别提还要“缩减成本”，“太难了，不搞活动没有传播力，搞了活动又怕花钱，真是两难啊。”王经理无奈地对记者表示。

王经理供职于郑州的一家闽系房企，负责销售的是位于滨河国际新城板块的某楼盘，楼盘位置不错，非常宜居。但自从今年年初以来，项目销售始终不及预期。迫于市场压力，周边部分楼盘开始降价促销，寄望吸引更多客户购房。

“人家降价，我们不降价，就好比是‘以卵击石’，在降价促销的对比下，营销活动意义都不大了。”王经理决定，今年年中不再策划大型的营销活动，“就保持普通的案场活动”。

“预算不够、营销难、卖房难”是横亘在王经理心中的一块大石头，也是目前郑州房地产市场的一个缩影。

记者在走访时发现，对比往年，今年的年中“营销战”打得有些“悄无声息”。滨河、管南、金水北的多个热盘仅保持了常规的案场活动，鲜见声势浩大的营销、推广活动。业内人士表示：“在前两年，618就是一个大的宣传节点，几乎所有楼盘都在想尽办法宣传营销，但今年仅有几家稳健房企还在宣推618购房节，且活动力度有所减弱。”

“没有感受到618的购房氛围，感觉就是一个稀松平常的周六。”记者的一位计划买房的朋友表示，原本以为618会有很大的折扣，但事实上“就和平时的优惠力度差不多”。

在不少楼盘艰难地寻找出路的时候，一些楼盘却走出了独立行情，创下了首开高去化的好成绩。

5月26日到6月26日，华润幸福里、保利文化广场、电建洺悦融园、万科古翠隐秀、保利大都汇项目皆创下了开盘劲销数亿的好成绩，一个月，5个项目，销售近70个亿。

有业内人士表示，“真是许久不见开发商能够这么豪爽地一下子拿出几百套房源开售，许久不见的红彤彤的喜报再次包揽朋友圈。”

某本土房企的营销经理陈蓉（化名）对记者坦言，郑州目前改善市场恢复明显，购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的改善项目，近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。

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二手房市场局部回暖，购房者观望情绪正在减弱

“自从3月份新政出台以来，这三个月里，二手房市场回暖挺明显的。”郑州金水区一名房产中介人员向记者说道。“如果市民近期有买卖二手房的需求，现在应该会是一个好时机。”该名中介表示，随着政策的调整，3月以来，二手房购买者的数量已出现了较大幅度的增长。

据贝壳研究院数据显示，新政发布后的一周，郑州二手房的带看量达到了近3个月以来的最高峰值，从成交维度上来看，新政后第六天（3月6日），成交量达到近3个月以来的峰值，连续2周增速高达18%，限购政策调整后的首月，郑州二手房成交量超过2月的2倍，涨势明显，政策调整效果显著。

从成交的区域来看，新政后成交量快速明显上涨的板块为金水区、郑东新区、经开区、惠济区，是推动市场热度快速回升的重要动力。有分析人士认为，这样的变化来自于政策松绑之后，改善型需求开始释放，使得城市核心区市场热度快速回升。

“可能大家都觉得买新房风险更大，楼盘停工、延期交房，还是二手房更稳妥些。我一月、二月份一套房子都没卖出去，但近三个月累计卖6套了。”陇海西路上的一家中介门店的工作人员告诉记者。

“在贝壳app上，我订阅的好几套卢浮公馆的房子，之前几个月都没卖掉，这两天居然全部停售下架了。”一位意向购房者告诉记者。

家住经开区的陈芳（化名）表示，她曾关注过远大理想城的一套95㎡的户型，从去年挂牌以来，经历三次降价，从140万降至130万。但5月底，业主看市场有所回暖，直接涨价6万，“其他同户型的房源也纷纷涨价，有套直接从125万涨到了130万。”时隔多天后再次讲起这件事，陈芳依旧感到不可思议。

根据贝壳APP显示，2月底，贝壳APP郑州二手房挂牌量70000 套，6月底郑州二手房挂牌量79000 套，短短四个月时间，挂牌量增加了9000余套，二手房供应量增加明显，证明卖家挂牌积极性提高，业主信心恢复。

有业内人士表示，预计后期随着市场回暖及利好政策持续发酵，业主对二手房市场的预期将进一步回升。

据链家门店的工作人员介绍，近段时间，新增客源量和带看量均出现明显回升，说明客户购房积极性提高，市场供需两旺，而成交量出现提升，说明客户观望情绪减弱。

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郑州本轮集中土拍表现较佳，房企信心有所回归

土拍市场作为楼市“晴雨表”，能在一定程度上反映市场走向。

6月22日，郑州正式拍卖第一批集中供应的15宗地。土拍过程比较顺利平缓，仅仅2个半小时，10宗城改地、5宗公开招拍挂土地全部顺利出让，其中13宗地底价成交、2宗溢价成交，收金106.74亿元。

此次土拍中，郑州地产成为拿地主力，以底价分别拿下管城区金岱李城改地块、管城区大王庄城改用地、中原区须水城改用地、惠济区古荥镇城改用地及中原区一宗商品住宅用地，总地价为34.03亿元。另外，万科、碧桂园、保利这样的龙头房企也现身郑州此次土拍大战中，分别拿下了中原区、高新区及北龙湖三块优质土地。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，从拍卖结果看，房企参拍并不激烈。目前郑州的房地产市场仍处于底部恢复期，销售依然承压，房企当下主要发力点仍是促销售、促回款，拿地普遍极为谨慎。

不过也有业内人士认为，对比郑州去年集中土拍，本轮溢价、流拍现象均较去年第三轮呈向好态势，回稳迹象凸显。整体来看，郑州本轮集中土拍表现较佳，热度较以往而言有所上升，或受今年以来政策端频频释放改善信号的积极带动。

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购房者信心恢复需要时间，下半年的楼市值得期待

河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社认为，如今的郑州楼市正处于调整期，各项利好政策正在持续的发酵中，但购房者的信心还需要一个长期的恢复过程。相比之下，二手房的回暖速度会优先于新房市场，”已经建成的二手房不存在减配及烂尾的可能性，看得见摸得着，更容易打动购房者。在市场稍有起色下，一方面房东置换、另一方面刚需买房、置换换房，市场需求旺盛，促使二手房市场比新房市场先一步回暖。”

至于下半年郑州楼市的走向，刘社认为，“待民众信心恢复之后，回暖是一定的”，同时，市场也在倒逼开发商升级产品、提高物业服务质量，所以说，“下半年的郑州楼市还是值得期待的。”

也有业内人士持同样观点，认为从政策发布到市场趋向稳定，需要的是一定的过程，由点到面仍需时间。市场的回暖形势不可能是一蹴而就的，需要的是多方位思考。现如今，如何解决问题楼盘，提升期房交付率，成了房地产市场回暖的要点。因此在调整政策同时，重塑购房者信心也是一大关键。

来源：大河报·豫视频 编辑：李飞