留给刚需机会在哪里（未来是刚需赢还是改善赢）

1 2019年之前，房圈有个普遍共识——

只看涨幅的话，高基数的豪宅明显不如刚需。

还有房圈人士专门跑过数据，去计算 不同小区均价的年化涨幅，数据也支持上面的结论。

2 但是这个规律在疫情后失效了，新的现象是：豪宅的的涨幅明显好于刚需。

接着大家对「改善才是未来」快速达成共识。

并进一步得出「置换掉手里的烂牌，持有稀缺的好牌」的决策。

自媒体的存在，让共识可以在小范围内快速达成。

3 那么是什么主导了这种由刚需→改善/豪宅 的转变呢？

后视镜地总结几个趋势：

① 疫情后K型分化带来了不同群体的购买力变化，这点老生常谈了，不再赘述。

② 城市化率放缓叠加结构性分化——很多城市人口流入放缓甚至倒退，导致本地楼市由增量转为存量市场。

从人口角度看，越是低线越该逃离，越是二线越该拥抱稀缺和新产品。

③ 刚需的数量肯定更大，还有法拍、保障、共有等属性的可替代品，刚需更偏买方市场，改善更偏卖方市场。

④ 终究是「需求」在底层推动着这种转变。下面这张图去年对我冲击很大：

⑤ 投机需求一定是顺应趋势的，投机资金以前的品味是偏水库系的囤平米、以「量」取胜，用杠杆加速。

但2017年至今，投机资金本就少了很多，疫情后对杠杆的使用也愈发谨慎，品味也顺势转向了精品或买入即赚的价差新房。

4 进一步地，结合过往数据，我们不难得出一些「结论」和「推论」：

刚需房的波动幅度更大一些，改善房的波动更小一些。

在地产牛市阶段，刚需先启动，涨幅大。

在地产熊市阶段，刚需先下跌，跌得多。

只论幅度的话，长期看，改善跑赢。

5 当然，对刚需和改善的定义也需要更明确一些：

以上图片均来自丁祖昱2023年跨年演讲PPT。

6 在改善房内部，肯定越主流的产品越好，比如没有硬伤的三房两卫，其回报率和流通性大概率好于四房大平层以及别墅。

以上讨论的默认前提是，城市选择仍然享有最高权重，这点不会变。

另外今天新作了张图，希望能帮到一些读者。