物业的商业模式（物业而立之年）

在济南不少住宅小区，来往车辆需向物业交停车费。 记者郭尧 摄

乱收停车费，小区收益不透明，擅自提高物业费……当下，随着住宅小区急速扩张，与小区配套的物业管理也乱象频出。在中国，“物业管理”、“业主”的概念诞生于上世纪八十年代，目前新的《山东省物业服务收费管理办法（草案）》正在广征民意，而立之年的物业，是否应该更加成熟？

□本报记者 王晶

买了小区的房子，车辆却开不进来；业主车辆临时进入小区要收费，不交不让走……这样的事情济南不少居民都遇到过。住宅小区的物业公司向业主收取临时停车费是否合法？小区内停车费的标准谁来定，业主有没有话语权呢？

停车半小时收费4元，业主不交不让出小区

近日，家住历城区的许先生在烦心自家小区内停车收费的事儿。许先生说，前两天自己住的小区物业开始收停车费了，一小时4元，如果不交费就不让将车辆开出小区。对此，许先生很“不爽”，“之前小区内一直不让停车，也没划停车位，偶尔有搬家公司或者自家车进来，也是即停即走。”许先生告诉记者，自从8月23日自己所住的小区开始实行停车收费以来，自家车就是进小区半个小时也要收费4元，“就是开车进小区将老人送进来，再出门也要收费。”令许先生困惑的是，虽然物业开始收停车费了，小区内却并没有规划车位。“这是很矛盾的，小区既然不让停车，就不应该收费，如果让停车就应该划出停车位，物业这么做不是自相矛盾吗？”

许先生认为，退一步讲，即使小区需要收取停车费，谁来收，收多少钱，收来的钱如何使用应该也是全体业主的事情，“物业公司是业主聘来的，他们要收费，首先要开业主大会，但是此次物业公司收取停车费，并没有召开业主大会。”在小区内住了两年的许先生说，由于小区内至今还没有业委会，按照相关政策，物业公司应召开业主大会，而不应自行制定停车收费标准。

并非个例，物业公司擅自收停车费已成惯例

其实，小区物业收取停车费并不是个例，物业公司擅自收费、提高小区内停车收费标准的情况时有发生。长期以来,由于权属不清、监管缺失、业主维权意识淡薄,许多属于全体业主共有的露天车位,却由物管方自主收取停车费,而收来的费用也大多去向不明。

对于物业是否有权收取停车费问题，记者联系了多家物业公司，然而对方均无回应。一位在业内浸淫多年的物业公司高层认为，对于停车位管理物业也是有成本的，收取一定维护费是维持公司运营的正常支出。这位人士表示，停车费收取上来之后，物业公司可将其一部分用于管理成本，如雇用看车人员的工资支出等，另一部分主要用于小区内道路维护、公共设施维护等。

对此，家住天桥区一住宅小区的张女士认为，物业收取停车费也是为了维护全体业主的利益，小区内公共用地上的停车位所有权是属于全体业主共有，如果不实行收费管理的话，无车业主就会承受损失。等于是有车业主侵犯了无车业主的所有权，收取一定费用，用于公共支出，这样才体现出对全体业主的公平。草案新规

临时停放机动车不超过2小时当免费

记者了解到，根据我国《物权法》规定，决定收取小区停车费的权利主体是业主大会或业主委员会。按照《物权法》等相关法律规定,小区公共区域停车场的收费,应在扣除成本后交由全体业主使用。

对此，济南市物价局相关人士也表示，根据国务院公布的《物业管理条例》，物业公司接受业主大会或业主委员会的委托，有权对车辆在小区内公共场地或者占用业主共有道路的停放进行管理和收费，收取的停车费按照物业公司与业主大会达成的协议进行利益分配。实践中，停车费一部分作为物业管理成本和交纳税金，另一部分作为收益归全体业主所有。在《山东省物业管理条例》第五十一条也明确规定，占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。车位场地使用费属于全体业主共有。

此外，近期我省出台了《山东省物业服务收费管理办法（草案征求意见稿）》，其中第十九条明确指出，对占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以收取车位场地使用费，具体收费标准由业主大会确定。普通住宅前期物业车位场地使用费，由物业服务企业在政府指导价范围内确定具体收费标准。草案还指出，长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的，可以按月收取车位场地使用费；临时停放机动车的，可以按小时收取；停放未超过2小时的，应当免费。

草案还明确了免停车费的情形，对进入住宅物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，不得收取任何费用。（更多内容详见B02、B03版）

□本报记者 王晶

电梯内的屏幕广告、小区灯箱广告、小区内的促销活动……近年来，五花八门的广告不断渗透到几乎所有小区的公共区域，这些广告是谁做的？广告费又该归谁所有，业主还是物业公司？

随着山东省物价局公布《山东省物业服务收费管理办法（草案征求意见稿）》，这些问题逐渐明朗。草案规定，利用物业共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。

小区广告五花八门，收益挺可观

近日，记者走访市内多个住宅小区了解到，小区内的广告五花八门，装修、美容、租车、餐饮，几乎涉及各个行业，而广告的载体也“只有想不到，没有做不到”。在位于建设路上的一个住宅小区里，记者看到小区的道路两旁以及绿化带的灯箱上打着某宽带公司的宣传广告，走进电梯间内，三面墙上也都张贴着广告。甚至连小区停车入口处的拦车杆上都贴着一家装修公司的标识和电话。不仅如此，市民郭先生告诉记者，这段时间，自家小区内的广场上“常驻”着一家制作蚕丝被的商户，在小区内推销布面和蚕丝被，“他们给物业一定的费用，（物业）才让在小区内摆摊，不然不让进。”

那么，小区内的电梯广告、灯箱广告等费用约有几何？“有的是物业公司直接收取广告费，也有的是物业外包给广告公司，价格差不多。”有业内人士透露。记者以客户的身份向市内一家专做小区广告的公司索要了一份小区广告价目表，社区宣传栏的广告，800元/月，电梯广告，尺寸为45*60的400元/月。以电梯广告为例，一个电梯可做三个广告板，一个电梯每月则有2400元的收入，按照一个社区六栋住宅楼，每栋楼三个单元计算的话，这个小区仅电梯广告费每月就达43200元。

小区公共收益用在哪，多数业主不知情

不仅是小区广告，记者了解到，一些小区在道路旁和绿化带还开辟了停车位，对车位进行收费，“一个车位每年300元，这还抢不着呢。”家住北园路的一位业主告诉记者，小区内的车位有百余个，算下来一年也不少钱。

在采访中，不少业主表示，不知道广告费都花到哪儿了，也不知道这笔钱其实归全体业主所有。家住槐荫区德裕家园的郝先生就向记者反映，“小区内的电梯广告做了有两年了，也不知道这笔广告费用到了哪里，物业也没有公示广告费使用明细。”

对此，一位不愿具名的物业公司工作人员表示，小区的广告收入是用作小区公共区域的管理和修缮了，并且收入会定期进行公示，“一般一年一次，或者一年两次进行公示。”这位工作人员表示，随着时间的推移，新小区变成老小区，一些公共设施的修缮也非常费钱，此外，物价在上涨，物业公司的工作人员也在涨工资，“我2006年刚入行那会儿，保安工资是600元/月，现在一个形象保安的工资拿到4500元都很正常，工资翻了几番了，一些小区的物业费至今没涨，这部分钱哪里来呢？就要从这里面出。”草案新规

公共收益归业主

管理费不得超过20%

那么，小区的公共收益究竟归谁，又如何使用呢？采访中，不少业主告诉记者，希望相关部门能够落实处理，维护业主的权益。记者了解到，《山东省物业服务收费管理办法（草案征求意见稿）》对于小区广告的主体和收益用途做了明确的说明。

据第二十三条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，并依法办理有关手续。物业服务企业代业主对物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在物业服务合同中约定。

第二十四条则指出，利用物业共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。属于普通住宅前期物业的，其收益资金应当优先用于抵扣物业公共服务费。物业服务企业代为收取、保管收益资金的，除扣除相应的管理费及税费外，不得挪作他用。管理费不得超过收益资金的20%，具体比例由设区的市、县(市、区)价格主管部门确定。□本报记者 王晶

一直以来，物业与业主之间的关系就像“管家”与“主人”，彼此间利益牵扯，矛盾重重。作为上世纪八十年代出现的新生事物，政府部门的法律法规、物业公司的管理方式都在摸索、健全。在采访中，不少业主希望，物业新规出台后，相关部门、物业公司能将规定落到实处，而不是徒有规定，实施无力，监管无门，让新规成了一纸空文。

新规草案 物业费涨价需超半数业主同意

在生活中，物业与业主之间很容易因为物业费、停车难、水电费等利益问题引发纠纷，而业主一遇到这样的事，就会拖欠物业费。这样就会陷入“业主拒缴物业费—物业降低服务标准—业主对物业更加不满—双方矛盾升级”的恶性循环。据悉，正在征求民意的《山东省物业服务收费管理办法(草案征求意见稿)》中对物业收费政策进行了细化。

草案指出，因服务成本变化需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的,物业服务企业应当将真实、完整的物业服务成本向业主公开,并经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主书面同意；物业服务企业违反规定以及物业服务合同,擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的,业主委员会或者业主有权拒绝缴纳物业费。记者在草案中看到，物业公司有违反规定擅自收费的，将由价格主管部门处1万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业创新 引入手机APP，业主可点评服务质量

据了解，近期一些物业公司通过引入物业管理APP平台，方便业主监督物业。济南一家物业公司的副总经理魏利利表示，“在APP上，业主报修、回访，都可以直接反馈到我们物业，问题解决后，业主可以点评服务质量，我们也会追踪售后。”

在我国，“物业管理”概念诞生在上世纪八十年代的深圳，当时深圳一家公司就是借鉴香港物业的管理办法发展而来。至今香港的物业管理模式对于不少物业公司来说仍有相当的借鉴意义。“香港的物业工作相对简单些，业主法团的职责比较明确。”魏利利介绍，山东有业主委员会，香港则有业主法团。业主法团也是由业主成立，他们负责招标物业公司，“他们招标就比较详细明确，比如小区需要20个30岁左右的保安，是三班倒还是两班倒，这些根据不同的要求，会有不同的报价，业主法团确定后，费用再分摊到业主身上。”市民吐槽 听业主说说烦心事儿

物业公司擅自上涨物业费，业主不知情；安保松懈，门禁成摆设，盗窃案时有发生……近日，记者走访了济南部分小区发现，随着物业纠纷的不断发生，小区的“主人”与“管家”矛盾日渐升级，业主在居住过程中也遭遇了不少烦心事儿。

不欠物业费，还要停水停电

位于诚基中心泉城新时代商铺的业主反映，自己不欠物业费也不欠水电费，物业公司就以装修没有通知物业为由把自己的水电停了，要求缴纳全年物业费才能恢复供水供电。

私涨物业费，业主不知道

三年前，位于阳光新路的汇统花园小区物业公司提高物业费，从0.67元/平方米涨到了1元/平方米，由于小区没有业委会，物业公司也没有召开业主大会，部分业主表示，不认可这个收费标准，因此未缴物业费。该小区物业公司以此为由不修居民楼的公共门禁，照明灯也不给充电。

物业设立名目乱收费

历下区永大清华园的业主吐槽，自家小区的物业公司对本小区的车辆，要收取150元制作门禁卡，然而自己的门禁卡坏了需要更换时，物业同样要收取150元费用，小区业主认为价格太高了，并且没有相关发票。

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