西海岸新区发布最新通告（谁是西海岸新区的中心）

8月21日，青岛西海岸新区政务网发布了《关于公布实施西海岸新区城镇土地级别调整与基准地价更新成果的通知》。这虽然是一份基于基准地价更新的文件，但干货不少。

本文分两部分对这份文件进行解读，一是从土地等级看谁才是西海岸新区的中心，二是基准地价大幅上涨对西海岸新区房价的影响。

01 谁才是西海岸新区的中心

这份文件在附件《西海岸新区城镇土地级别及基准地价有关说明》中，对西海岸新区的土地进行了分级。

这次土地分级分为商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地共4个类别。

与我们房子、生活息息相关的是商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地3个类别，这3个类别不仅影响着我们的房价，也决定着我们日常生活、工作的舒适度。

我们先看住宅用地。

这份文件对西海岸新区的住宅用地分成了5个级别，各个级别的范围如下：

一级地：两河路、滨海大道、玉皇山路、开城路、峨眉山路、钱塘江路、江山南路、嘉陵江路、新港山路合围以南区域。

二级地：前湾保税港区南侧区域； 齐长城路南、信息谷东南区域扣除一级地；灵山湾路、 唐岛湾路、珠山路、风河路、东佳路、滨海大道合围区域。

三级地：辛安街道办事处、信息谷功能区区域；隐珠街道两河路以东、灵海路以北区域；胶州湾西路、双凤山路、海西路、世纪大道、琅琊台南路、映山红路、融合路合围以东区域扣除二级。

四级地：灵珠山街道、青兰高速及双积公路东侧、黄岛街道区域；沈海高速、风河北路合围东南区域扣除二、三级区域；古镇口湾区。

五级地：除以上范围外剩余区域。

反应到地图上就是下图：

虽然文件中并没有对土地级别作出优劣分析，但级别越高享受的配套无疑更多。

文件中明确：城区住宅用地一至四级开发程度设定为“七通一平”（通路、供电、通讯、供水、排水、供气、供暖和宗地红线内场地平整）；城区五级设定为“五通一平”（通路、供电、通讯、供水、排水和宗地红线内场地平整）。

这说明土地级别越高，设定的开发程度越高。并且，从商服用地、公共管理与公共服务用地分级上也能看出，这些住宅一级用地享受到的商业、公共服务配套也是最足的。

下图是商服用地的分级地图：

上述住宅一级用地多围绕在一级商服用地周边，最次也是二级商服用地。

下图是非经营性公服用地（新闻出版、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地，公用设施用地，公园与绿地）的分级地图，也就是公办学校、医院、公园等公共配套的分布：

这个对我们日常生活的影响更大，涵盖了生活的方方面面，公共配套充足的地方，生活才能方便、惬意。

这三张图一对比就能发现，

住宅用地级别越高的地方，商业、公共服务配套也越充足，这样的地方才是城市的中心。

因此，我认为上述住宅分级地图中的一级用地区域才是西海岸新区的中心。对于买房者来说，尽量在这个一级用地区域，最次也要在二级用地区域，再远了就要谨慎了。

02 基准地价上涨对房价的影响

这既是一份基准地价更新文件，自然少不了对地价的阐述。

文件在附件一中对住宅、商服等用地的基准地价做出了规定，其中住宅用地的基准地价为：

西海岸新区自然资源局局长苏文鹏对这份文件解读时说：

基准地价水平较上轮均有一定程度提升，其中商服用地涨幅为46.11%，住宅用地涨幅为58.58%，工矿仓储用地涨幅为11.43%。

这个新闻一下子点燃了岛城中介的小宇宙，各种“地价大涨58.58%，以后房子只会越来越贵”“面粉涨价了，面包不涨价？”“再不买房就晚了”的声音不绝于耳。

可事实是这么回事吗？

根据苏文鹏局长的解读，西海岸新区现行基准地价基准日为2016年1月1日，也就是说西海岸新区的基准地价已经接近5年没有更新了。

这5年间西海岸新区的房价发生了天翻地覆的变化。

5年前，薛家岛的房价还不过万，万达维多利亚湾的房价五六千，胶南市区锦绣城的房价六七千，现在再来看已经翻倍。

所以说，住宅基准地价上涨58.58%，还远没有跟上房价的涨幅，不必大惊小怪。

另一方面，这5年间虽然基准地价没有上涨，但实际拍卖成交价格已经上天了。

早在2017年12月，安子某地块成交地价就窜到了8166元/平米，其他地块成交价也鲜有低于这次更新后基准地价的。

因此，这次基准地价的更新，更多的是对既成事实的承认，没什么大不了。

再说，基准地价上涨，房价就得涨吗？

房价高低，更多的取决于成交地价、市场供需，和基准地价没有多大关系。

基准地价就像政府规定的最低保障工资，政府提高了最低保障工资，你的老板就给你提高工资吗？现在社会，还有几个拿最低保障工资的？

政府只是规定一个基准地价，实际成交地价还要受市场的制约。房地产市场好了，地价可能超过基准地价的好几倍，市场不好了也很难低于这个基准地价。

所以，房子该卖多少还是卖多少，和基准地价关系不大，不用过度炒作。

要说这次基准地价的更新有一点影响的话，那就是中介多了一些谈资，制造了一些恐慌，过不了多久就会风平浪静。

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