楼面价和土拍价格与房价的关系（拍地如何影响房价）

土拍，不仅是开发商大佬们的一场大型“抢食”游戏，也是各大媒体争相报道的楼市大事件。

那么土拍楼面价是什么？土拍对市场有什么影响？

今天，我们就带大家来了解土拍背后的相关知识。

什么是土拍？

用一句话解释，土拍就是政府以公开竞价的方式卖地。购买人是开发商。

土拍分商业、旅游、娱乐和住宅等各类经营性用地，今天我们只讲住宅用地。

因为土地是不可再生资源，所以政府卖给开发商的地是有期限的，一般为70年。

这也是为什么你买的房子产权年限是从开发商拿地的时候开始算起，而不是从买房或者拿到房产证后的时间算起。

深圳土拍为什么这么火热？

6月土拍现场

众所周知，深圳是土地资源最紧张的城市之一，住宅用地长期供不应求，即便有土地出让，也多以商业和工业地块为主。

有地才能建房卖钱，因此，一遇到住宅用地的招拍挂，开发商都比较关注，竞争也相当激烈。

土拍关键词

了解土拍流程后，想要了解土拍核心重点，以下几个关键词需要弄清楚：

楼面价

每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。因此楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

简单一点来说，楼面价是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格，它代表了你付出的一平米的房款里头包含了多少土地的价格。

一般来说，楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积

那么楼面价和房价的关系是什么？

既然商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候出的土地价格会作为商品房最终售价的重要参考标准之一。

我们可以把楼面价比作面粉价，把最终出售的房价比作面包价。一般情况下，楼面价和房价是呈正比例关系，房价一般为楼面价的2～3倍。在其他变量相同的情况下，楼面价高的房子房价大概率是更高的。

大家可以再看看实际案例，通过深圳以往拍的地块房价窥见一二：大部分符合我们前面说的房价一般为楼面价的2～3倍。

但是昨天（11月20日）拿到预售证的金茂府，就有点例外，665套住宅均价约10.3万/平方米。开发商金茂在2016年拿该地块时的楼面价约为5.68万元/平方米，为当时的单价地王。这个项目房价就没有达到楼面价的2倍。

因此，最终房价如何，是要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本，并不能单纯以楼面价来判定他之后入市销售的价格，而楼面价仅仅只能做一个参考。

单限双竞

可以理解政府制定的一种卖地游戏规则。

从深圳拍地历史来看，以往大多时候采用的“单限双竞”原则，即限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

竞买人最高报价，未超最高地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。

达到最高限价后，由竞地价转为竞人才房，按报出无偿移交的只租不售人才房面积最多者得的原则确定竞得人。

双限双竞

理解了单限双竞，就不难理解双限双竞了。

相比前者，双限双竞多了个“限”，指的是限制土地未来建设的房屋最高房价。为什么要限制最高房价，目的是降低豪宅可能性。

深圳首次采用“双限双竞”的规则出让土地是在2016年12月14日，轰动一时的龙华、大鹏、坪山三宗地同时拍卖。

深圳明天（11月22日）要卖的6块住宅用地使用的就是双限双竞原则。

土拍流程？

1

土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告。深圳土拍由深圳市规划和自然资源局主导。

2

竞买人报名参加竞买并索取有关文件。

3

竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌。

4

在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：

主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；

竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价(或加价)者即为竞得人；

签订《拍卖成交确认书》；

竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；

竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。

在深圳土拍现场，出最高价的并不一定能成为最后的买家。

6月份土拍现场

深圳土拍时，政府会给出土地最高限价，从深圳最近几次土拍来看，基本每块地都是以最高限价卖出的。

到达最高限价后，所拍地块会进入人才房面积竞拍环节，这是什么意思呢?

深圳土拍有个规定：在限定总面积的前提下，开发商承诺建造好的人才住房，最终全部是无偿赠送给政府的。送得越多供开发商供出售的面积就越少，利润随之降低。

因此，开发商真正要比拼的是建造人才住房面积的魄力。

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