香港楼市将有大变革（连续12年成为全球楼价最高的城市）

香港连续第12年成为全球楼价最难负担的城市，港人不吃不喝23.2年才能置业，远超第二位澳洲悉尼的15.3年，以及第三位加拿大温哥华的13.3年。

在广东话里，有一个常用字——“劏”，有剖开、分解之意。而多存在于香港的“劏房”，则是指将一个普通住宅单位，分成多个细小的独立单位出租或出售。这些人均面积不到7平方米的“劏房”，成了许多低收入人群的无奈之选。

“劏房”原本是极低收入家庭才会住宿，但近年来，很多年轻人，即使是专业人士，手上有房都不容易，不得不栖身“劏房”，甚至连私人楼宇也正在“劏房化”。

全港房屋人均逼仄的僵局何在？

反观新加坡，总面积只有香港的6成，总人口是香港的8成，但人均居住面积却是香港的2倍。

身为国际金融、航运、贸易中心的香港，土地与房屋问题究竟陷入什么僵局，以致于全港房屋趋向人均逼仄、环境老旧的“劏房化”？

1、供不应求

立法会议员 建筑、测量、都市规划及园境界委员 谢伟铨：

“香港奉行‘利伯维尔场经济’，最大的因素当然是供求。价钱上升最简单的经济原理就是因为供应少、需求多，导致价格上升。”

2、城镇化的比例太低

团结香港基金高级副总裁兼公共政策研究院院长 黄元山：

“香港的土地只用了大约20%做高密度发展，简单来讲就是城镇化的比例非常低，深圳城镇化比例是5成左右，新加坡是7成，香港只有2成左右。”

3、扩大地域版图太难——束手束脚、边界严格

香港住宅用地仅占总面积的7%，想要增加房屋的供应，唯有不断觅地建屋。觅地不外乎两种方法：一是利用其他用途的现有土地，二是新增地块。

香港注册建筑师/选委会建筑、测量、都市规划及园境界委员 卢镇威：

“香港天生就是不能做这件事情，因为我们有一条边界管死了香港的范围，我们少了一个选项去增加我们的土地面积和土地资源。现有的土地正在做什么呢？我们自己绑手绑脚绑死了。

例如我们定了一个郊野公园的地方要多少面积，那些地方就不能动了，我们就绑死了自己的手，接着再绑自己的脚，因为另外增加土地的方法就是填海，我们又不可以填海。”

向生态要地、向海洋要地在过去20年一直遭遇环保压力，而有限的新增填海地块，也并非全部用于市民居住，这进一步大大减缓了新增土地供应。

那么，一些生态价值较低的土地，可以用来建屋盖楼增加房屋供应吗？以新界为例，曾经的农耕土地已经抛荒多年，这部分的土地大约可以达2600公顷，相当于160个美孚新邨，120个太古城。

其中，有总面积超过1500公顷可以用来建屋的屋地——棕地，这些有开发潜力的土地是当地居民合法的私有财产，香港政府不止一次希望开发这些地块，2016年就计划收回元朗横洲的乡村用地及棕地，以发展公营房屋。但遭到当地居民持续反对后，时任特首梁振英直言难度颇大，讪讪退场。

香港的土地房屋问题是否无解？

香港的土地房屋问题并非无解。

港府曾有清晰计划和有力行动。香港回归之际，时任特区行政长官董建华就提出，每年兴建公营和私营房屋单位不少于85000个的政策，以解决7成家庭的住屋问题，同时让轮候公屋时间缩短至3年。

“八万五建屋计划”施行3年后，2000年和2001年，香港楼市分别有85700和超过10万个住房单位上市。

但遭遇金融风暴后，香港楼价下跌，港府矫枉过正，2003年起连续大幅减少土地住房供应，2010年全年仅有2万个住房单位入市，连续十多年供应持续减少后，房价接连创出新高。

除了港府收紧地根，源头上极大减少供应外，土地发展的速度也完全跟不上增长的住房需求，重要原因是政府审批程序极其繁琐。

向生态要地极其费力，地块进入开发流程后又极其费时，那么，成熟旧城区改造是否可以避开各种难题呢？

承担市区改造重建职责的港府市建局，属于公营机构，有着免补地价、免费获得“高空发展权”、以低价收取住宅用地、甚至将私人物业依例收归公有的庞大权力，但20多年来，港府市建局在改善旧区环境、提供更多平价住房单位上少有作为，却接连向市场推出高价商品房屋，截至2019年，已有超过226亿元净盈利。

香港房屋供应短、中期仍然十分吃紧

“明日大屿愿景”是林郑月娥在2018年提出的土地发展计划。香港岛西部的大屿山，有着香港国际机场、港珠澳大桥入口等地理优势，这一计划希望通过填海、兴建人工岛，额外新增大片土地后，用以新建住宅、办公、商业区等。

回看历史，填海一直是香港扩展土地的主要方式之一。同时，填海虽然新增了土地，但面临的环保争议也越来越大。

香港回归前的最后一次立法局会议中，港英政府通过了《保护海港条例》，此后香港的新增填海工程便几乎停滞。1995至2004年，香港填海面积尚有1127公顷，而自2005年之后的十年，填海面积仅有93公顷，不足十分之一。

香港注册建筑师 选委会建筑、测量、都市规划及园境界委员 卢镇威：

“维港都是我们很重要的资源，但是除了维港内港之外，其他地方是不是可以考虑一下填海？我们在考虑完环境保护的重要性之后，要为香港的发展在中间取得一个平衡。”

“明日大屿愿景”仍在重重环保议题中艰难挣扎，此外，动辄十年以上的建设时间，也是远水难解近渴。

另一个可供应土地的远期项目，是港府在2021年提出的“北部都会区发展计划”，时间同样远至10到20年后。

立法会议员 建筑、测量、都市规划及园境界委员 谢伟铨：

“很多人说远水救不了近火，但是这些‘远水’如果早一点开始，譬如香港一回归开始做，现在就变成了‘近水’，所以这方面是一定要做的。”

“北部都会区发展计划”同样受制重重，私有土地的收地赔偿、原居民安置等，每一个都严重拖累这一计划的推进速度。

香港智库组织团结香港基金长期关注土地住房问题，他们在最新一期报告中提出，阻碍香港房屋供应的问题看起来错综复杂，但实际上可被归纳为以下几个要点：

其中，一是涉及发展审批流程的诸多“重复咨询、重复监管、重复审批”等问题，导致房屋发展期十分冗长，这正是业界急呼快改的切肤之痛；二是涉及公务员效率，报告认为，公务员“逐渐形成了消极的工作文化”，所以政府必须“大力加强高层督导和问责，引入公务员评核赏罚制度，以提升效率和士气”。

香港测量师学会副会长林家辉还建议，将现有的政府公屋进行规划修整，让容积率更高，这也是能尽快提升量的方法。业界人士认为，提升容积率还能刺激私人开发商的开发动力，从而加大、加快市场供应。

作为连续12年全球楼价最高的城市，香港楼市要想破局，要把握好的关键两招也许就是：供地提速提量，公务员队伍提效、加快审批流程。

编辑：丁筱

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