未来长沙最有潜力的地段（长沙十四五规划与各板块买房前景续篇）

上一篇主要介绍了洋湖、大王山板块，这一篇说下长沙河东—雨花区；

（长沙各板块示意图）

由于河东基本为老城区，历史悠久，目前发展已经较为完善，规划上也没有太多“饼”，网上常常还把河东分为各个板块，其实没太大必要，或者说这是在全面发展期的做法，在十四五新篇章中，河东就像个年富力强的守成中年人，无论是前景还是天花板基本都表露无疑；

所以小白这次探讨就不放在板块上而放在行政区域上；同样下面还是尽量从各种规划信息和成形的实体中去解读，确保观点有参考价值。

1、区位

（长沙各区示意图）

（雨花区范围示意）

雨花区位于河东腹地，总面积292.2平方千米（雨花区面积在内五区排第二，第一为岳麓区），辖12个街道、1个镇（跳马镇）、1个省级工业园区（雨花经济开发区）、1个市级物流产业园区（雨花现代电子商务产业园区）；

1996年7月长沙市行政区划调整设立的新城区，雨花区名源于长沙城东南古佛道圣地之名胜雨花亭，建制沿革于原长沙市郊区。

雨花区东面以浏阳河为界，与长沙县榔梨镇和黄兴镇相望，以跳马镇为界，与浏阳市柏加镇相邻；南部以跳马镇为界，与株洲市石峰区相邻，与湘潭市昭山镇接壤；西面以芙蓉路、韶山路（至井湾子）和井湾子街道与文源、青园两街街界、洞井街道与桂花坪街道街界、同升街道与先锋街道街界、跳马镇与暮云街道为界，与天心区接壤；北以人民路（识字岭至花桥）和浏阳河为界，与芙蓉区毗邻。

2、上位规划

先说说长江中游城市群概念，将区域规划引入到更宏观的视野中。

长江中游城市群土地面积合计32.6万平方公里，是中国面积最大的城市群，是长三角的1.5倍，珠三角的6倍，常住人口总量达1.1亿人，占全国的7.9%。

长江中游城市群主要依托黄金水道，以武汉、长沙、南昌为“三核”，武汉都市圈、环长株潭都市圈、环鄱阳湖都市圈为主体形成的特大型城市群。拥有湘江新区、赣江新区及武汉东湖等国家级高新技术产业开发区。

从战略规划看，2014年9月，《国务院关于依托黄金水道推动长江经济带发展的指导意见》印发，将长江经济带建设成为具有全球影响力的内河经济带。

2015年4月，国家发改委印发《长江中游城市群发展规划》，将长江中游城市群定位为中国经济新增长极、中西部新型城镇化先行区、内陆开放合作示范区。

2022年3月，国家发改委印发《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》提出长江中游城市群是推动长江经济带发展、促进中部地区崛起、巩固“两横三纵”城镇化战略格局的重点区域。

国家历经改革开放，沿海已经培育出深圳速度，但下一个十年这种小点式增长是远远不够的，所以都市圈概念才应运而生，相当于以前是先富带动后富（内地出低价人力，物力等资源推动个别城市飞跃）；现在要建立都市圈，全国多点开花（建立全国统一市场，均衡各区域发展，使GDP稳步增长）；

城市战略要符合国家战略，无论长株潭现在融城情况如何，其必将是十四五期间湖南省最核心的战略，长沙中游三个都市圈相互依存，相互补充，协同发展。

雨花区目前主要有两个概念：

1、京广城镇发展轴与沪昆城镇发展轴，京广线是纵横南北的大通道，也是改变湖南省运的一条通道，沿途带来天量的人力，物力交换运输与发展机会，湖南正是因为有京广线从而在与江西的竞争中处于上风，直到现在；

而沪昆是纵横东西的大通道，虽然在历史上没有前面京广那么出彩，其对于湖南的重要性也无出其右；

这两条通道的交叉点就位于雨花区的长沙南站（南站是中国中南地区的区域性铁路客运中心），可以说雨花区最大的优势就是其长沙独一无二的交通地理位置，故而可以通过区域优势积极对接联通长江经济带和粤港澳大湾区，参加国家投资贸易走廊建设。

2、在长沙十四五规划中，河东主要打造长沙制造业走廊，至于为啥河东适合打造这条走廊，归根结底还是上文说的天赋异禀的交通区位，无论是公路还是铁路，而且在此加持下，已经形成产业集聚效应，关于这点的详解可以看下我前面的文章《长沙十四五规划与各版块买房前景》。

雨花区在制造业走廊的定位：

目前雨花经开区的优势产业是发展新能源汽车及零部件、人工智能及机器人产业链，产值连年增长，综合评价连续多年位列省级园区第一。

怎么归纳，说白了就是雨花区政府提出的“一主一特”,

“主”就是比亚迪，雨花区的工厂可以说是比亚迪全国最重要的节点，光这一项就为长沙提供近千亿产值；

“特”指的就是人工智能特色产业，当然目前还没有成为实在的规模效应，所以十四五期间雨花区将大力扶持其发展，建立相对健全的产业链体系。

3、发展中的雨花区

目前雨花区新的三区五组团概念：

现代服务业发展区：以侯家塘、东塘、砂子塘、左家塘为主体的内城区域，此四区位于雨花的核心区，其内商业，写字楼林立，衣食住行，吃喝玩乐最为便利，是雨花区提供写字楼和各类服务业的主要区域。

（经开区区位）

先进制造业集聚区：以雨花经开区和同升街道为主体，重点发展新能源汽车及零部件、人工智能及机器人（含传感器）“一主一特”产业，是雨花区提供工业人才就业机会的主要区域。

生态绿色发展示范区：主要指的石燕湖、同升湖的特色旅游业；主要提供服务业就业机会。

高铁组团：有交通区位、自贸区等叠加优势，主要发展金融、总部经济、商贸商务、电商物流、信息服务等高端现代服务业，形成高铁新城核心经济圈，主要提供写字楼，物流贸易等就业机会。

（单元示意图）

（红色为商业用地，黑色标注为限高）

（城市更新效果图）

红星组团：以湘府路与韶山路交汇处为核心，建设高端城市综合体（德思勤，步步高星城天地，红星国际会展中心，复地星光天地），打造现代商贸服务集群和城市消费中心；

目前主要打造更新项目，其中商业，写字楼林立，同时配套公园，教育，医疗等，可以说是在打造一个“次五一商圈”，打造完成后可以辐射整个南城及河西（湘府路大桥）。

这里说下红星片区旧改项目，原本是华润与雨花区政府联合操盘，当时签约金额达500亿，但2021年9月长沙第二批次集中供地中，红星片区城市更新项目里的天华村首开区两安用地项目——【2021】长沙市114号正式挂牌，后面流拍；

小白猜想华润可能经过综合评估后暂时退出主导红星片区更新，目前把所有激情倾注到了河西桐梓坡，后面雨花区政府为有效推进红星城市更新项目的发展，为了避免再次出现“流拍”的问题，去年在第三批次挂牌中，与同为央企的中海地产真诚握手；

目前雨花区着力引进中海，中建五局，五矿二十三冶等国企，央企来联合打造红星更新项目。

5月30日，红星片区城市更新（旧城改建）红星大市场更新单元项目引入合作企业公告，在雨花区人民政府官网发布。共计3个区域启动招商。

公告显示，此次招商范围包含三个区域，即以红星大市场更新单元为核心，匹配天华更新单元B6、B7、B10地块、圭塘河植物园段二期项目（包括约76亩回报用地）。

具体来看：

红星大市场更新单元北至湘府路，南至杉木冲路，东临圭塘河，西接韶山路；

天华更新单元B6、B7、B10地块北至圭塘河，南至红星一路，东至天华路，西至圭塘河路；

圭塘河植物园段二期项目北至植物园西门，南至时代阳光大道，东至万家丽路。

从改造区域可以看出，目前主要是在做前期配套，真正的商业写字楼群估计还在规划中。

（雅塘片区规划示意）

雅塘组团：打造以高端商贸服务为核心、文化创意为特色、智慧生活为支撑的大型一体化城市综合体（目前主要金茂越秀在操盘打造）。

高桥组团：主要依托自贸区优势，通过中非经贸博览会，构件非洲产业链，建设高桥大市场全球贸易中心，打造中部现代商贸中心。

跳马组团：其内跳马镇是重点，主要依托长株潭绿心生态发展示范区建设，打造宜居宜游、独具魅力的生态示范中心。

3、雨花教育资源

（来源：百度图片）

教育资源配套：片区教育资源较多，雨花区最著名的小学品牌是砂子塘小学，历经40余年发展，升学率在长沙一直名列前茅，其次是枫树山，都属于区教育局管理；

中学主要依托雅礼教育集团，几所市属公办学校在长沙战绩一直不错。

4、雨花交通

（来源：百度图片）

交通：雨花区主骨架路网呈井字型，东西方向有三横（南二环、湘府路高架，长沙绕城高速），南北方向有三纵（韶山南路，万家丽高架、京港澳高速），通达河西及省内外都极为便利，其中绕城高速外移可以参考前面的文章。

地铁线：目前开通的地铁线几乎经过雨花区（1、6号线经过其边缘）；

目前在建的地铁7号线沿着韶山路主轴纵向排列，衔接红星商圈、东塘商圈、袁家岭商圈等，覆盖韶山路客流走廊，串联汽车南站、长沙火车站等交通枢纽。

5、雨花生活配套

（来源：百度图片）

生活配套：

商场：长沙保利mall、长沙德思勤城市广场、步步高星城天地、长沙高铁吾悦广场、凯德广场、喜盈门·范城购物中心、通程商业广场、沙湾公园天虹CC Mall、友谊商城（东塘店）、友阿奥特莱斯(喜乐店)等。

公园：沙湾公园、圭塘河风光带、湖南省植物园。

医疗：长沙市中心医院、湖南中医药大学第一附属医院、湖南省第二人民医院。

夜市（河东老城区特色）：五一新村、德思勤夜市、永定美食七街。

6、雨花区总结

综合说下雨花区的优点：

首先是区位。雨花区地理位置优越，位于河东中央腹地，片区形态规整；

公路、铁路交通发达，去市内，省内外哪里都便捷，尤其对于有些外地购房者，回家较为便利；

其次是教育。中小学教育水平在河东可以说是首屈一指，而且有自己独立的区教育品牌；

再次是生活便利性。片区内高中低生活配套遍布，可以完全满足不同人士的生活需求，同时离五一、开福商圈也特别近，比从河西过去，那不知便捷多少；

最后是片区落地性。目前雨花区大部分区域的实体已经落在纸面上，眼见即所得，边上有就是有，没有也很难无中生有。

说下雨花区的缺点：

首先还是位置。由于雨花区没有沿江线景观面，所以打造的楼盘基本为刚需，缺乏部分高端搭配；

其次是交通，也正是处在河东的中央，所以各片区之间联通都需要经过雨花区，导致交通较为复杂，路网压力大；同时还带来个副作用，高速和铁路网集中穿行雨花区，这对周边楼盘也会有一定影响；

再次是环境资源。总体来说雨花区的公共休闲资源是较少的，这也是因为其片区内大多地势平坦，适合打造商圈和住宅，而少有较大的山体和水体来打造室外大型休闲区域；

最后是老城区的通病。享受便利的同时，周边老旧小区较多，目前雨花区能大面积做文章的是双核区域，其一是武广新城，其二是红星商圈（两大新商圈也主要集中设置在这两个板块），红星商圈还面临大量的旧改规划，但是应该是下一个新星。

来分析下雨花区买房组成，来理解这个片区承载的主要需求；

北上广深回流人员可能买的较少，主要应该是这几类人员：

1、河东的上班族（各大企事业单位、商圈、经开区等）；

2、高桥和红星大市场的从商，从业人士；

3、看重其交通枢纽便利性的外地购房者等。

这几类人基本是刚需的主力军，在将来依然是长沙连年净人口流入的主力，所以雨花区发展只会一直向前，尤其是前面说的双核区域。

以上就是针对长沙雨花区的分析，下一篇将持续针对长沙十四五规划分析其他板块。

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