郑州二手房的优缺点（郑州近6万套在售二手房）

撰文：佩奇 美编：田青 校对：紫藤

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郑州6万套二手房，有价值的不超过10%

最近在查贝壳二手房的信息，发现一个不同的维度。

过去在筛选房源的时候，会在一个固定的区域，按照总价、单价等一定的要求高低排序，这样排下来基本上可以将区域内最优质的的房源从上向下排出来。

特别是可以根据自身的资金情况，直接筛选匹配的小区和房源，这样选择二手房更有针对性。

然而，最近随着郑州房地产市场同郑州的天气一样开始转凉，我换了一个角度对二手房进行筛选，也就是“按单价由低到高”进行排序。

这样排序下来的结果让我相当惊讶。

比如筛选二七区，共计筛选出约7000套二手房，大量单价5000元/㎡左右的房源。

更重要的是，这些房源大部分都是挂牌超过半年以上的房源，不少房子总价基本与市场上一辆B级车的价格相当。

再比如金水区，这样挂牌价的房源同样大量存在，且大多数都已经挂牌很多但却没有找到买家。

当然，如果从全郑州市的维度来筛选，中原区、管城区、惠济区等老城区的范围内，还有大量这样的房源。

也许是过去的单位房家属院、也许是集资房、也许是经适房、也许是房改房转正等等，总之这样的房子种类众多，渠道也各自不同。

但是，他们都有一个共同点，足够老且足够久。

特别是在经历过“7.20暴雨”之后，这样被物业抛弃、被民众遗忘的房源，大多数都是“自救”，根本没有统一和像样的物业团队进行管理。

在日常生活当中，乌漆墨黑的楼道、常年堵塞的下水道、华容道式的停车位、被市政秒杀的绿化景观等等诸多劣势，已经与时代完全脱轨。

居住性堪忧，流动性更差，这类房子像是身体不佳的老人，正在逐渐被这个城市边缘化。

与大量郑州老破小通缩形成对比的是，房价稳步向前的50个次新房小区。

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要买，看这50个小区，就够了！

如果说7.20暴雨是检验物业优劣的金钥匙，那打开房门之后，就是郑州最能保值和增值的房产类型——次新房。

为何说是次新房，而不是新房。

因为新房价格是开发商行为，行情好的时候开发商定价高一些，多卖点钱，或者玩“低开高走”的营销套路，最终造成一种“伪涨幅”的社会假象。

二手房更多的市场行为，价格是经过市场洗礼和购房者“买出来”的，更贴近市场需求，更符合市场价值规律。

特别次新二手房，房源新、物业相对给力、绿化初长成、比新房体验更真实、没有几年的等待周期。

但是，优质的房源毕竟是少数，郑州老破小加速坠落的时候，真正在增值和保值的，也就是下面这50个小区，且买且珍惜吧。

1、郑东新区（10个）

东区的优质小区有几个特点：房源新、位置好、品质佳。

其中，以老郑东新区组团中房源数量和小区数量最多。

绿城百合、联盟新城、永威翰林院、银河丹堤等几个小区均是上榜社区，尽管随着北龙湖的崛起，大量人群开始转移至北龙湖组团，但是CBD老的豪宅窝，对于不少人而言，仍旧是不错的改善品，完全可以接盘。

此外，更明显的是高铁东站附近的楼盘。

比如，华启金悦府在7.20暴雨中物业表现优异，二手房有微张；海马公园是常青树，就不再赘述；正商铂钻不仅社区环境好，近些年更是随着春华学校的兴起而水涨船高。

除此之外，比如永威翡翠城、中豪汇景湾、永威五月花城等小区均是不错的标的。

2、金水区（9个）

与东区多是商品房房源制霸榜单不同的是，金水区多以学区房和部分单位家属院为主。

首先就是金水CBD三兄弟的正弘蓝堡湾、英地天骄华庭和万达公馆，这几个楼盘在金水区属于“集大成者”，地段、物业、商业、学区、品牌等应有尽有。

其次就是部分小地段内的扛把子，比如北三环以北的普罗旺世、比如信息学院路上的东润泰和和中海锦苑、比如广电南路上的嘉辰丽景苑等。

还有就是依靠综合因素的，比如恒大名都、广汇PAMA等。

3、二七区（5个）

作为典型的郑州老城区，二七区只要是新开发的次新房，都能在二手房市场有不错的销售成绩。

其中比较典型的是凭借学区 品质 物业致胜的康桥金域上郡，这是康桥从品质房企到规模房企的转型之作，尽管受制于城改和高容积率，但是丝毫不影响其价值。

华润悦府也是二七区的标杆品质楼盘，特别是在7.20暴雨中华润物业被悦府的业主快要吹爆了，实在是太负责任了。

除此之外，还有升龙城六号院、升龙国际、泰宏建业国际城12号院等。

4、中原区（6个）

与金水区和二七区类似，中原区也是分布着大量的老旧社区，这就导致新楼盘和新房源似乎稍微新一点，就能碾压过去普遍房龄超过20年的房子。

中原区主要的优质二手房小区呈现出两个区域的分布。

第一个就是中原锦艺城附近的三兄弟，也就是锦艺国际华都、盛润锦绣城和方圆经纬三个社区，常年的二手房均维持在1.8万/㎡以上，对于生活在中原路以北的中原区居民，这三个小区是附近改善生活的唯三选择。

第二个就是以昆仑望岳一期为代表的的二砂附近，目前昆仑望岳一期不少房源已经挂牌到2万/㎡以上，此外还有周边较为新的康桥上城品、永威西苑等小区。

5、管城区（5个）

与几个老城区类似，管城区只要是新开发的楼盘，几乎均可以上榜品质小区。

比如正商华钻E区、F区、万科美景龙堂、康桥知园、金地铂悦等几个次新房小区，尽管当中部分小区在交付的时候遭遇了维权，但是在老旧社区为主的周边，依然有一战之力。

此外，南三环之外的绿都紫荆华庭也是相较而言不多的次新小区。

6、高新区（4个）

高新区的优质次新房小区，大多数与学区相关。

比如因为划片郑州中学附属小学的金科城，能上朗悦慧的朗悦公园道一号，整体的二手房成交价均在1.8万/㎡以上。

此外，高新区瑞达路的保利永威西溪花园、四环外的万科城，因为物业和品质的主要因素，也是片区内为数不多的优质二手房小区。

7、惠济区（6个）

一开始作为郑州的低密别墅区，环境是惠济区最能打的。

除了大量的别墅产品之外，惠济区比较优质的房源重要有两个板块。

第一是北三环以南刘寨办事处附近，昌建誉峰和建业壹号城邦，均以品质和新致胜，后者更优。

第二就是北大学城附近，特别是文化路以东区域，正弘澜庭叙、天地湾等小区，还有惠济万达附近的万科民安云城、万科天伦紫台等小区。

依靠学区产生溢价的现象，在惠济区不明显。

8、经开区（5个）

同样作为郑州早期的开发区之一，本身经开区的新建社区不多。

到目前为止，可以称得上品质二手房小区的就是富田九鼎世家、恒大绿洲、华润紫云府等几个小区。

而在滨河国际新城，康桥悦榕园、亚新海棠公馆等小区地段不如老经开，但是产品力却足够强大。

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一边是通缩，另一边是通胀

老破小、老破大在快速跌价，次新房却在稳步通胀中，同样是郑州楼市，为何出现正反完全不同的两面？

1、房子从来都是人性的折射，人们更是嫌贫爱富，见新不要旧的代表。

只有人口持续流入的城市，才有房地产市场，而流入的人口一般都是有竞争力和工作能力的年轻人，但是年轻人对这类房产的需求是急剧下滑的。

现在的年轻人，宁愿舍弃通勤，可能也会选择远一点的新房，而非市区的二手老破小。

2、银行对于贷款的收紧。

房龄超过20年的房子，银行在房贷的时候是慎之又慎，再加上不带优质学区，在银行看来就是绝对的劣质资产。

加上部分顶层房源、7.20暴雨侵袭等众多客观因素的影响，银行更是加剧了这一举措。

强者恒强，弱者恒弱，这一趋势，在当下及未来的郑州房地产市场上将会延续下去。

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总结

在当下的郑州市场，如果不相信新房交付质量，或者有比较急迫的居住需求，二手次新房一定是一个比较优质的选择。

以上郑州八区50个比较优质的二手房，正在呈现一种共性特点，如果你买房，一定要把握好。

1、郑州优质次新房也是偏向于主城区靠东，中原、二七等老城区的房源和社区较少，而金水、东区此类房源较多。

2、改善类房产的价值会越来越高，贵的东西将会越来越贵，如果有此类需求，还是需要尽快解决。

3、房子一定是在不断换手当中才能保持持续的生命力，大部分不具有生命力的房子，都存在一个共性——旧。

根据相关数据显示，新房交付后的5-8年期间，一般是房子最具有竞争力的时间段（排除市场大行情的影响），随后的日子，房子的价值会开始盛极而衰。

4、再次强调，少量的“精”，一定优于多套的“量”，未来房产取胜之匙就是少量的优置房产，而非多套的劣质房产。

本文完。

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