房子刚托管给了托管公司想反悔 房屋交给托管公司

“有个叫大城小屋智能公寓的公司找到我，我只需要支付几万块钱的装修费，由他们统一装修和出租，我每个月可以坐收比市场价还高的租金。”张女士找到渝州楼市记者，想知道这种形式到底靠谱否？

对此，记者走近该公司，进行了实地调查。

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这家公司叫大城小屋智能公寓，先来说下他们的经营模式。

该公司全面收集重庆主城区的闲置毛坯房，进行统一装修，然后对房源进行日租、短租、整租等。而房东只需付装修费，然后每个月就能收到稳定的租金。其中，装修标准有900元/平、1200元/平，租金30-33元/平，租期3-15年。

简单点说，就是该公司负责房屋统一装修和房屋托管。房东只需出点装修费，就可以当翘脚老板了。

销售人员的朋友圈满屏都是房屋签约的喜报

先来算一笔账。

以张女士在沙坪坝区蓝溪谷地一套建面74平的二室为例，按照该公司提供的900元/平的装修标准来看，装修费只需66600元，按照公司的说法，装修过程中可能会产生增项费，预计装修费会向上浮动几千元。也就是说房东需要给出的装修费为7万元左右。

租金的话，公司给出的租金在30-33元/平，部分房源看具体位置可以上下浮动参考市场价，比如看江、临景区的房源，租金会有些上浮。

按照该公司经理的说法，这套房子最低能以30元/平的单价计算，那么张女士每个月可以收到的租金为2220元。

记者在房屋租赁网站查询到，张女士的蓝溪谷地小区，两室的租金在1500-1800元的样子，该公司却能给到张女士2220元的租金，期间还没有空置期，什么都不用管。并且租出去不到3年的时间，就可以把装修费赚回来。三年后就是纯利润了，相比把房屋一直空置起，似乎这个生意稳赚不赔。

“这似乎也太容易了吧？有种天上掉馅饼的感觉。”不仅是张女士，相信更多的人都会有这样的疑问。

事实上，那些表面上看起来很美好的东西，可能天然带着坑。

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装修的质疑：

该公司装修风格以时尚北欧、现代简约风格为主，硬装软装全部配齐，还涵盖智能家居如Ohh智能家庭主机、Ohh闭合传感器、Ohh智能语音网关、窗帘电动轨道套装、智能插座、智能场景面板、全感知智能锁等。（实际上，他们所谓的智能公寓，一键管理房屋，目前并没有相应的app来控制。）

装修样板

大城小屋提供的装修样板视频

该公司提供两种标准的装修，一是900元/平，二是1200元/平。两者的基装完全一样， 1500元/平的装修在于，比如家具可能为实木。

重庆一房地产资深人士龙哥，目前业务范围涉及和装修公司合作。对此，他表示：“按照普通家装的标准来看，900完全足够了，更何况他们还是批量采购。”

“实际900元一平的装修费，如果是公司统一装修也不算低。前两年市场有很多公司发出的装修全包价格是699元每平方米。”重庆英联达美产业机构策划总监樊强也认为，900的装修标准，其实利润还不小。

根据该公司提供的900的装修施工清单来看，表述却不够细致，有多处未说明所用材料的品牌。比如在主材部分，强化复合木地板、钛镁合金平开门、阳台哑口套、橱柜、马桶、柜盆、花洒、窗台石、集成铝扣板吊顶、插座开关面板等为定制专供；投影布、智能家居主机、智能门锁等为大城小屋专供；仅有少量的，如热水器为樱花品牌，洗衣机为TCL，投影机为坚果A6。

900标准的装修施工清单，部分截图

如今，装修材料参差不齐，装出来看似美好，谁能保证日后不频繁出现维修的问题？虽然他们承诺售后工程质量由他们负责，但租赁期完了之后呢？

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租金的质疑：

该公司给出的是30-33元/平的租金标准，据他们的一经理介绍，这个租金标准还是他们走访重庆租赁市场，实地调查数月得出的结论。

不论位置、不论品质，统一给出这样的租金标准真的合理吗？（仅部分特殊房源会有所变动。）

试问，渝中区一套80平的房子和大学城一套80平的房子，租金都设置为2400元/月，对等吗？

针对此情况，公司给出的回复是，他们的产品丰富，覆盖面广，看中的并不是一两单生意，而是整个重庆主城区的市场。

以蓝溪谷地的房子来看，租金几近高于市场价40%。这个大城小屋公司如何盈利？他们的租客从何而来？如何保证租客的稳定，以及房东租金的稳定？

“我们的房源大多提供给企事业单位的白领以及来重庆旅游的游客，租金有溢价空间。”这个理由从表面上看值得信服，但是企事业单位的白领，在租房的时候，难道不挑剔房屋的品质，周边的配套吗？那些较为偏僻，品质不太好的房源，还能高于市场价租出去吗？

更重要的一点是，该公司声称内部正在研发app，过几个月就可以面市。目前房源还是借助第三方平台比如58同城、携程、途家等网站发布房源。

但是，记者在很多平台都找不到他们发布的房源，在途家上也仅有一个房源待租，还是西安的房源。而据他们所说，现在重庆的房源大概有424套，全部都出租出去了，这似乎过于火爆了！

途家上仅有一套房源待租

对于记者的质疑，他们给出的理由是：

一是，公司去年10月份才到重庆，目前大多处于一个正常交付房源的阶段，装修好的房子已经正常运营出租。

二是，现在紧邻旺季5.1，大部分房子都面临全线预定，网上看不到属于正常现象。

三是，他们的运营模式不单单是日租房，一部分房源会走线下经营。

但他们所谓的线下经营，也并未看到揽租客的门店。

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此外，在关于价格的约束中，记者在该公司提供的合同模版中，发现以下几处约定。

一是，以900的标准来看，不足5万元也要按照5万元计算，也就是说，一套建面35平的一室一厅，原则上只需要31500元，但是你仍需要支付5万元。

二是，在装修期内产生的水费、电费、物业费、取暖费、垃圾清运费由房东承担。

三是，房屋建筑有关的阳台改造、封阳台、安全防护网、楼梯改造、结构改造等产生的费用，也由房东承担。

四是，租赁期间房屋、家私、家电的折旧费均由甲方承担。

也就是说，要当翘脚老板并不容易。仅是装修费用可能就会超出你的预算。

最重要的是，“租赁期间房屋、家私、家电的折旧费均由甲方承担”这句话，该公司的相关人员给出的答复是：“合同到期的时候，我们会提前一个月通知你来验收房子，在把房子交付给你的期间，我们会保证屋里的家电家具都是能正常使用的。”也就是说，比如沙发只要还能坐，不管旧到什么程度，都不管他们的事。你要翻修或换新只能自己承担费用。

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在合同中模板中，记者还发现一个致命的约定。

合同中对解约的相关约束

在合同的解除项内，有这样一条约束：

乙方（托管公司）有下列情形之一的，甲方（房东）有权单方解除合同，收回该房屋，其中就包括“乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的”这一项。

翻译过来就是，如果该公司在房屋托管期间，房屋运营并不好，那么不支付租金给房东的话，造成的影响只能是房东自己提出解除合同。

对他们来说，在这期间，装修费由房东出，他们只需要支付点公司运营成本，稳赚不赔。因为不支付租金给房东的违约条件，并未对他们有任何的约束。

并且，该公司给房东的房租为月付，倘若他们收取房租为季度付或半年付，一旦房东提出解除合同，势必房东和租户又会产生纠纷。

关于大城小屋西安总公司的负面案例

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大城小屋这类公司的经营模式，可以激活一部分纯投资的空置清水房，又可以节约前期的装修费，可谓一举两得。对于业主来说，托管的好处就在于方便，省心，租房没有空置期，“躺着收租”确实挺好。

但是市面上各种托管公司鱼龙混杂，一不小心就会被套路，有房子要出租的业主一定要看清楚各种条款，避免对方钻空子。

实战经验丰富的重庆合纵律师事务所合伙人安宁律师告诉记者，重庆市面上曾出现过很多托管公司，记者查阅到：如管家婆、小家联行等公司，但大都已经携款跑路或频临倒闭。

管家婆、小家联行在网络上的负面新闻

安宁称，这些托管公司之所以将房屋进行重新装修的目的，一部分是美观，最主要的还是将房子分割成单间出租。相比整收整租，如果分割出租的话，不仅更容易出租，利润也更大。

从安宁遇到的之类调解纠纷来看，规模大一些的公司主要靠房地产中介服务、二手房信息咨询、房屋买卖代理等业务盈利。而一些小公司大都利用短期筹集的资金，投入到其他风险行业牟利，一旦出现问题就会人去楼空，遭殃的只有客户。

“新规要求，房屋出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等公用场所不得出租供人员居住。“安宁强调，实际上将房子分割出租是违法的。去年下半年开始，政府就大力整治分割出租，也导致了很多托管公司的倒闭。

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安宁指出，目前托管市场还存在的一种情况就是，由原来“房东-托管公司-租户”的三方关系，变成了“房东-托管公司-贷款平台-租户”的四方关系。

托管公司和金融公司合作时，租户实际是和金融公司签了一个分期合同，托管公司一次性从金融公司拿到了钱，而租户每月付的租金实则为分期贷款。以小家联行为例，据之前一维权的租户称，在租房时就被托管公司要求绑定一个叫“会分期”的贷款业务。

可是，一旦托管公司倒闭，房东收不到租金，会要求租户退房。租户即使退了房，每月仍需按时向贷款平台还房租，否则将影响征信。这样一来，最后受损失的还是房东和租户。

因此，若真要把房屋交给托管公司，一定要多考察公司的资质、租金支付方式、租赁期限以及违约条款等。而租客最好只能是按季度或者合同约定付房租给托管公司，不要与金融产品粘上关系，不然容易被套牢。

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