公寓到底为什么不能买（都说公寓不能买）

房子是我们日常生活总也绕不开的话题。不论自住还是结婚成家，房已经成为了生活部必需品，毕竟在“丈母娘”这个强势群体的要求下，买与不买不是问题，“在哪买、什么时候买、怎么买”才是当务之急。但是在高昂的房价下，买房对于绝大数家庭而言并非易事。

我们知道，市面上常见的能满足居住需要的房无非两大类：住宅和公寓。而公寓通常面积较小、总价较低，于是出于资金的考虑，一部分人就将目光转投到门槛更低的公寓之上。虽然公寓能缓解部分资金压力、满足一定的居住需求，但房斯基还是劝大家慎重，因为公寓存在先天不足。

严格意义上讲公寓并不能满足自住需求，因为公寓的土地用途一般为商务服务用地，要知道商业服务和居住完全是两个不相容的概念。商服用地的出让年限上限为40年，当然产权年限短还是其次，毕竟到期再续是板上钉钉的事，但因之而来的连锁反应可不是一两句话说得清楚的，可以说公寓的所有先天不足均受土地用途制约，接下来房斯基慢慢说。

供房地产开发的国有建设用地用途基本就两类，一是居住二是商服，当然我们在实际的土拍交易中经常出现商住混合用地。虽然商住混合用地在招拍挂时会明确不同用途地块的面积，但商住混合用地并不具体区分地块内的用途划分，即并不是明确规定右半部分用途为住宅、左半部分为商服，而是通过规划设计条件及规划方案设定的建筑物用途，来匹配其对应的土地用途。

举个例子，某A住宅楼有沿街附房，住宅楼和附房均在同一投影面积的地块上建设，明明用的一块地为啥有住宅有商业呢？就是因为A楼所在地块为商住混合用地，而规划方案设计了既含住宅又有商业的建筑物。

土地用途的事情我们大概说明白了，需要明确的是常规意义上的公寓，均是建设在商服用地之上的。其本质是进行商业活动的建筑物，居住只是后期为迎合需求的变通用途，毕竟土地用途未经批准不得变更，同时也不能进行批准用途之外的建设活动。我们经常听到酒店公寓这样的说法，同时公寓销售顾问的固定话术无非“托管包租、十年白赚一套房”，从这一点也可以看出公寓其商服用途的本质。

所以，归根结底，公寓因土地用途而限制了商业属性，那么因之而来的连锁反应包括：不能落户、不能入学、生活成本高、过户成本高、居住环境杂乱等等一切。所以你说公寓是一个好的置业选择么？

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