征收土地补偿类别（综合用地面临征收或收回的）

综合用地如果面临征收或者收回，补偿标准是什么？综合性用地的性质到底是属于工业还是属于住宅商业？江西吉安某企业占地20多亩，土地证上写的是综合用地，现在遇到征收，补偿的标准相关部门说必须按照工业的标准。那么，工业用地和综合用地到底有什么区别呢？差别在哪里？

其实是有一些建筑是偏住宅的性质，这类问题其实有好几种方向可以解决。尤其在前些年，对于土地的规划性质定性，有些地方执行得不是特别到位，再加上当初的标准也不是特别严格，人们的法制观念也不是特别强，所以导致很多土地的认定模棱两可。有很多前期尤其老的土地证在土地用途方面有很多不同的叫法，比如说工厂用地、库房用地都是比较常见的。还有一些叫交通用地、交管用地、综合用地、混合用地、办公楼等等，叫法确实不一样，也不太正规，因为按照国土部门制定的建设用地分类标准，上面是有严格的分类。

但是，在前几年确实有的地方执行不到位，遗留下来很多问题，所以这类案子有很多方向可以走。

一类是综合用地，也是最常见的一类。综合用地一般指的是商住综合，包括现在都还有这种商住综合用地。现在的综合用地泛指的一般就是最多的、最常见的一类是商住综合。综合用地其实补偿的标准也比较简单，按照590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，可以按照周边类似商品房的市场价格。比如说住宅的，参照住宅。商业的，参照商业，比较简单。综合用地的第一类的标准，也是最常见的一类。

另外一类有的是工厂和住宅综合，比如说有部分住宅用地特别是在郊区和农村地区、城中村地区有很多这种作坊性质的工厂。在办理土地证的时候，本身就有一部分的住宅，再加上一部分的工厂，所以很多就把工厂和住宅都放在一起。很多原来经营的范围是商业为主，比如仓储、商业经营这样的为主，纯工业的很少，几乎没有和住宅放到一起作为综合用地。

因为工业和工业的土地是不允许作为居住用地来用，很多年前都有这样的规定，所以，相关的国土部门也不会把工业用地和住宅这样的结合。一旦出现了住宅，那么极有可能是商住综合用地，有可能是商住用地。在江西其实我们办理过很多这样的案例，明明上面有住宅，还有好几栋住宅房。土地证上写的是综合，相关的部门就说是工业综合，肯定是不对的。

我们律师通过调查取证，找到了土地出让时的土地利用总体规划。企业当时是九几年出让的，律师找到了当时出让之前的土地规划图。土地出让的时候，国土部门肯定会按照土地利用总体规划进行的。当时的规划这块地是商住综合，所以，找到该资料之后相关的部门也就不再争论了。

这类案件的另外一个解决方向是综合用地有可能出现在工业和仓储类工业之间的这种综合，但是很少见，所以，大部分都是商住综合。所以出现了这样的情况，如何来判断呢？如何来判断到底是怎样的综合呢？一定要找历史上的一些资料，比如说土地出让合同或者有的是国企，通过国企改制转让来的，看一下老国企当时是怎么规划以及转让的。

土地转让很多在转让的时候就是以商业转让，因为商业可以卖个好价钱，可以更好地解决国有企业破产遗留问题，所以很多这种国企改制过程当中，就是按商住综合来转让。各位企业主可以看一下之前的合同，如果是出让的，看一下当时的规划条件和土地利用总体规划图，然后再搜一下地籍资料。看一下地籍资料是怎么认定的？一定要查历史上的一些资料。

可以看一下税务部门对这块土地是按什么性质去纳税的，比如说我们在宁波办理过的案件，纳税的时候一直是按商业纳的土地使用税，但是征收的时候却说是工业，所以，各位企业主如果真的遇到了类似的情况，一定要找专业的团队先进行咨询梳理。律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件通知以及相关的案件判例等维护企业的合法权益。也可以向我们咨询，政商纠纷当然要找北京楹庭律师。我们会根据法律法规规章的规定，以及地方政策规范性文件的规定、相关案例的规定，结合案件的一些事实证据给出详细的法律意见，运用法律知识与主管部门协商谈判，争取获得公平、满意地解决。

本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。