珠海二手房亏本小户型急售（首付50万买珠海市区）

最近有粉丝向房姐咨询，首付50万，在珠海市区，能买哪里？

对于在市区工作的上班族，手头资金不够，市区一手房支付不起，在西区买房交通成本又太高，怎么办？

经过一段时间的摸查，房姐整理了一份名单。

（供各位参考，如有谬误，敬请指正。）

阅读须知

①

购买二手房，需要注意税费成本

各付各税or卖家实收，

买家实际支出成本差异较大

②

证满两年、证满五年等不同情况，

税费总额差异较大

③

房姐不是中介，若对房源有兴趣

可自行寻找靠谱中介公司咨询

10年内楼龄产品

华发水岸

地址：香洲区珠海大道3888号

户型：67-90㎡二至三房

▲图源：珠海大桥生活圈公众号

玲珑府

地址：香洲区造贝路888号

户型：75㎡两房

单价：2.57万/㎡

总价：148-175万

首付：44-53万

点评：

玲珑府小区不大，只有两栋楼，目前为一手在售。房姐曾于2月实踩玲珑府，当时一手售价在2.7万/㎡左右，赠送使用权车位。

处于前山，但位置并非市中心。附近有金琴快线正在施工，未来交通将便利不少。项目周边 市场和学校，基本生活不成问题，若需购物，则需开车8-15分钟前往前山核心商圈或华发商都。

玲珑府位于造贝小学和十一中的招生范围之内。

▲项目沙盘图

万科城回迁房

地址：香洲区云峰路188号

户型：50-82㎡一至二房

单价：2-2.3万/㎡

总价：102-170万

首付：31-51万

点评：

万科城作为市区的热盘之一，从开盘至今不过3年，房价已经上涨1.3万/㎡。

然而，房姐需要提醒的是，首付预算在50万以内，只能考虑万科城的回迁房，目前回迁房尚未办好房产证，此时交易存在隐患。

另外，房姐了解到，回迁区户主大部分要求首付在5成至7成，首付50万以内难以购买到心仪产品。

另一方面，如果考虑万科城的商品房，由于万科城于2018年交楼，未满两年，个人所得税和增值税不少， 总价220万-240万的房子所有税费加在一起在 16万-20万 左右。

▲万科城

华发城建未来荟

地址：香洲区云峰路99号

户型：34-65㎡一至二房

单价：2.65万/㎡

总价：98-175万

首付：29-53万

点评：

华发城建·未来荟跟万科城处于同一片区，但价格便宜不少，也是部分刚需客选择的产品之一。

房姐实踩未来荟，小区管理不错，周围也有商业和学校，云峰小学将在今年9月开学，自住不错。

首付50万左右，只能考虑准新盘的小面积产品，一家三口居住比较勉强，若家中老人同住，两房难以满足居住需求 。

▲图源：链家

云顶澜山

地址：香洲区南福路99号

户型：52-70㎡一至二房

单价：2.39万/㎡

总价：110-175万

首付：33-53万

点评：

云顶澜山位于中珠交接处，与十五小一河之隔，距离奥园车程仅6分钟，公交车站不少，基础设施比较完善。

环境方面，小区内部绿化不错，人车分流，入住率较高，但小区距离福溪工业区不远，周边村子不少，环境可能不如市区优越。

按照未来规划，周边的福溪村将被改造为科创小镇，南溪村也即将城市更新，未来的居住环境将得到改善。

▲图源：链家

学区房产品

香华花园

地址：香洲区香华路17号

户型：68-78㎡二房

单价：2.45万/㎡

总价：155-175万

首付：47-53万

点评：

香华花园位于老香洲片区，共11栋楼，每栋7层，建成于1998年，距今已有21年的楼龄。

目前在售产品中，二房户型较多，动静区分合理，但整体楼龄较大，人车不分流，整体房价不算高。

该小区位于文园中学学区范围内，二房产品也为刚需可负担，若为了学区，这个小区也可考虑。

▲图源：链家

新加坡花园一期

地址：香洲区银桦路688号

户型：86㎡三房

单价：2.14万/㎡

总价：175万

首付：53万

点评：

新加坡花园共三期，位于新香洲，但房龄较老，一期目前已经有24年的楼龄，二三期也有21年楼龄。

无论是一期，还是二期三期，新加坡花园总体三房房源较多，面积段在74-110㎡之间，首付50万可以考虑这里的三房产品。

另外，该小区位于文园中学的学区范围之内，周边配套齐全，若不介意其楼龄，刚需置业也可考虑这个楼盘。

▲图源：链家

紫荆园

地址：香洲区紫荆路357号

户型：78-104㎡二至三房

单价：1.78万/㎡

总价：136-172万

首付：41-52万

点评：

紫荆园建成于1990年，至今已经有29年的楼龄。小区内有电梯房和步梯房，产品多为78-104㎡二至三房。

小区位于老香洲，周边交通便利、商业配套齐全。

另外，该小区位于香华实验学校和紫荆中学桃园校区学区范围内，教育资源不错。

▲图源：Q房网

海怡大厦

地址：香洲区水湾路279号

户型：43-82㎡一至三房

单价：2.11万/㎡

总价：70-165万

首付：21-50万

点评：

相对于上面几个学区房小区，海怡大厦楼龄较新，建成于2000年，距今楼龄19年。

海怡大厦位于吉大片区，只有一栋楼，28层高，在售单位中一房和二房较多，部分产品可以看到海景，周边交通便利，生活气息浓厚。

目前，该小区位于九洲中学学区范围内，教育资源不错，同时楼龄相对较新，户型大小比较适中，总体符合刚需客的需求。

▲图源：链家

北欧森林

地址：香洲区夏湾港一路38号

户型：34-68㎡一至二房

单价：2.47万/㎡

总价：73-168万

首付：22-50万

点评：

北欧森林位于夏湾片区，位于十一中学区范围内，建于2004年，距今楼龄15年。小区绿植较多，环境舒适。

小区内分洋房和公寓两种产品，洋房为步梯房，公寓为电梯房，共27栋。

整体来看，北欧森林居住氛围浓厚，且环境比较舒适，性价比较高，刚需客可选其两房产品。

▲图源：链家

一点总结

总体来看，首付50万在市区置业选择虽然不少，但也有诸多制约。面积大的产品楼龄也较长，楼龄较短的适合预算者，面积较小。

对于刚需客而言，在市区买房压力不小，想要购置市区的产品，首选是楼龄在15年以内的产品，未来要置换房产，出手也相对容易。

此外，房姐认为，二手房的购置不仅要看当下房屋价格，同样要考虑楼房的保值程度，除去有学区光环的学区房，普通房产购置时，尽量选择楼龄短的电梯房。

另一方面，对于刚需客而言，购置斗门或金湾的一手产品，可能会获得更舒适的居住体验，同时伴随香海大桥和洪鹤大桥的开通，交通时间也将降低。

附：珠海市区部分二手房首付表

▲数据来源：安居客

以上数据，参考了安居客、链家等二手报价情况，请以实际业主报价为准。

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