滨江房价为什么不涨（滨江东有些人买不起）

此前，我写1000w改善，有朋友评论去滨江东；

我写珠江新城东，有朋友要看滨江东；

最近，直接有置换的客户问我：“你们为什么从来不推荐滨江东？”

稀客稀客，我想不仅仅是这里吧，看整个广州的自媒体，都极少谈及这个海珠区老牌豪宅区。海晏楼的梅子乳鸽、中大的红墙绿瓦、江边长长的水道，二沙岛与珠江新城璀璨成窗外的夜幕，两桥一隧、珠江永动，极少人来此会不产生：“我想要住在这里的念头。”

已是成熟住宅区，且绝版供应量的地方，它不需要也提供不了太多热度。滨江东好是好，也有它的局限性：楼龄老、北向望江、学位弱点。当你在夜晚的江边散步，会发现很多临江单位灭着灯。新兴的板块吸引走了不少购买力，手机屏幕对注意力的剥夺，让现代人对于“望江”这件事情，不再那么愿意高价买单。有些人心向往之，但也有不少人出走滨江。

暴雨午后，丽日如洗的天空，我第N次走到这条江道。望到远处出名的海珠半岛一、二期，它们的独特造型和逸事曾是老广们的谈资，最新一期270°无遮挡开阔江景房，再添滨江东的豪气。富力银禧、嘉仕花园加勒比海组团、珠江广场最新一期（水岸卫城）、中海锦苑都是我心中的品质之选。只是一线江景的北向，虽然风景好，但很风大、潮湿，居住体验一般。像我上文所说的，景观溢价对于滨江东是随时间流逝的隐伤，具体其中好坏我没有权利说，交给真实业主们吧。这次走访，我主要看了两个楼盘。

比起真实名字越秀·滨江怡苑，芭堤水岸的别名本身就已显得浪漫。我被一位朋友种草此盘，他说这是他心中的女神：“这个盘比较小众，我自己眼缘。”男性视角里好看的外立面，在我看来也非常秀丽。与广州大桥、江边相隔恰好的距离，让它身处幽静与便利之间。小区环境不错，但不算大。一期楼下有商场，二期在小区内。茂密的树木，不仅保证了低楼层的隐私，也过滤了灰尘与噪音。

2005年—2007年建成，反而仍然保有一种“新净”的感觉，可能因为不直接靠江。小区自带的柏丽广场，楼下星巴克、茶餐厅、赛百味社区店满足了各式生活需求。马路对面的丽景湾、汇美景台住户们，也需来此共享配套。芭堤水岸的户型不算优秀，很多都不方正。可是放盘量与价格实在美丽，400w左右可以买到两房，550w左右能买到三房。比起江边动不动超豪宅线的大户型，这个盘的小户型供应量多，自住舒适。滨江东这位清新而不高冷的女神，等待着它的中意人。

看完颜值高的，再往小蛮腰方向走一段，看看想当年的豪华样本。烫金外墙、景观电梯……如今却变成一朵奇葩，绽放在珠江边，与当下火热的越秀豪宅世茂天越直线对望。新理想华庭，我此前就已久闻大名。只知道它位置好，没想到位置这么好。

不说别的，就说楼盘1公里内能触及到的交通工具吧。广州塔地铁站 有轨电车，走路不到十分钟；广州大桥转弯即上；若是住这边，在珠江新城上班，那么根本不用担心路上堵车或者挤地铁，广州财富码头，2块钱4分钟轮船直抵海心沙。

近乎于珠江帝景的豪华配套，但远离了广州塔的灯光污染与游客人群。珠江帝景苑多少钱？珠江新城一线江景房多少钱？二沙岛别墅多少钱？丑丑的新理想华庭，用几乎1/3的价格提供了80%相似的居住品质。楼盘长得难看是给别人难受，方便舒适的爽只有自己体会。下楼到江边跑步遛狗，心情好二沙岛想去就去。我在现场真实的感受，便是住在这里真有一种“住在城里”的感觉。从此处感受广州，既有海珠的安静也有CBD的繁盛。

新理想华庭的开发设计者，显然是目光不够长远的，或者说受到了时代的局限。当年肯定是要搞享受型楼盘，所以土豪装饰、“傻大户型”。106平米只做两房，一个卫生间，这让如今的现代家庭难以接受。以前人们喜欢大客厅，现在客厅的存在感越来越弱了。可是，能找到单价不到5.5w的房源，也没什么硬伤，总价560w左右能拿下，价格不香吗？

已经矗立在此，就将一直享受“城市会客厅”的所有优待。我依然坚定认为，这才是真正值钱的东西，中轴线是广州最美的地方，琶洲也正在努力成长。届时琶洲的码头还会有轮船直通港澳，江面上也将更加繁忙。流水生财，那么多口岸中，冠以“财富码头”的只有一个。

除了以上两个楼盘，我还给大家推荐旁边的新鸿花园二期。虽然是1997年的小区，可是自住性价比高。它的市场表现也很不错，2016年单价2.2w，2020年5.5w，涨幅高达95%。如果到一期，甚至可以买到280w左右的楼梯小两房。我一直说不要轻易跑偏，多少首套刚需朋友200来万的总价，直接往知识城、亚运城、增城跑了，你想得到直接买中轴线么？

所以，如果你关注了我们，就会开拓新世界。海珠区禾杆盖珍珠，需要慧眼人才识宝。前两天文章有朋友评论：时间才是最贵的。我懂她，我还要说生活质量高低绝不仅仅是屋内的一砖一瓦，首套自住要的就是历经时间沉淀，有丰富配套的现成。而不是把太多财富的翻身，寄托于一套房子的涨幅。“人生没几多个十年去做拓荒牛，房子是为人服务的。”所以，我不喜欢追热点，不喜欢吹捧某些热门盘，反而愿意因为某些朋友的随口推荐，去看看小众的地方。

由此，在评论区收获了很多真实居住者的反馈，可以反哺给我能量。不然，长期的高强度输出，我感觉我会开始老生常谈了。