南京紫东最有潜力的区 这才是公认的南京核心区

南京有核心区概念的板块很多，但争议也存在：

1、江北核心区：虽然有皇太子之称，预期很强，但面临过江难题，有人摇头了……

2、紫东核心区：城东的新希望，不过对于区划归属，又让人有些犹豫……

3、江宁滨江核心区：此前狐妹也有专门分析过江宁滨江核心区，不过一度遭到了大家的diss，这算哪门子核心区？

……

好了，这三个核心区概念，你们都表示不服，那我只能祭出终极大招——南部新城核心区了！这个核心区，无可争议了吧！

1苦等10多年！南部新城核心区来了！

等待南部新城核心区规划和开始落地，等了14年！

从2005年编制南京红花-机场地区概念规划开始，大校场地区规划历经多轮修改，2015年大校场控制性详规及整体城市设计方案获南京市政府批复，这一南部新城核心区9.94平方公里范围的规划蓝图敲定。

▲大校场片区——南站新城核心区

尽管规划修编历经10多年不断完善，研究并完成了30多项专项规划的编制，但其核心规划理念却一直没有变，目前，《南部新城机场跑道周边地上地下一体化城市设计》正在进行规划编制批前公示。

▲航拍南京大校场机场跑道

根据设计方案，跑道两侧及周边将建设南京博物院故宫馆、开放街区、下沉广场等，南部新城也将塑造城市公共空间特色风貌，同时协调相关市政工程，保护展示跑道历史建筑，实现公共空间与周边建设地块统一规划设计与协调。

▲效果图

南博故宫馆、江苏省文化艺术中心等建筑都将建在跑道旁，地铁10号线3个站点从此经过。此外，周边最高建筑将限高400米。

▲城市设计方案

大校场机场跑道两侧地块及周边地区位于南部新城核心区，片区西起夹岗二路，东至承天大道，北起机场路，南至机场二路，规划面积约104.6公顷。

2018年，南部新城管委会委托东南大学段进教授团队开展南部新城机场跑道周边地上地下一体化城市设计，今年4月份，设计方案通过专家评审。

▲大校场机场跑道周边规划范围

根据设计方案，跑道两侧及周边将建设南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心、下沉广场、商办建筑、开放街区、跑道公园、小型博物馆、古秦淮湾湿地公园等。

对规划区域的内容进行了局部调整，包括地铁线位调整、高度调整等，沿跑道南侧界面为商办界面，也将优化商办服务比例。

2盼了10年，南部新城核心区姗姗来迟

在官方措辞中，对南部新城是这样定位的：作为未来将与新街口、河西新城三足鼎立的城市新中心，南部新城明确了自身定位——枢纽经济平台、人文绿都窗口、智慧城市典范。

大校场，是南京的黑珍珠，位置极佳，这几年没卖地的，一个要属河西，而一个就是大校场了，实在太吊人胃口！

可以预见的是，一旦大校场板块，这个秦淮区的亲儿子真的动起来，南京顶部板块之间的竞争将会更加激烈……

目前，大校场核心区还有这些规划利好：

❖ 汇聚六条地铁线路

大校场片区已集齐3、5、6、10、13、16号线六条地铁线，共设10个地铁站：

► 10号线利用机场跑道线位东西穿越规划区；

► 6号线利用大明路和夹岗五路南北穿越规划区至南京南站；

► 5号线利用冶修二路、国际路穿越规划区至江宁方向；

► 3号线和13号线通过规划区边缘。

❖ 南外本部搬迁至南部新城

根据秦淮区规划，大校场片区共规划7所小学、6所中学、1所高中，而其中引人关注的就是南外本部的搬迁。南外学校选址在大校场片区的机场七路北侧，设初中、国内、国际高中部。其中：

► 初中部设置两个年级共 32 班（初一初二），学段总人数1600人；

► 国内高中部设置两个年级共 24 班（高一高二），学段总人数1200人；

► 国际部设置四个项目共33班，学段总人数940人。项目预计预计2020年基本建成。

3南部新城核心板块，大校场今年真动了！

自从大校场机场搬迁之后，大校场对于南京买房人来说那就是心头的白月光，巴望着挂地，巴望着新房。

据江苏土地报道，南部新城管委会相关人士透露：“2019年我们计划出让十几幅地，多数在2019年上半年出让，其中还有好多幅宅地值得期待。”

今年1月，南京市土地市场网挂出了2019第一批土地出让预公告，大校场片区推出了6幅涉宅用地！事实上，自大校场机场搬迁后，这已经不是第一次预公告宅地了！

2018年发布的第二批土地出让预公告中，大校场就预公告了5幅地块，其中4幅涉宅用地，1幅商办用地已于去年12月出让。两次土地预公告的地块加起来，目前大校场一共有10幅涉宅用地待出让！

不过预公告始终只是个预告，没有正片过瘾！

下个月，大校场将迎来首幅住宅用地拍卖，即NO.2019G32（秦淮区红花街道南部新城应天东街北侧地块）！

该地块用地总面积6.75公顷，其中可建设用地约6.19公顷，为二类居住用地，地上总建筑面积约17.33万㎡。规划建成超17万方体量的高档住宅小区。起拍总价38.7亿，最高总价55.5亿，起拍楼面价22322元/㎡，最高楼面价32012元/㎡。

严格意义上讲，这还不是大校场板块的核心地带，是大校场板块与老秦淮的交叉区域。既然定价是2.2万-3.2万，这就说明在有关部门的评估体系中，这块地就值这个价。

目前区域内暂无新房在售，之前保利堂悦、复地宴南都收官新房均价在3.4万-3.5万/㎡左右，二手房成交价在4万/平以上。

此外，未来大校场还有9幅地块待出让，分别是：

1、秦淮区大明路东侧商住混合地块

地块四至：位于应天东街和大明路交叉口东北象限。

规划要点：该地块用地总面积约2.03公顷，用地性质为商住混合用地，容积率R≤3.5，地上总建筑面积约7.1万平方米（其中住宅约6.39万平方米）。

2、秦淮区地铁5号线大校场站组团地块

地块四至：位于国际路两侧，为地铁5号线大校场站上盖物业。

规划要点：该地块用地面积约7.77公顷，包含商办混合用地、二类居住用地，综合容积率4.1，总建筑面积32.02万平方米（其中住宅9.04万平方米）。

3、秦淮区地铁6号线红花机场站组团地块

地块四至：位于机场跑道两侧，为地铁6号线和10号线换乘站上盖物业。

规划要点：该地块由5宗地组成，总用地面积约7.41公顷，包含商办混合用地、商住混合用地，综合容积率5.06，总建筑面积37.48万平方米（其中住宅16.15万平方米）。

4、秦淮区华园路两侧居住用地地块

地块四至：位于华园路南北两侧。

规划要点：该地块由两宗地组成，总用地面积约4.8公顷，为二类居住用地，综合容积率2.12，总建筑面积约10.22万平方米。

5、秦淮区华园路以北商住混合地块

地块四至：位于华园路和大明路交叉口东北象限。

规划要点：该地块用地总面积约2.03公顷，为商住混合用地，容积率R≤3.5，地上总建筑面积约7.1万平方米（其中住宅约6.39万平方米）。

6、秦淮区天华路东侧二类居住地块

地块四至：位于东风河路和响水河夹角处。

规划要点：该地块用地总面积约3.65公顷，为二类居住用地，容积率R≤2，地上总建筑面积约7.3万平方米。

7、秦淮区地铁5号线机场路站地块

地块四至：机场路以南、国际路以东、机场二路以北、冶修二路以西。

规划要点：该地块位于南部新城大校场机场片区，是机场跑道轴线重要组团之一，也是组团内重要的商办载体、地铁换乘站上盖物业，以大型集中商业和高端办公为主。总出让面积15.2万方，为商办混合、商住混合用地，地块综合容积率3.5，用地指标要求地上总建筑面积为52.4万方，其中住宅约11.52万方。

8、秦淮区九龙公寓以东地铁6号线市中医院站地块

地块四至：南至东风河路、西邻九龙公寓、东至天华路。

规划要点：总出让面积为2.43万方，商住混合用地，容积率≤3.5，地上总建面8.5万方，其中住宅约6.8万方。

9、秦淮区中和桥路以南地块

地块四至：北至中和桥路、南至红花路、西邻大明路。

规划要点：用地总面积1.97万方，商住混合用地，容积率≤2.5，限高≤100米，要求地上总建面约4.93万方，其中住宅约4.44万方。

写在最后

相比于江北核心区，大校场板块最高地价高了约1万/平。说明在有关部门的眼中，南部新城核心区的基础，还是要更优质一些的，当然最后，这个核心区价格会到达什么样的水平，还得看市场反应。

不过，不管是核心区还是中心区，总需要时间的发展，江北核心区概念出来也有4年了，现在真正落地的也不多，南部新城核心区预期很高，但何时能兑现规划？等了这么多年，是时候起飞了！

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