改善盘比刚需盘好出手（急降140万仍能倒挂一手）

不久前，乐居君和大家分享了白云新市板块的降价情况，虽有盘降价40万元，但整体还是稳住了核心商圈的阵脚。而近期，白云嘉禾望岗板块亦有降幅在10万元到140万元不等的急售房源。

据乐居君不完全统计，急售的房源共有11套。既有岭南新世界单价近7字头的楼王单位，也有锦云峰跌破均价的急售笋盘。其中，岭南新世界楼王单位（见下表序号1），目前总价860万原，降幅达140万元。

盘踞嘉禾望岗板块的新世界大社区，可谓是白云区标杆大盘中的“战斗机”，超百栋的成熟楼盘究竟还有多少议价空间？我们一起来看看~

01

“下一站，嘉禾望岗”

上年，嘉禾望岗忽然以短视频的形式，在全国出圈。这个带着诗意的四个字，往北是机场，往南是高铁，作为广州北部的地铁中转枢纽，很多人在这里分道扬镳。

目前，嘉禾望岗站有2号线、3号线和14号线三条地铁线路，日均客运量近千万人次。板块周边还有华南快速、机场高速和白云大道等多条重要交通线路。

自地铁站开通以来，这个白云山西麓位置就聚集了厂房、村落等不计其数的人流。有人在这里务工，有人在这里换乘，自然也就有了巨大的居住需求。

|图片来源：链家中介

从卫星地图中，我们可以看见庞大的住宅社区无处不是新世界的身影，岭南新世界、凯云·新世界、新世界·锦云峰、新世界·嘉云府等都是港资开发商新世界中国在不同时期开发的项目。

其中，光是岭南新世界就有128栋住宅，近7000户住户。

都说白云区的教育资源一般，但新世界大社区中的教学资源并不算太差，周边除华师附中实验小学、华师附中实验小学第二小学外，还有国泰小学和广州市白云区集贤小学等学校。

商业配套更是十分齐全，有云门NEW PARK、安华汇、嘉大广场、百世商业广场、百世商业广场、广客百货、嘉禾新时代广场等商业圣地，日常生活、娱乐都较为便利。

医疗方面，有广州市第八人民医院、广东省工伤康复医院和白云启德医院等。

02

“最好一周内答复”

在嘉禾望岗板块买二手楼，犹如大海捞针，什么户型的产品都有，什么价格的都有，也正是如此，才有了更多“捡漏”的机会。

首先，是岭南新世界·锦云峰的一套3室房源，94.28㎡，总价428万元（已降价20万元），折合单价45397元/㎡，比小区参考均价45805元/㎡要低一点点。

小区内绿化环境不错，门口就是华师附中第三实验幼儿园。同时，小区门口的安保也较为严密，出入都需要做详细的登记和来访证明。

据了解，锦云峰在中午12-14点以及傍晚17点后，都是不接受中介带客看房的，以此来保证不影响业主的日常休息。

户型上来看，这个房源的3室设计和现在很多新盘的竖厅户型较为相似。两个阳台分别朝北向和东南向。

房源位置在3楼（共30层），阳台外能直接看到小区的绿化树的树冠，对出不远处有一条行车马路，会感觉到噪音略大。

由于房屋业主还在居住和使用中，房间细节不宜过多纰漏。但整体来看，房间中规中矩，没有暗室。

其中，卧室A和卧室C的面积分别为5.4㎡和7.3㎡，空间略显狭窄。尤其是卧室A，床铺设计成榻榻米样式延伸至飘窗，才够2米的长度。

据中介介绍，该房源算是锦云峰的“笋盘”，业主急于一周内售出房源，原因是业主有两个孩子，近期已有置换更大一套房子的打算，如果买家感兴趣，最好一周内就要有答复。

其后，看的是岭南新世界的一套2室房源，75.21㎡，总价375万元（已降价11万元），折合单价49860元/㎡，比小区参考均价49789元/㎡要高一点点。

从楼栋的走廊能看见小区庭院茂密的林木，也能看见两侧住户的阳台，隐私保护情况一般。

户型上来看，两个阳台分别朝北向和西向，其中阳台B呈半圆状，算是岭南新世界的户型特色之一。

阳台B外能看到小区内部楼宇，环境比较安静。

两个卧室都在房屋的西面位置，卧室A的窗户更是正西向，容易受到西晒的困扰。

卧室A虽然仅有8.1㎡，也算是紧凑实用，L形的飘窗被业主安放了一个定制木柜，遮挡住了北侧窗户的部分采光；卧室B有12.1㎡，较卧室B大一些，但飘窗并不方正，拥有一个不规则的斜边，但对生活影响不会太大。

整体来看，房屋没有什么硬伤，就是49860元/㎡的价格绝对算不上“笋”。看出了乐居君的犹豫，中介又推荐了下面这套岭南新世界的房源。同样大约75㎡，但总价却低了足足25万。

这套中介介绍的岭南新世界的2室房源，76.66㎡，总价为350万元，折合单价45656元/㎡，比小区参考均价49789元/㎡要低不少，比上一套房源的49860元/㎡单价更是低了约4000元每平方米。

但楼栋位置在小区深处，距离地铁站相对较远。

房屋门口正对一个迷你通风口，楼道的采光和通风环境都不错。

户型上和上一套房源差别不大，两个阳台分别是西北和正北朝向。两个卧室也同样是西北与北的朝向，同样会有西晒的问题。

阳台外能看见车水马龙的双向大马路，甚至未入户就能听见立体环绕的噪音，几乎每一个房间都能看到马路，能听到车流的噪音。

此外，该房源的保养情况也较为一般，墙体和天花都有不同程度的“掉皮”。只能说，便宜有便宜的道理。

03

新旧房源价格都不低

据中介介绍，目前嘉禾望岗的新世界社区，越新开发的住宅，户型越大，像凯云·新世界就基本都是大户型。而岭南新世界内，各区的住宅售价并不太受开发时间所影响，位置和户型才是影响价格的关键因素。

再则，岭南新世界常年放盘量不少，业主放盘心态各有不同，造成相似户型的房源，价格差价可达数十万。

以岭南新世界的楼王单位D1为例，楼宇正处于小区中心位置，四面绿树环绕，加上户型大、户型格局方正，每平方的单价也上到了7-8万元/㎡，价格甚至反超新开的项目新世界·云耀。当然值得注意的是，楼王单位多为复式产品，而新世界· 云耀则以平层为主。

|来源：链家

如果想捡漏，类似上文介绍的新世界·锦云峰的急售房源，买家除了要手快，对户型上的一些不足还要做出一定让步。

目前，板块内的二手房源选择较多，岭南新世界（2000年）均价约49789元/㎡；岭南新世界·锦云峰（2012年）均价约45805元/㎡；凯云·新世界（2015年）均价约64612元/㎡；新世界·嘉云府（2008年）均价约54263元/㎡；新世界·云逸（2015年）均价约60963元/㎡......

|来源：链家

新盘方面，新世界·云耀主推122-143㎡的四居室，均价约6.8万元/㎡；华润置地·广州润府主推105-133㎡的三四居室，均价约4万元/㎡。

嘉禾望岗板块的新旧房源价格似乎都不算低。同样是新世界开发的项目，在一二手面积户型都差不多的情况下，你会为谁埋单呢？

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文章来源:乐居买房

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