北京中介市场占有率排名：北京中介发展简史

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，想到哪儿说到哪儿，肯定有记忆出错的地方，欢迎批评，反正我也不改，凑合看个乐呵儿吧。

一

早就想写中介的这些往事了，但一直不太敢动笔。因为我没真正从事过这个行业，只是接触而已，所以知道的不多，怕写错了。现在想想无所谓了，写错了又能怎样，让懂行的给指出来不就行了，反正我也不改。

看个乐儿吧，意思意思而已，相当于戏说历史，别较真儿。

二

北京的最早的中介可以参照《四世同堂》，老舍先生通过描写金三爷这个人物，把老北京房产中介的精髓都刻画出来了。

当年的房产中介就是拉房纤儿的，但其实更是拉纤儿的。也就是说房子只是他们其中的一项业务，而中介是什么都干的，包括但不限于保媒、找工作、找木厂子（施工队）、家具文玩、借钱放贷等等，胆儿大的甚至还有大烟土和买卖人口，就没有他们不干的。

因为拉纤儿的就是从事信息买卖，那个时代没有互联网，一切都是人传人，那反正都是各种消息，自然是逮着什么干什么了，只要能赚钱就行。

当然每个人都会有侧重的一方面，其他的则就是倒卖个信息而已，不成就不成，无所谓；交易成了就跟着分一份钱，反正也没有实际的投入，都是时间精力成本而已。

那当年的中介费高吗？比今天高。现在北京最高也就是链家的2.7%，而在民国呢，统一价5%，这是老祖宗留下的传统，不许破。为什么这么高？不为什么，商品价格是由供需关系决定的，中介费就是中介服务的售价，是千百年来买卖双方博弈的结果。太高了人家不给，要少了没人干活，所以最终磨合成了5%。到现在中国台湾和美国欧洲什么的多数都是5%左右的比例，这就是让中介赚不了大钱但又能生存的市场价。

这笔钱由谁支付？买卖双方共同支付，成三破二，这也是规矩。买房的是“成”，是买入资产而成功的意思；卖房的是“破”，是卖出资产而败家的意思。也就是买房的付3%，谁让你资产增加了呢；卖房的付2%，同情你败家了，少掏点儿心里舒服。

但这么高的比例真的合适吗？分怎么说了，当时全中国大多数城市都是这比例，但也有更高的，基本都是偏远地区，因为想找到个有钱且愿意买的太难太难了，所以10%都不过分。这笔钱还都是卖家出，就因为资产太不好变现了。

而到了上海呢，中介费曾经最低达到2%，也就是跟现在差不多了。为什么？因为房子好卖 信息网络发达，只要是有人要卖且价格不太高，立刻就能找到买主。那中介们之间互相竞争，自然就把价格给压下来了。

所以说，任何行业都永远是同行间在竞争，只有同行才是赤裸裸的仇恨，而商人从来不和自己的主顾竞争，只是逮着机会就坑蒙拐骗而已。

北京在当时属于房子不太好卖的地方，百姓太穷买不起，四合院房子又都比较旧，所以很多人都是租房，凑合着住而已。那买卖房子的业务比较少，买卖不好撮合成，所以中介费就固定在5%了。

而且当年和今天不一样，不是说找到一个中介就能从找房一直到过户了，几乎不可能。那会儿的信息成本非常的高，都是人传人到处找。比如说你想卖房或买房，告诉了一个房纤儿，而真等到房子成交付完中介费之后，会发现他们能蹦出十多个甚至几十个分钱的。就因为都是人传人，而每个中间人都要分一份儿。

其实这和今天也差不多，表面上看是一个中介做完的工作，但这笔中介费他不可能一个人独吞。后面还有什么收房的、拍照的、拿到钥匙的、维护信息的等等，甚至还有可能分给小区的物业点儿钱呢，再有什么配合的就没谱儿了。反正都是这点儿钱，就甭管人家内部怎么分了。

那当年的房纤儿会不会故意抬价炒高房价，甚至是吃差价拿回扣？当然会了，之所以新中国成立之后取缔房纤儿，就是因为他们玩儿得太过分了。

当时解放军进城之后非常的缺房子，那就得高价从私人手里买。于是房纤儿们有的就串通了业主要高价，趁人之危趁火打劫。后来是实在把领袖们惹烦了，直接下令取缔收编，还枪毙了几个大房纤儿呢。

但这种事儿不多，基本只发生在两个时期，一是解放之后，二是在日伪的中后期。因为要想吃差价就必须是房源紧张才行，也就是房价快速上涨的时期，否则内部竞争的太多，你这儿扛着不卖人家就找另一家了，让你想吃也吃不着。

《四世同堂》里金三爷的描写就写到这点，日伪的中后期金三爷发了财，买了好几套房子，就因为买卖多。日本人要房子，逃到北京的人也要房子，需求大于供给，那作为中间人自然能两边的吃，你还没辙。

所以中介这种行业怎么说呢，一般人真还干不了。尤其是老北京的房纤儿，真得是金三爷这种人，出身底层，懂得各行各业的门道，眼观六路耳听八方的朋友多，而且有一身功夫不怕耍混蛋的，甚至自己首先就得是个混混儿才行。然后还得谁的钱都敢挣不怕死，心黑手狠，这才能赚到钱。

很多年前我认识一个老北京房纤儿。老爷子当时就80左右了，跟金三爷简直是同样的人，一身横练的身板儿，出身江湖，而且是在帮的，什么都不怕还能说会道不怕辛苦，这种人才是牛叉的中介。

解放后这些房纤儿们罪过大的或枪毙或判刑了，罪过小的编入了国营的换房站，归房管部门统一管理，一直到80年代才又活跃起来。

三

从改革开放一直到2000年之前，北京的中介市场是房虫子的天下，大的叫房耗子。他们其实和老北京房纤儿没什么区别，都是出身底层，几乎等同于胡同串子，一天到晚在胡同里转，打听各路消息倒买倒卖。

那会儿没有明确的中介费，就是吃差价，明目张胆的行规，官方也默许。所以他们的单笔利润相当的高，远远超过5%。还是因为当年能买得起房的太少了，买卖不好撮合，那服务价格就必须高。

多高呢，举个例子吧，比如那会儿北城的一间小平房大概10万块钱。没有中介费也可以，房虫子就问你最低多少钱卖吧，9万干不干？只要你同意，那他或是当场交定金拿下，或是扭头以10万的价格找买主去，这一万就相当于中介费，其实就是拼缝儿的。

这种“加价收房”的形式不光是房虫子们的手段，当时就算是正规中介也这么干。当然那会儿北京也谈不上什么正规中介，因为连太明确的标准都没有，何谈正规？这就是野蛮生长的时代，谁的胆子大谁就发财。

大概1995年前后，北京南城发生过一起重大案件，动枪了。是否有人伤亡我忘了，但这事儿影响挺大，主要是双方都涉黑，都有挺有名气的流氓撑腰，所以出事儿之后都互相叫嚣要怎样怎样，闹得乌烟瘴气的。

这件事就是因为一套房子引发的，当然也不是一套，而是一个院子。好像是市场价至少在百八十万的，第一家房耗子给砍到了70万吧，交了几万的定金就去找买主了。结果第二只耗子来了，直接70万交全款。那业主肯定给第二家呗，当时也无所谓什么合同跟赔偿，尤其是第二只耗子还号称自己能摆平第一家。于是后边就打起来了，两边都不是什么好东西，那个年代老实人也干不了这种活儿。

四

“加价收房”这种形式一直到2003年之后才逐渐消失的，主要是内部出现了链家和我爱我家这种大型机构，而且是有理念有梦想的意愿把事业做大的企业家。

在此之前北京没有太大的连锁机构，置业家园和精品家园就算很大的了，能经常在报纸上打广告，其他的还有鑫尊、信一天、万得成什么的。这些都是当时规模比较大的，但今天看来都是小作坊。

那会儿外地的二手楼市都比北京繁荣，也正规。天津最牛叉的自然就是孙宏斌的顺驰了，用从联想借来的50万起家，没多长时间就是津门老大。上海有国企，金丰下属的“上房置换”，那会儿我看这名字别扭，总觉得应该叫“上房揭瓦”。这家公司当时创立了“上房模式”，好像建设部还是哪个部委还推广过的。但具体的我都忘了，当时不关心。

当然上海还有两家公司，一个是台湾信义，一度成为上海中介老大。还有一个就是“我爱我家”，对，你没看错，就是北京的我爱我家。但当时他们叫“斯坦福花园”，起家于上海，是看北京太落后了才北上抢地盘的。那会儿的链家还没影儿呢，中介江湖上的真正老大是施永青，大陆中介教父，几乎是占据了南方市场的半壁江山。

印象中我好像没见过施永青，没有什么业务交集，直到2005年之后做什么方案才跟中原有合作，好像是奥林匹克公园的什么东西，但为什么合作我都忘了。后来也没找他们，而是和金网络合作的，业务内容也变了，乱七八糟的，都是糊弄鬼的玩意儿。

各家中介的真正崛起是在2000年的时候，因为公房被允许上市，所有嗅觉敏锐的都看到了这块巨大的蛋糕。于是那年诞生了无数的公司，数不过来。其中就有21世纪不动产的卢航，据说他是花了好几百万买下这个美国品牌在中国的代理权，500万吧，跟当时中一个额度。

那会儿我听说了这事儿都不信，更想不明白，一个中介的牌子还用买吗？实在搞不懂，尤其他们又是连锁加盟的形式，以至于很长一段时间我都怀疑他们是要搞传销。

麦田好像也是那会儿成立的，不过他们当时是否进入北京我忘了。应该是没有，还局限在福建发展呢。当时的斯坦福应该已经改名了，引入了伟业，叫伟业我爱我家。然后链家是2001年成立的，对外号称安贞总部，实际上主要业务在甜水园团结湖一带。

之所以那些年我总拿团结湖的二手房价当做北京的标杆，就是受了链家的启发。毕竟团结湖的房产价格稳定，谁也炒不动，完全体现了北京的大盘走势。

五

前两年是哪家新型中介我都忘了，上海的吧，说是创新了模式，不再雇佣职业的经纪人，而是让小区业主们来兼职，这样能降低成本。

我看了之后直挠头，这tm不就是当年的“房嫂”吗？都是大佬们玩儿剩下的，早就不适应新时代的发展了。记住了，无论任何行业，绝对不可能靠什么兼职的来发展，要想在竞争中活下来，那就必须“专业”。

打仗一定是职业军人才有战斗力，打工要的也是职业经理人。淘宝开始都是瞎卖着玩儿的，但后来入驻的全是职业商家，只有他们才最专业的，战斗力才强。

中介也一样，散兵游勇的房虫子拼缝儿可以，但如果是想把公司规模做大，那就一定是职业化，正规化。当年的链家和我爱我家就是抱着这种理想，所以才能放弃眼前利益而主动规范市场。如果没有他们，那北京市场或许也会正规起来，但至少要晚几年，也会发生更多的乱象。

2003年就是乱象频发的一年，最大的风波就是“坚石事件”，也就是潘石屹把他弟弟名下负债累累的中介公司给卖了，卖给了一个职业骗子。

这事儿闹的，两边儿都不是好东西，只不过一个职业一个不职业而已。最终潘石屹是被迫掏出来1000多万赔偿受害者，活该。这不多说了，之前我专门写过这个事件，在罗马花园那篇，感兴趣的自己去看。

当然那会儿也不光是北京在走向正规，而是全国的趋势，南京的满堂红也在同时提出了不吃差价的口号，还有当然还有老大哥中原地产了，毕竟那会儿所有的中介都动不动就是学习“中原模式”。

今天我才想起来，中原到底是什么模式啊？算了，当年都没注意过，现在还折腾这些干嘛，反正跟我也没什么关系。不过“阳光交易”好像是中原提出的，之后就发展成了现在的不吃差价，买卖双方见面签约的固定模式。中介费也是那会儿定下的标准，2.2%，可以浮动0.5%。

之所以2003年爆发了很多乱象，其实就是因为业务量猛然增长了。中介圈子里总说1999年是“中介元年”，但实际上这是理论上的，只不过是放开了公房上市而已。而其实在2000年根本没多少成交量，一共可能也就1000套左右。反正当时开发商们是根本不拿眼睛夹的，从开始的担心冲击市场，到后来根本就不在乎了。

北京第一套成交的二手公房是石景山的，京西第一个商品房大盘，也是公房大盘，海特花园。50来平米的小两居卖了15万，每平米2800块。现在这套房怎么的也得价值300万左右吧，至少接近20倍。

所以总说石景山房子升值慢不值钱的可以参考一下，看看这升值率和大盘相比咋样，不知跑赢了多少著名小区呢。当然海特也挺著名的，京西那会儿是首钢的天下，除了这里还真没什么太多的商品房了。

当然，这个成交价是不是真实的也不一定，当时就有有人质疑。因为那会儿的公房上市有限制，是要和原单位分成的。但分成起点定在了4000块钱，超过4000的部分要30%给单位，超过5000的50%给单位。所以海特既然是2800，那离4000太远了，怎么的都用不着分成，不至于作假。

对了，当年全北京只有一个区特殊，那就是东城。东城的分成起点是5000元，超出西城1000，说明什么？说明当时北京房价龙头是东城，之后才被超越的。

2003年之所以量价起升，是因为2002年取消了公房的分成，也取消了5年禁售的限制，当时叫“两个取消一个降低”，降低的是税费。而且那年央产房也可以上市了，这一下子就是80万套啊。再加上那年非典之后确实房价上涨了，那卖房买房换房的就多了，市场启动了。

六

我好像写乱了，本来是想按着年份写的，这才是发展史。但也不是怎么的就跳到了2003年，把80和90年代的“换房时代”给跳过去了。那就现在补上。

我爱我家，连续剧《我爱我家》里有一集叫“换房”，说是贾志新为了报复蔡明，做了个假的“换房启示”给贴出去了。内容大概是用一套使用面积50平米的三居室，要换一套三环外的平房，还最好是漏雨背阴儿什么的，弄得蔡明他们家差点让换房的把门给撞飞了。

这个连续剧创作于1993年，说明什么？说明换房才是当年的主流，卖房买房不是。没别的，因为这是公房，不能买卖，连私下出租都不行。要想改善居住条件，那就一种可能，换房。

换房并不只是在8/90年代，而是自从取消了房屋买卖之后就一直存在，应该是1956年就有了，但后来因为运动停滞了一段时间，70年代中期开始又逐渐恢复，毕竟老百姓的需求实在太大了。

比如我家亲戚就换过房，从海淀换到朝阳，同等的小板楼同等的面积，谁也不给谁钱。从今天来说是亏了，一平米差了好几万，但当时双方还都觉得赚了呢。因为能换成功就不错了，哪儿那么好碰上合适的啊？反正我家亲戚当时觉得很值，那会儿上班都只能是公交和骑车，如果不换房，那这每天往返60里地的简直能累死。

在8/90年代，换房站的工作人员相当受尊重，被称为“换房红娘”，走到哪儿只要一说自己是换房站的，绝对旁边有人两眼冒绿光，能立刻就过来求着帮换房。毕竟房子永远是一个家庭最重要的大事，和娶媳妇同等重要。而且老婆能陪着到处走，房子不行啊，这是不动产，真要是从大兴调到昌平上班，这玩意儿能带着过去吗？

反正8/90年代的数字是换房成功30万户，这是什么概念？约等于当时家庭总数的10%吧。也就相当于现在的100万套，无法想象的数字。北京现在一年的二手房成交量也不过是10来万，这可是8/90年代，用换的方式，就想想当年的工作量有多大吧。

而且换房不是说A跟B置换这么简单，没那么好碰上。经常是A其实需要的是W，但中间的就得连着换，ABCDE一直换到W，这其中就有无数的问题要解决，要协商，地段的面积的级别的装修的，甚至有时候还牵扯到换工作，想想都头疼。据说当年最牛逼的换房状元，能一次性促成18户大连换。沃天，这简直是一到奥数题，怎么解开的啊？

我还去参加过换房大会呢，劳动人民文化宫，就是陪着亲戚去的，好像是1990年前后。那真是人山人海，红旗招展，锣鼓喧天，人声鼎沸，差点儿没挤死我。第二天他还想让我陪着去给他找房源，说什么我也不去了，除非给钱，我从小就是这么有骨气。

这些换房员比后来的中介可牛叉多了，他们在换房的同时也得进行房产评估，经常会有觉得不合适的要一些经济补偿。我同学家就换过房，从永定门换到了后海，都是平房，好像在80年代末加了几千块钱，在当年是一笔巨款了，约等于普通人一两年工资吧。

但换房无论功绩怎样，也是不如直接买卖方便的。毕竟钱是一般等价物，而实物交换就是因为效率低才发明了金钱。那之后就进行了房改呗，花点儿钱房子就是你的了，然后2000年开始还就可以上市交易了。

七

之后其实也没什么可说的了，2003年之后二手房业务大爆发，达到了几万套，到现在是十几万套了。其中链家等几家大公司逐渐垄断了市场，也不能说垄断吧，占据主导地位。这也说不上是好事儿坏事儿，只能说存在即合理。

但如果没有这些大公司主导，那现在的市场肯定会竞争激烈，也会乱象丛生。任何经济行为纯粹靠制度是不管用的，更有效的手段就是自然规律，经济法则，这同样是存在即合理。

很多人这些年都叫喊着的取消中介，怎么说呢，中国又不是没取消过，甚至取消过N多次。但真的有什么效果吗？取消了媒婆儿真的就能消灭彩礼吗？取消了职介就能消灭996吗？取消了银行就能人人家产千万吗？取消了滴滴、美团、淘宝、京东以及商场超市这些商业中介之后就能零元购吗？

我觉得不能，作为人类最好还是长点儿脑子，要不然让人卖了还得帮着数钱，当了枪还得当炮灰，拿你的骨头扎你的肉。其实谁最想取消中介啊？就是我们开发商，试想有一天如果没了中介，那二手房交易成本就会大幅上升，那才是开发商的春天到来了。

所以喷喷键键们也可以继续努力，如果真的取消了中介，那才是割韭菜的春天到了，开发商们非得吃得拉出绿屎来，痛并快乐着。

八

下次再写吧，想起了很多中介的往事，佰家事件，中大恒基事件，伟宏赵国军事件。屡打不绝的黑中介活得挺好，曾经兴盛一时的正规公司却倒闭了不少。据说20年前的那些中介品牌，如今只剩下1%幸存了。秉乾地产也不知道还在不在，七八年前就已经是北京硕果仅存的骨灰级公司了，希望还活着吧。

下次写写当年中介的那些事儿，房屋银行，其实就是蛋壳倒闭的前车之鉴，只是当年没人在乎。鑫尊置地，曾经的北京房产中介黄埔军校，哪家公司要没有鑫尊出来的才新鲜呢。搜房、58，赶集，手递手，精品购物指南以及北京晚报，这些曾经的房源发布平台也都挺有故事说的，下回，下回再写。

仅供参考。

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