买了地下车位进出小区还交费吗（业主未购车位入地下车库被拒）

近日，清城区卧龙·五洲世纪城万商豪苑业主李先生（化名）向党报热线记者反映，在他们小区，没有购买车位的业主，车辆无法进入地下车库，开发商对小区车位只售不租的做法引起了不少业主质疑。

该小区东门地下车库入口处，一块牌子写着：产权车位，不设临停。

▶ 现场走访

地下车库不设临停，只售不租地面临停车位少，有违章停车乱象

3月26日，记者到卧龙·五洲世纪城万商豪苑走访看到，在该小区东门的地下车库入口，一块牌子写着“产权车位，不设临停”。一些未购车位的业主想进入地下车库，遭到了保安的拒绝。

在该小区地下车库，未售出的车位，均被安装了一个铁桩，临停车辆无法停靠，而该小区附近的卧龙直街、卧龙横街一带，可供临停的车位停满了车，不少业主无处可停选择了违章停车。

不少业主无处可停选择了违章停车。

“2019年至今，开发商多次不让未购买车位的业主车辆进入地下车库，此前将一部分未售车位上了桩，后来全部未出售车位都上了桩。如今没有协商，没有公告，开发商直接交代物业不让没买车位的业主进入，临停一会都不行。”李先生表示自己和不少业主都觉得开发商有逼着业主买车位的感觉。

记者了解到，卧龙·五洲世纪城万商豪苑小区内购买车位的业主不多，而且大部分车位都是自用，很少出租，即便有出租，也很抢手。面对小区车位只售不租，车位难求的局面，不少业主只能舍近求远。

“小区附近车位是面向公众的，经常都停满了车，很难找到位置的。很多时候只能停到几百米开外的义乌商贸城、华南装饰城附近。”业主谭先生向记者介绍，最近雨水天气较多，一些接送孩子放学回家的业主，想先开车将孩子送去负一楼，再将车辆开出地下车库，但这也遭到保安的拒绝。他认为，这样管理很不人性化。

▶ 物业

夹在开发商与业主中间很为难

据小区物业公司万商豪苑物业介绍，目前该小区地下车库共有977个车位（包括469个人防车位），已经出售的产权车位大概有300个。有业主认为，既然目前未售车位大概占了三分之二，希望开发商放出部分未出售的车位暂时出租给业主。同时，可以让未购车位的业主临停进地下车库。

面对业主的诉求，小区物业公司万商豪苑物业服务中心相关负责人廖经理表示，此前已与开发商沟通了几回，但开发商仍坚持只售不租。至于临停，按照开发商要求，除了装修车辆、特种、应急车辆可以临停一下，其余车辆一律不让进。

另一位相关负责人王经理则表示，作为物业，也希望尽量协调好此事，目前夹在业主和开发商中间也很为难。

万商豪苑地下车库。

▶ 开发商

为加快回笼资金所以只售不租

“这两年疫情不仅影响了业主的收入，其实对企业的影响更大，我们也需要生存与发展。” 卧龙·五洲世纪城万商豪苑开发商，清远市五洲实业投资有限公司营销部潘部长认为，公司并非业主说的不近人情。“比如花了1个亿建成新北江小学分校和小区附近的一个公园，这些业主都是受惠的。至于车位，因为产权是公司的，公司决定采取只售不租的销售政策，是在合法合规下为了能尽快回笼资金而采取的销售策略。”

此外，关于万商豪苑周边停车问题，潘部长表示公司做过调查。在该小区，附近一带的卧龙直街、卧龙横街等有免费公共车位179个，万商商铺北侧、西侧等地也有400个左右的收费车位，在公司看来，这在一定程度上已经可以满足业主的停车需求。

潘部长表示，为防止外来车辆、未购买车位业主车辆占用已购车位的业主的合法权益，从安全考虑以及便于物业管理，未购买车位的车辆原则上不允许进入地下车库。但如果核实确实是遇上腿脚不便、雨天不便等特殊情况，经物业核实，做好登记后可以进入地下车库临停。

▶ 市住房和城乡建设局：

无法强制要求开发商出租车位给业主

3月29日，记者来到市住房和城乡建设局，该局房地产市场科负责人表示，此前接到业主投诉后，市住房和城乡建设局已经与开发商协调过很多次，也已跟业主反馈了协调结果。

“卧龙·五洲世纪城万商豪苑地下车库的产权确实属于清远市五洲实业投资有限公司所有。我们曾建议过他们能否出租部分车位给业主，但他们表示出租的话，回笼资金的周期太长，对于企业的发展来说很不利。对于主管部门来说，只要开发商依法依规，手续齐全，我们是无法强制要求其出租车位给业主，只能尽量协调。目前协调的结果就是他们表示会尽量人性化一些，若遇上雨天不便等特殊情况，业主车辆可以进入地下车库临停。”该负责人回复记者道。

▶ 律师：

若地下车库所有权属于开发商则未违法

卧龙·五洲世纪城万商豪苑地下车库只售不租的做法并不是孤例。记者在走访了市区几个楼盘后发现，博文苑、天湖郦都、阳光嘉园、新时代嘉园等小区都存在同样问题。小区开发商同样是采取只售不租策略，并在未售车位上装上铁桩防止临停车辆占用，但大部分小区在实际操作中都会根据业主情况临时允许车辆进入地下车库。

对此，广东捷高律师事务所律师李慧华表示，首先要从几个方面判断地下车库的归属权：

• 商品房买卖合同中对地下车库的归属权和使用权的约定情况；

• 开发商是否将地下车库的建筑面积计算计入公摊面积之内；

• 国家法律或当地政府是否规定开发商应将地下车库无偿交付给业主使用。

若卧龙·五洲世纪城万商豪苑开发商确实未将地下车库的建筑面积计算计入公摊面积之内，即可以认定该小区的地下车库确实不属于业主共有部分，而是属于开发商专有，从所有权的角度来看，开发商确实有权不允许未购买车位的业主进入地下车库。

至于开发商的此种做法是否符合《民法典》中提到，“应当首先满足业主的需要”的规定。李慧华认为，由于法律法规并未明确应按何种比例配置停车位给业主，加上省、市两级政府未出台相关地方性法规禁止地下车库的车位只售不租，所以难以将开发商坚持只售不租的行为评价为违法。

统筹：何帆

图文：钱敏敏

编辑：黄然

校对：吕博林

编审：田芳

编委：樊沃夫

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