北京城建棚改项目（北京城建棚改之重）

乐居财经 李奕和 发自北京

北京城建（600266.SH）最终选择了退出。

今年5月13日，北京城建一纸公告，终止了与大股东北京城建集团在北京丰台棚改项目上的合作。这是一个棚户区改造项目，位于丰台区张仪村。在此之前，双方已经在该项目上合作了三年多。

乐居财经获悉，张仪村棚改的合作开始于2016年11月，项目起初由北京城建集团与北京城建按照0.5亿元：5.1亿元（约9%：91%）的比例进行投资。同时，项目被全权委托北京城建进行管理，并由该公司合并财务报表。

目前，张仪村棚改已取得立项批复，完成了征收服务单位选定、入户调查、结果公示、方案报批等工作。

据悉，合作三年多，北京城建累计向张仪村棚改项目投入资金约3700万元。它为何要在此刻退出合作呢？

千亿棚改“包袱”

合作终止后，北京城建集团将收回兴润公司（为开发张仪村棚改成立的项目公司）的管理权，北京城建完全退出兴润公司，不再参与该公司经营管理及项目开发建设。而其已投入的3700万元资金，由北京城建集团一次性偿还。

北京城建与大股东北京城建集团的这种托管合作，并非只有张仪村棚改一个。

除了早年因避免产生同业竞争，北京城建集团托管予北京城建的北京城建房地产开发有限公司（下称：城建开发）以外，北京城建集团委托北京城建管理的公司还包括北京城建兴瑞置业开发有限公司（下称：兴瑞置业）和北京城建兴怀房地产开发有限公司（下称：兴怀房地产）两家。

当中，兴瑞置业和兴怀房地产旗下项目分别对应北京市东城区望坛棚户区改造和北京市怀柔区城中村棚户区改造两大棚户区改造项目。

资料显示，望坛棚户区改造项目占地面积约46.59公顷，涉及居民5000多户、社会单位100多家，是北京市核心区体量最大的棚户区改造项目之一。此外，怀柔区城中村棚户区改造项目总占地面积约122.22公顷，规划总建筑面积约116.29万平方米，总投资预计约139.59亿元。

乐居财经获悉，自2016年6月、11月起开始，兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产被北京城建集团委托予该公司管理，并表北京城建。同时，北京城建将按各被托管公司年度审计报告确认的年销售收入0.2%获得委托收入。

2019年，兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产总资产分别为201.64亿元、6926.14万元、3亿元；总负债200.88亿元、3336.35万元、1.05亿元。三家子公司净利润713.92万元、-360.79万元、1.74亿元。

过去一年，北京城建除了在城建开发获得了684.73万元托管费外，该公司在兴瑞置业、兴润公司和兴怀房地产三家公司中均未获得任何托管费用。而项目的入市更是遥遥无期。

资料显示，北京城建目前在手棚改项目有8个，总投资额超过1000亿元。该公司表示，受2020年初以来疫情的影响，望坛、临河等项目开发进度延缓，回款时间推迟，给公司资金统筹、项目建设造成较大压力。

北京城建称，将对于已经启动、投入大量资金的项目加快推进运作，加速实现周转；对于尚未全面启动的项目择机退出，有利于减少资金占用，提高资金效率，降低资金风险。

经营现金流净额连续5年为负

北京城建的主营业务，包括房地产开发、对外股权投资和商业地产经营三大板块。近年来，北京城建房地产板块的经营情况并不理想。

2019年，该公司实现营业收入164.32亿元，归属于上市公司股东净利润20.88亿元，同比分别增长22.80%、69.73%；经营活动产生的现金流净额为-7.59亿元，对比上年的-86.21亿元虽然大有改善，“造血”能力堪忧。

这已经是公司自2015年以来，连续5年录得经营性现金流为负值。2017年，北京城建经营活动产生的现金流一度低至负139.36亿元。

进入2020年，新冠疫情下，北京城建的经营风险进一步加大。2019年，该公司实现销售金额202亿元，销售面积85万平方米。而在今年一季度，销售额仅8.97亿元，同比去年的22.89亿元，下降超过六成。

2020年一季度，北京城建营业收入7.42亿元，同比下降53.88%；净利润-7.14亿元，当中，归属母公司股东净利润-6.94亿元，同比下降157.93%。资产负债率则进一步增至77.62%。今年第一季度，公司无新增土地储备。

有息负债366亿，现金95亿

北京城建的资金压力不小。

乐居财经查阅资料发现，2016-2019年，北京城建的资产负债率分别为72.32%、77.42%、76.39%、77.17%。在2018年稍下降后，2019年再次抬头，攀升至77.17%。

截至2019年末，北京城建总负债为945.43亿元，其中有308.63亿元的长期借款、57.69亿元的应付债券，有息负债合计约366亿元。此外，该公司仅一年内到期的非流动负债也达62.19亿元。2019年末，其现金及现金等价物余额94.92亿元。

虽然北京城建资产负债在升高，但其2019年筹资活动产生的现金流净额却有所减少，仅为10.15亿元，同比下降81.89%。而该公司在去年通过借款收到的现金实际上达到151.11亿元。一个重要的原因，是2019年为偿还债务，支付了达113.16亿元巨额现金。

随着融资规模扩大，2019年，北京城建的财务费用同比增长了303.97%，达7.47亿元。如果忽略其利息收入的抵消部分，该公司去年的利息费用达7.66亿元，规模和增幅均远高于销售及管理两项费用。2019年，北京城建应付利息仍有2.59亿元。

根据年报披露的授信情况，截至2019年12月31日，北京城建总部及子公司可使用授信额度总计1051.12亿元，已使用额度623.09亿元，尚可使用额度428.03亿元，可用额度已不足授信总额的一半。

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