江苏省城市房价涨幅排名表（哪些小区涨幅最高）

先上数据。

大部分机构拉出均价反映板块涨幅，其实并不是一个合理操作，不同时间段板块内小区不同，汇总数据误差非常大。

比如最近几年小区建的多的地方，涨幅容易被高估——拿现在次新房的价格与过去“老房子”对比，没实质意义。

最好的方式是用同房龄小区，样本固定，数据准确度更高。

按照上述数据大致可以得出以下结论：

涨幅最高的十个板块分别为：张江、高行、江桥、三林、杨思、御桥、万里、浦江、大宁、联洋源深；

涨幅最低的十个板块分别为：柘林、南桥、佘山、陆家嘴、新天地、朱泾、安亭、古北、杨行、新桥。

01 起点曾经很重要

张江涨幅最高，原因之一是起价很低。在五大新城普遍5000左右、九亭南翔8000左右的年代，张江也才8000左右。

2006年，张江的繁华度可能跟九亭区别度不大。

同样情况的是江桥，2006年时价格与五大新城相差不大，远低于同级地段九亭、南翔甚至周浦。

当然并不是所有洼地都填平了，五大新城当时也很低，涨幅依旧不理想。

起价最低的奉贤、金山大片区域，涨幅反而垫底。

其中的关键是，是否在这15年中融入了上海主城区，或者跟上了上海这艘大船。

张江以前是远郊，现在成为毫无疑问的市区，定位直接提升到副中心；

江桥虽说现在也不是主城区，但是是名副其实的市区睡城，通过导入市区客户成为市区的一部分。

没有融入主城区的远郊，并没有吃到上海的城市化红利。

02 学区曾经很重要

张江涨幅高，原因之一是起价低，原因之二就是优质学区。

对口张江集团中学的汤臣豪园、胡姬花园涨幅明显高过汤臣豪庭、广兰名苑，后面两个小区学区就普通一些。

七宝万科朗润园涨幅就明显不如莲浦府邸，因为后者对口明强东校。

其他各个板块都有类似现象，是因为学区溢价近15年有了明显提升——我们变富裕了，愿意为学区花的钱更多。

学区就像奢侈品一样，经济越发达，溢价越高。当然现在学区政策不稳定，能不能继续领跑尚不确定。

不过随着经济发展，溢价不断提升的可不只有学区。

我们找到短期被低估、将来重要性会提升的因素，是选房很重要的方向和原则。

03 城市变迁曾经很重要

浦东的三林、杨思涨幅很高，是因为浦东崛起了。

在浦东只占上海GDP不到7%的年代，三林、杨思是有名的远郊；

后来浦东GDP占到上海三分之一，三林、杨思成为上海正南方重要的居民区。

上海产业整体沿东西向分布，正南方的片区有很大优势——去浦东浦西都方便，所以三林、杨思、浦江现在非常受欢迎。

城市结构变了，地段重要性发生变动，是价格涨幅的核心动力。

万里同理。在上海只有内环外环的年代，万里只是内环外的一个普通地段，所以万里雅筑、达安春之声花园当时都只卖8000多。

后来上海城市边界极速扩张，万里成了名副其实的市中心，身份发生了重大变化，房价自然完全不同——定价体系都不一样了。

04 远郊并不是“上海”

众所周知，上海近15年房价远远跑赢二三线城市。不过这里的上海，指的是外环内部分以及几个主城片区。

五大新城甚至新城之外的区域，涨幅上可能比二线城市高不了多少——这些地方相对独立，本来跟二线城市区别也不大。

比如金山卫、南桥15年前都卖4000多，金山的朱泾也3000多，现在只只有1万5-2万。

2006年宝山月浦5000多，安亭5000-7000，现在也远远跑输大盘。

当然最惨的是奉贤柘林，其实是海湾一带。2006年这里的别墅就卖到1.2万，现在却只有2万左右，放在全国来讲都是垫底存在。

这样的地方，不能算上海楼市。

05 豪宅曾经跑输大盘

无论是市区豪宅，新天地、陆家嘴，还是郊区别墅，比如徐泾、佘山，几乎都跑输了大盘。

市区豪宅是因为起价太高，透支了太多。翠湖天地、华府天地是绝对的顶豪，没人敢说不好，不过2006年就卖5.8-6万，在当时也不是一般老百姓买得起。

当然豪宅用户不一定那么在意升值，享受最重要。

郊区别墅是因为，当初容积率定得太低，单价比公寓贵太多了。

2006年，徐泾的公寓（捷克住宅小区），只卖5000-6000，联排别墅却高达1万，独栋别墅更是高达1.5万。

独栋别墅是公寓的三倍。

现在主流的定价体系，联排比公寓贵50%就算过高。

当然现在的别墅定价低是因为容积率高。2006年别墅容积率普遍0.2-0.4，现在容积率1.0以上的大有存在。

不过市场不管这些，房龄新的别墅就是比老别墅贵，没人管容积率，这样当初低容积率别墅就卖不上价格。

大家还发现了哪些有意思的现象，可以留言讨论～

后记：本文是8月20日直播稿的提纲，详细的分析内容请大家直播间讨论。

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