万科评价泰禾（拯救泰禾为什么是万科）

文 | 张佳儒

地产圈被万科接盘泰禾的消息刷屏了。

话题性确实很足，作为千亿网红房企，负债累累，陷入资金链断裂危机，传闻的多家战投急忙撇清关系。万分焦急之际，地产老大哥万科“仗义”伸手。

这场面，仿佛金庸小说中段誉等人被困，乔帮主扛着音响从天上飞过来。就在众人以为乔帮主使出降龙十八掌，他突然掏出一纸公告，“望诸位英雄做个见证，我是带着条件来救他们的”。

商业的市场如同江湖，但没那么多儿女情长。万科搭救泰禾，尽足了江湖情义，但毕竟不是结拜兄弟，万科也需要对自己的股东和投资人负责，帮人之前做好自己的保护无可厚非。

泰禾的困境，是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影，警示同行激进扩张不再是房企发展的最优选择。万科虽然提供了帮助，但走出困境最终还要靠泰禾自己。

问题的关键是，为什么是万科？看似万科“施舍”的背后，包含着的其实是双方的互相选择。除了表面上，万科强大的操盘能力、泰禾的品牌力和优质土储，背后的深层原因，也是左右这场搭救的关键因素。

7月30日晚，泰禾公告称，公司实控人黄其森与万科全资子公司海南万益签署协议，泰禾投资拟将19.9%泰禾股份转让给海南万益，交易总对价为24.3亿元。

万科搭救消息传出前，泰禾有好几个绯闻对象，像中国金茂、厦门建发、厦门国贸、融创等，但最终没有成行。

这不令人意外，根据泰禾7月7日公告，公司已到期尚未还款金额270.65 亿元。2020年内到期债务规模555.11亿元。而截止一季度末，泰禾货币资金仅有55.53亿。

根据半年报预告，泰禾净利润亏损14.6亿元-1.86亿元，同比下降193.54% - 219.16%，盈利能力下滑明显。根据克尔瑞数据，泰禾上半年销售248亿元，排行第51，去年同期销售456亿，排行第37。

主要财务数据不佳，泰禾的困境都摆在了台面上。任哪家企业想救，都得考虑下自己的实力。

泰禾的困境来得太快，2017年底，董事长黄其森还宣称2018年销售额2000亿元，引发市值飙升320亿。黄老板喊话2000亿元是有底气的，根据第三方数据，2017年泰禾实现合同销售金额823.73亿元，同比增长285.59%。

这符合闽商的口号，“爱拼才会赢”。黄其森起家福建福州，2000年之后挥师进京，中国风的“院子”产品独树一帜。这不意味着销售可以随心所欲。从2018年实际销售额来看，泰禾卖了1300多亿，距离2000亿差了700个小目标。

销售额激增背后，是泰禾拿地的凶猛。早在2012年，万科就提出房地产进入白银时代，2018年又喊话“活下去”，房企龙头都自带危机感，释放一个信号：激进扩张，不再是房企发展的最优选择。

在2018年之前，泰禾堪称“疯狂”，不断并购、加杠杆。据媒体报道，仅在2013年，泰禾在北京、上海、福建拿了800亿的土地，泰禾的代名词就是“地王”，据说北京出10块地，泰禾就能拿7块。坊间一边称呼黄其森为“闽籍军团大哥”，一边戏称他为“激进小王子”。

与此相对应的是资金链的紧张，2011-2017年，泰禾经营性现金流都是负的，甚至好几个年头都超了百亿。到了2018年底，泰禾资金链已经十分紧张，负债合计达到了2112.47亿元，资产负债率86.88%，再加杠杆都没什么空间。

随后的事情大家都知道，泰禾债务危机愈发严重，随后一边频卖资产、发高息美元债自救，一边引入战投救援，兜兜转转，如今等来了万科。

泰禾深陷困境已是不争的事实，万科的搭救引发关注，地产龙头作为战略投资者，泰禾破解危局或迎来有利契机。

但万科不是大包大揽，不对泰禾的经营及债务等担责，也没责任提供任何增信措施或财务资助。此次交易落地，万科还设置两个前提条件：

一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；

二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成一致，不存在影响拟议交易的重大问题，同时泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

万科释放的信号很明显：解铃还需系铃人。这个协议设置得也很合理。一方面，为泰禾危机创造了一个解困的机会，给债权人等各方传递积极的信号。另一方面，万科救人前也做好了必要的保护，不会对股东利益造成不利影响。

为什么是万科？2016年“宝万之争”后，王石退位，郁亮接任董事长，万科进入新的时代。2014年，万科制定了下一个十年做到万亿的目标。郁亮擅长资本运作，整合泰禾，很可能成为万亿大万科计划的重要一步。

泰禾“院子”作为地产领域高端品牌，也可以作为万科产品系列的补充。另外，泰禾还有点压箱底的资产。截至2019年底，泰禾土储总货值约6000亿元，主要集中在京津冀、长三角、珠三角、福建和华中区域。在中国以核心都市圈为发展重心的趋势下，未来可能是一块肥肉。

按理说，陷入困境的是泰禾，对于战投选择余地并不大，但协议能签署，就证明合作是双向选择的结果。泰禾为什么选择万科？最直观的是万科强大的资本影响力和操盘能力，后续对公司摆脱危机意味着巨大的利好，所谓“背靠大树好乘凉”。

另一方面，泰禾控制权的出让问题上，黄其森一直是舍不得。有媒体报道，此前与战投谈合作，对方要求黄其森放弃控制权，这意味着他失去对公司战略、产品形态等方面的话语权。

万科国企背景，操作透明规范，加上控制公司的是职业经理人团队，黄其森与其搞权力纷争的几率相对较小。据媒体报道，黄其森有“万科情结”，一直对万科颇为仰慕，选择合作万科有信任的成分。

当然，商业的东西要回归到商业价值本身，万科的搭救无论从情义还是商业角度，都说得上够意思。

首先，万科并未趁火打劫拿走泰禾的项目，也没有夺走黄其森的实际控制权，而是给与了很大空间；其次万科的背书能够给与泰禾的债权方很多信心，而且万科也会协泰禾完善公司治理，盘活存量资产，支持其正常经营。

搭救泰禾，其实是万科下的一步好棋，泰禾没能摆脱危机，自己没有损失。泰禾摆脱危机，就形成多方共赢的局面。后续结果如何，那就考验泰禾了。但不能忽视的是，泰禾的困境，是地产行业进入“后白银时代”的一个缩影，激进扩张不再是最优选择，行业洗牌正在加速到来。