土拍价格都超过你想要的房价（楼面价限顶1.95万）

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“老公，老公，你快看，经开区的房价这是要跌呀？”

“媳妇，瞧你这一惊一乍的，”真的还是假的？

“真的，你看楼面价都限1.95万/㎡了，房价能高么？”

说实在的，看到某公众号的标题我就有点懵，最近无锡总是在“两集中”供地，而且限价销售，谁摇到号算是谁的，可是这样真的就能说“房价下跌么？”

于是，带着这个问题，我去简单了解了下：

楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格，即一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

楼面价的计算公式如下：

假设一个3000平米的小区土地价格600万，容积率为1.8的话，则有：

楼面价=600万/(3000*1.8)=1112元/平方米

商品房的最终售价包括了楼面价。开发商在拿地的时候支出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

最终房价怎么算？

最终售价=楼面地价 建筑成本价 开发商利润

以上楼面价的介绍相信大家也都看到了，可是“楼面价低了”房价一定就不高么？

当然喽，最终出售房价确实离不开楼面价，

但大家也看到了，那也只是最原始的一部分成本。

土地拍卖后要修建成房屋，还有其它费用成本。

一般还有9种费用，分别为：

土地费用、前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况。

此外，还有各类税种（营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税）以及其他50余种费用，

包括征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、预算审核费、工程造价咨询费、等等50多项费用，涉及25个政府部门！

看到这里，相信有些小伙伴头疼了，这么多的费用太多，太乱，不够清晰明了。[灵光一闪]

不瞒你说，我看了也烦！[大笑][大笑][大笑][可爱]

那么这些费用再加上开发商的利润都会计算到最终房价里，再加上开发商的利润，到底会怎么样？

先看看历史[可爱][可爱][可爱]

2019年，无锡成交的涉宅地块平均楼面价已达10461元/㎡。

2020年的前3场土拍中，28宗涉宅地块中，有13宗是万元地，今年无锡已成交涉宅用地的平均楼面价达12738元/㎡，多个板块地价天花板也在逐步刷新。倘若算上此次土拍的成交价格，也将再次刷新无锡的楼面均价！

肿么样啊？[大笑][大笑][大笑]快速上涨的土拍吧？这样大家是不是对楼面价有个印象了？

再看下一张图，尤其万科梅村板块，楼面价1.1万，现在2.2万起估计都低了。

看到这里大家心里是不是也有个大概印象啦？如果还是没有太理解也没有关系，就让我们接着看无锡土拍的过往历史求证吧！

由于篇幅有限，咱们先看这么多历史证据，那么看到这里，相信大部分的小伙伴都已明了。

1. 首先，楼面价高，房价就高，但是比例不同，有的是1.5倍，有的是2倍，层次不齐，虽然如此，但是也让我们明白了，楼面价1.95万，房价2.2-2.5起，估计没毛病吧？
2. 然后，当然喽，无锡楼市也经历了2016年-2021年的轮番上涨，当初的地价和现在的显然不能同日而语，或许因为政府限价开发商可能会在售房价上面稍微收敛点，但是，人家总是不会低于楼面价销售吧（除非，无锡房价暴跌，但这种目前可能性并不大）
3. 以上，总体说来，即便是集中供地，房价也不一定能下来，还是会稳步上涨的哟！毕竟人工成本，建材成本逐年也在上涨，除非楼体结构单薄，开发商昧良心。

不知道大家觉得无锡房价未来会怎样呢？

欢迎朋友们参与讨论哟！[可爱][可爱][可爱][爱慕][爱慕][爱慕]

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小编学识有限，愿与朋友们共同进步哟！

【喷子勿扰】

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