成都房产板块推荐 如何判断一个板块或楼盘投资价值的高低

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提问：三无人员可以买成都哪里，需要离地铁近。

回答： 三无人员是指什么呢？在成都无户口，无社保，无工作？ 目前来看在成都买房是对住宅产品全域限购的，也就是说你没有社保和户口，就没办法购买住宅，所以如果还想在成都，而不是被忽悠去成都周边诸如视高、黄龙溪等地买房的话，那么我们只有一条路，那就是去购买不限购的产品。 这里指的是40年产权的公寓、商铺和写字楼等。 一般都是说的公寓，成都目前不限购，而且很多都是临近地铁口，成都地铁还算比较发达，所以像三环内几乎稍微偏核心一些的地铁口，都密密麻麻地布局着很多商业公寓。 像骡马市的富力公馆；红星路的红星国际；牛王庙的天紫界、茂业豪园；塔子山附近的恒大望江华府、华宇广场等等，不胜枚举。主要还是看你的预算，一般预算充足的话，都是非常好买的，建议你可以在地图找房页面好好看一看。

提问：请问雕叔，如果是买二圈层，那么北门有地铁的新都好还是东门没地铁的东山好？

回答： 如果要自住的话，非要在新都城区和龙泉东山二选一的话，我建议还是新都城区吧。 毕竟地铁直达，如果在市中心上班的话，交通是比较方便的，比如很多春熙路、牛市口、红星路附近的工作的人，据我所知把家都按在了性价比很高的新都城区。 锦澜悦山在东山板块，最大的问题就是没有很好的解决通勤问题，6年后，或许13号线二期才立项，等真正修建起来了，可能都要2030年以后了，而且关键是，还不一定会途径锦澜悦山附近，所以具有很大的风险性。 近郊买房，一定要地铁配套，而且是稳妥的地铁配套，而不是预期中的，不论是自住，还是今后的流通，我认为都是需要特别看重的一个点。

提问：雕叔你好！投资一些成都市区老破小，等待拆迁可以吗？即使不拆，也可以出租。成都哪个板块适合赌拆迁呢？谢谢

回答：哪个板块都不适合博拆迁，有多少人望穿秋水，盼到白发苍苍都没能赶上拆迁。 首先，如果拆迁确定，我们作为普通人，总是最后得到风声的，价格也早就体现在房子里了，高位接盘恐只是是一腔孤勇。 如果没有任何拆迁消息，能否经得住漫长年月的等待，一直坚守到交房？ 眼看别人的新大好升值像火箭，自己的老破小像蜗牛，而旧改又遥遥无期，是否依然初心不改？ 恐怕很难，因此变现是一定要考虑的。 风烛残年的老房子，耗子蟑螂满墙爬，物管早就破罐子破摔，形同虚设，就算出租流动性相对好些，但始终还是不受人待见，最终出手还是要牺牲价格来获取流动性。 再加上贷款年限短，金融属性差，综合来看，还是避而远之吧。

提问：中介给我推荐了一个新盘特价房，单价便宜上千块，有坑吗？请老师支支招！

回答： 特价房真是很划算吗？其实很多所谓的“特价房”是经不起推敲的，常见的坑有以下几个： 1、 根本没有特价房。发布这种信息，只是为了吸引一些价格敏感性客户咨询和到访。你心动了，咨询后会发现这套特价房已经“卖出去了”，但是没关系，他们会引导你去看看其他房子，事实上这才是他们的目的。 2、 户型差、楼层差。俗话说，一分价钱一分货，特价房一般也是“特别房”。同一个社区价钱低于其他房子的，多半会存在缺陷，比如户型设计不合理或者楼层不好等等。遇到特价房，一定先问清楚情况。 3、 存在烂尾风险。如果一个项目各方面条件都很好，却有很多特价房，或者优惠力度非常大，一定注意项目开发商实力，多方了解信息，看看项目是否存在巨大变化，谨防烂尾风险。 4、 假特价，真“特价”。你以为发布的信息是很优惠，实际上是加价之后，再优惠的价格，这个特价可能比正常在售价还要高一些。类似于电商节前，商品偷偷涨价再优惠，你之前没关注，根本不会了解。所以不要听信一面之词，去辨别相关信息的真实性。 5、 没有价值。有一些房子对比其他项目确实价钱很低，实际地段差、品牌小，没有增值空间。这样的房子其实很贵，没有购买价值。 在买房问题上，最忌图便宜。天上不会掉馅饼，赔钱的生意商人不会做。遇到特价房，别慌着去捡漏，一定要仔细甄别，冷静去了解一下信息，防止捡漏不成反掉坑里。

提问：本人（高新社保满1年）在高朋大道附近工作，老婆（青羊社保满24个月）在省体育馆附近工作，首付预算70， 大成都范围内无房产，有正在老家读一年级小孩（7岁），希望购买距上班地方近一些的房子（如天府新区，青羊，武侯，锦江，龙泉驿，温江），总价在140左右的房子，二手房最好10年内或者五年内的房子，其次希望周边有公立小学或者中学校。必须购买三室。名下有省内地级市房子两套，其中一套有贷款未结清。

回答： 你夫妻二人都没成都户口吗？你个人高新社保不满2年没有高新南的购房资格，你老婆清雅社保24个月，可以解锁除了高新南的所有区域。 你们是青羊区的刚需第三顺位，但是全国联网查贷有一套贷款未结清，所以在成都买房，是按照二套房来贷款，也就是说，你首付70万的话，天府新区首付7成，只能买到总价100万的房子，而其他区域首付6成，也只能买到最多总价116万的房子。这个和你们设想的总价140万的房子，有所差距，存在冲突。 假设，你们首付提高，然后确实能买到总价140万的房子，我们按照这个设想去分析，从新房市场来看，除非是三圈层的新希望东原锦官印悦（该楼盘近地铁，教育资源是龙江路分校，整体产品比较好，是新津为数不多值得入手的楼盘之一），否则在一二圈层是买不到新房的。 那么按照二手房来买，10年以内的套三，而且限定你说的6个区县，那么我们只建议看看以下楼盘。 龙泉驿大面版块的世茂城四期、天府逸家一期、炜岸城一期、四季映像和首创万卷山。其余的区县都没有合适的房源。

提问：神，最近岳阳、沈阳、昆明防止房价下跌推出限跌令。一边控制房价上涨，一边又不让房价下跌，降个房价咋这么难？楼市未来走向到底如何,能否分析一下？

回答： 这次止跌令出台透露这几点信号： 1、某些城市房价下行压力巨大，一些地方为保房价才出此政策，难免有托市之嫌。出台这一政策主要是为了防止开发商为了回笼资金而大范围打折出售，防范大跌导致的维权等不稳定因素。 2、全国各城市之间严重分化，有的限涨，有的限跌。在很多城市纷纷出台各种各样的房地产调控措施意在对房价“限涨”的时候，湖南岳阳等地的“限跌令”迅速蹿红，似乎显得有点格格不入，但是正反映了市场的严重分化。 出台限跌措施是当前房地产市场分化明显的体现，有的限涨，有的限跌。在一二线城市房价过快上涨的同时，某些三四线城市和县城却因住房供应量过大，房价出现较强下行冲动。 3、可以跌，但大跌不是稳定，所以防止大跌可以，但不能成为托市的借口。未来楼市稳是主基调，大涨不是稳，大跌更不是稳。一旦房价过快下跌，可能给整个经济社会带来巨大影响。不仅热点城市房价过快上涨将带来金融问题，而且另一些城市房价过快下跌，同样会给楼市带来很大问题。 4、未来房产投资的门槛会变得越来越高。买房不能贪便宜，越是便宜坑越大。闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在买房一定要慎重，选对城市选对区域你才能赢。

提问：最近建发央著和西派金沙都将开始登记，看下来两个产品好像整体差不多。我更喜欢西派的装修风格，但登记时间，央著在前，西派在后。现在担心不参与央著的摇号，西派也没买到。 请问雕叔有什么建议吗？另外，综合对比，雕叔更看好哪个呢？原因是什么呢？

回答： 西派此前也预售多次，但是顺销了，去化很不理想。而我们预测建发央著的去化会好得多。 西派主要有两个卖点，一个是产品好（但是现在哪家的产品不好？不改善？），另一个是对口实小（虽然号称同一法人，但毕竟不是本部，而且小学好，对口初中一般）。 但是西派处于的楼市基本面比较恶劣，在三环外侧，临近金牛，缺乏人气和地铁商业等配套，注定是孤岛。 就这一个缺点，就赶不上央著了，央著虽然远离三环，但整个板块的配套是丰富的，楼盘林立，人气旺盛，产品也还不错，而且周边有泡小和草堂，相比来说和实验分校相差不大。综合来看，央著更值得去摇号。

提问：请问，我在金牛区迎宾大道上班，想在犀浦买新房，预算200万以内。户口在红光，有什么推荐吗？

回答： 首先户口在红光也就是郫都区，满2年的话，是有犀浦的购房资格的，然后犀浦附近有2号线，到迎宾大道有主干道也有地铁线，通勤上没问题，比较方便的。 那么当下犀浦还有什么新房呢？其实大大小小有10来个楼盘（包括还未开盘的地块），沿着6号线这边的龙湖龙悦台，这是一个偏改善的楼盘，总价三四百万，放弃。 梓潼宫TOD，梓潼四季，高层有些102户型的，是200万以内，可以考虑，但是6号线到迎宾大道，不如2号线方便，需要纳入通盘考虑范围。 转到2号线，天河路地铁口有个刚需盘，铂景台，由于比较刚需，所以单价不高，基本都是可以随便买的，总价也大多170万内，值得一试。 它旁边的东原花样年印未来也临近地铁，有高层和洋房，是一个刚改楼盘，洋房稍微超了点预算200万出头，高层的确不超过200万，可以去看看，了解下是否还有剩余房源。 最后其他的要么是比较偏的，要么是还没开发出来的，连案名都没有，所以就不推荐了。

提问：雕叔老师好，目前我在成华区，预算总价450万的改善性住房，需要考虑学区，套四最优，想在青羊区买房。意向区域：青羊的草堂、浣花溪、金沙、优品道。

回答： 450万整体来说，我认为预算还是很不错的了，基本上你看上的区域，问题都不大，目前存在两方面的做法和问题。 第一点是新房市场青羊基本没有什么神盘了，大多数属于普通或者低顺位度的刚需入手的阶段，除非是看鹭岛金沙壹品这类，本身就在内金沙板块，是青五片区，但作为高层产品，两梯四户谈不上非常改善，而且，因为你的资格顺位度未知，我只能说不好抢到。 如果要稳妥一些，我建议可以着重去看建发央著这个楼盘，虽然号称是低配版的建发央玺，但整体的水准还是在的，除去个别小户型，从大户型的预期来看，450万基本是可以买入套四改善的，而且周边配套齐全，不论是地铁还是医疗、商业等，都不错，它旁边还有泡小和草堂，所以当属新房里最为丰富的配套，我建议你应该重点关注。 第二点是二手房市场，如今绝大多数热点板块都受制于指导价，因此下架了很多房源，所以哪些楼盘是否有套四改善，是否有在售，都进入了盲猜时代，只能说按照我的经验，这些楼盘是值得你去关注打探的，缩小你的选筹范围，这样你再继续到线下实地查看一番，就能清楚地把脉整个市场，继而得出结论和方向。 比如我建议可以看看青五板块，这个是比较兼顾孩子上学方便已经自住改善的区域，楼盘其实就那么几个，比如内金沙的中大君悦金沙系列、金沙鹭岛系列，然后就是内光华的中铁西子香荷、优品道四期曦岸、天合凯旋城、保利贝森公馆等。 至于你说的浣花溪草堂这边，可选的就非常少了，比如浣花香、龙景花园这些稍微次新一些，但是单价总价也不便宜，可以连带着看，而主要的还是看新房和青五板块的。

提问：老师你好，我上班两年，未婚，想在成都买房，流水不够 ，父母是事业单位的，可以担保贷款吗？

回答： 按照目前的成都信贷政策，如果父母年龄不大（男60岁以内，女55岁以内），那么考虑到父母的工作属性是事业单位的（一般银行，事业单位，公务员，央企国企等比较好），是可以让父母予以担保贷款的。 届时需要提供父母的收入流水和稳定工作证明给银行，具体的担保贷款流程请详询银行的个贷中心。

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