老旧小区改造归属哪个部门管理（老旧小区改造竟一直憋着这两件事）

■本文作者：王小明 北京在明律师事务所

随着城镇棚户区改造大踏步的退出历史舞台，同样具有“城市更新”功能的老旧小区改造迅速上位，开启了属于它的新时代。按一般人的印象，老旧小区改造不具有“行政强制性”，又不涉及大拆大建，似乎要比“棚改”温和得多，更与“强制拆除”等令人闻之色变的事情无关。不过事实上，要想参与老旧小区改造项目，照样有需要“强制”的行为。本文，在明律师就给大家说说这件事。

日前印发的《北京市老旧小区综合整治标准与技术导则》中，再次强调了老旧小区改造中“治理”与“改造”同步的重要性。

换言之，要想改造，必须首先接受治理。“其中，综合治理内容是必须完成的，包括拆除违法建设、清理地桩地锁、整治开墙打洞、清理群租、地下空间整治、完善小区治理体系和建立规范化物业管理长效机制……”

这里面提及的两件事，必须去做，却是部分老旧小区居民所一时难以面对的。

从本质上讲，“开墙打洞”也是违法建设的一种情形，与违法加盖、新建建筑物一样，违反的是《城乡规划法》的规定。

任何一处城市里的居民小区，哪怕是建成几十年的“老旧小区”，都能在规划和自然资源主管部门或者住房和城乡建设部门找寻到其建造之初的规划设计图纸。

简言之，在城市里不存在“找不着规划”的建设用地。那么一切出现在规划中不应出现位置上的自建房、建筑物，都会涉嫌违法建设。

《城乡规划法》第40条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

基于此，就有了大家都很熟悉的第64条：没有规划许可证的，就会面临限期改正；无法改正的，就会面临限期拆除甚至并处罚款的行政处罚。

此次公布的老旧小区综合整治菜单中就指出，要在综合整治环节中拆除小区内由规划部门认定的违法建设，拆除居民首层、顶外自建房屋和上部楼层自建飘窗。

也就是说，老旧小区居民不但要有改造愿意，还应承担相应的改造义务。而配合拆除违法建设就属于居民应当承担的改造义务之一。

那么因老旧小区改造而启动的拆除违建行为能否在业主不愿配合的情况下强制拆除呢？

事实上，这根本不是一个问题。拆除违建，从来都是公民义务。如果你不在规定期限内自行拆除，乡镇政府、街道办事处就有权依据当地城乡规划条例的规定实施强制拆除。

所谓“自愿配合拆除”，实际上是老旧小区改造政策给了违法行为人一个台阶下。就算不进行老旧小区改造，违建该被查也会被查，该拆除也要拆除。

当然，自愿配合与否还是有区别的。如果某户拒不配合，那么乡镇街道就只能依据《行政强制法》的规定去走拆除的法定程序。如果这户就此提起了行政诉讼，那么在生效判决未作出前行政机关是不能强制拆除的。

这样，老旧小区改造也就无法顺利推进，耽误时间就成为了必然。而倘若大多数遵纪守法的业主能够通过居民自治程序做通违建户的工作，促使其配合拆除违建，那么老旧小区改造的速度也将加快。

这句话听起来很高端，事实上也不难理解，就是要求小区要依法召开业主大会，成立业主委员会，进而聘用正规的物业管理企业提供物业管理服务。

对于很多习惯于“靠单位”，根毛不拔一子儿不花的老旧小区居民而言，想让其按期缴纳物业费，先付费后享受服务，难度之大几乎接近与虎谋皮。

不过大家必须面对现实，什么都公家管的年代早已过去了，房屋都已通过房改买成了私产，当年的单位很多早已不复存在，要想过上踏实安稳的新生活，靠谁都不如靠自己。

故此，不论您乐意不乐意，物业费一定要交，否则老旧小区改造的福利也与您无关。这无关乎法律，关乎的是个人的选择对整个群体的影响。

在明律师最后要提示大家的是，老旧小区改造中的拆违建同样应当依法而为，在当事人不同意配合的情况下，其他居民或者基层群众性自治组织也无权实施“帮拆”。若对违建的认定结论、限期拆除的处罚结果不满，当事住户可及时咨询专业律师，既确保您的合法财产权益不被侵害，又实事求是看待问题争取不耽误改造的时间。

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