无人问津的万达（此万达非彼万达）

文丨地产三哥2009年4月，万达集团的王健林董事长第一次去安徽芜湖，今天小编就来聊一聊关于无人问津的万达?接下来我们就一起去研究一下吧!

无人问津的万达

文丨地产三哥

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2009年4月，万达集团的王健林董事长第一次去安徽芜湖。

随后落地了芜湖镜湖万达广场项目。

2020年9月，王健林第二次去安徽芜湖。

11年，逗了一个大圈圈。

此万达已非彼万达。

一、万达集团利率9.25%的美元债券?

印象中万达集团的借款利率不高，很少有破过6.5%的。

据久期财经讯，大连万达集团股份有限公司发行拟于9月21日交割的Reg S、2.5年期、固定利率的高级美元债券。

初始指导价：9.25%区域。

这么高？

这本身就是一件令人诧异的事情。

诧异之后，三哥把万达商管的2019年报和2020年中报翻了出来，仔细算了一下它的利率。为了剥离房地产开发中资本化利息对实际支出利息的影响，我们从现金流量表出发进行计算。

算下来，万达商管的平均借贷成本应该在5%-6%左右。

此外，还有三个现象：

第一，剥离房地产开发业务之后，商管的融资成本略有下降，从2019年6%降低到5%。

第二，除了0.71的现金短债比是个短板之外，万达商管2020年上半年没什么明显缺点，单凭这一点，借贷利率没有道理飙升。低杠杆的商业地产运营也用不起这个利率的债，有大量房地产开发业务的“小万达”新城控股2020上半年的融资成本也只是在6.85%。9.25%的美元债不应该是万达商管集团使用的。

第三，万达商管上半年发行的另外两支债券利率并不高。

这笔初始利率9.25%的美元债的发行人是万达海外(Wanda Group Overseas Limited)，担保人是大连万达集团股份有限公司。

综合来看，这笔即将发行的美元债是万达地产集团使用的。

此万达非彼万达。

在万达商管2020年中报中，房地产开发已经不存在了。

而大连万达集团虽然是万达商管的大股东，但也并非绝对大股东。

目前万达商管的股权组成如下：

从比例上来看，外资股东占比14.413%，可能就是2018年引入的腾讯、京东、苏宁、融创的340亿元的战略投资，以收购万达商业2016年香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

二、万达地产集团想“超车”

万达地产集团成立于2018年初，专门用来承接商业公司中剥离的房地产开发业务的，是王健林董事长在商管之外的自留地、收纳箱。

本来万达的商业管理和房地产开发业务是在一起的、于2014年在港上市的，2016年4月停牌，9月退市，拟回归A股。

然后，从那时候开始，万达总是恰巧踏空。

退市的万达商业完美的错过了港股地产股的2016-2018的爆发期：这期间恒大、融创都是10倍的涨。

另一方面，万达集团的海外投资遭遇去杠杆的调控，被重点监管，完美的错过了2016-2017年的内地房地产去库存的市场膨胀期，在百舸争流中被落下。

现在，万达商管的房地产开发业务剥离的差不多了，A股上市还是没有时间表。

事后诸葛亮的来看，2014-2015年的王健林董事长可能是业务方面考虑得太多，其他方面又考虑的太少了。

业务考虑的太多，所以内地房地产投资相对谨慎的同时大手笔的海外投资；其他考虑的太少，就欠周详：钱是万达自己挣得没错，但归根到底，钱都是“中国人民银行”印出来的。

做企业真难。

做民营企业更难。

做一个像万达这种体量的民营企业，难上加难。

扯远了。

从万达商管剥离出来的房地产开发业务就归属于万达地产集团。

万达地产集团无疑想超车，在2019-2020年横盘的大环境下，万达房地产开发业务在扩张，拿地也积极，2020年上半年的拿地销售比1.51。

有时候，事情前后连在一起看就很有趣。

在王健林董事长时隔11年之后第二次去安徽芜湖之前的一个月，2020年7月24日，融创的孙总也去了这个地方，接待他俩的是芜湖市同一批市领导。

接待人员名单中少了一方：安徽省文投公司的领导。

这个时候，2017年转给融创的那包含7000万平米土地储备的文旅资产包的确让人怀念，这中间也包括曾经的合肥滨湖万达文旅城。

三、思聪何时接班？

9月10日，据彭博报道，泛海控股与投资人沟通：希望对将于10月到期的中票“15泛海MTN001”仅兑付10%，将其余未兑付部分置换成新券。置换新券期限为2年期或1 1年期（附回售权），票息调高至7.5%。

随后，泛海控股对外回应：最终方案会充分考虑与投资人的沟通情况。

王、卢两位董事长是好朋友。

2014年万达商业在港交所上市的时候，王健林的感谢名单中有泛海控股的卢志强。

泛海控股也是牛叉的地产 金融的大鳄，也有不少海外投资，所以也是防风险、去杠杆的对象之一，被重点“照顾”后，现金流出现困难是大概率事件。

还是那句话：大体量的民营企业，难上加难。每一步都要谨小慎微。

看泛海今日之艰难，可以想见在王健林董事长在2019年新年年会上说出“那些说万达海外要违约的人恐怕永远要被打脸”这句话之前，那几年万达的惊险和艰辛恐怕也是一言难尽。

万达和老王在甩掉了很多资产之后，看现在的情形还希望在房地产开发上“昨日重现”。

可惜天下事，总是沉舟侧畔，病树前头；

奈何剧中人，从来人面何处，桃花依旧。

王董事长马不停蹄的在外拜会各级领导，而思聪公子的表现依然没有接班的意味，想起电视剧《走向共和》中李鸿章对孙文说的一句话：

一代人有一代的际遇，一代人有一代人的事情。

今日，恒大汽车宣布配售股份：腾讯、红杉资本、云锋基金、滴滴出行等认购，尽管只占恒大汽车2.04%的股份，但“二马”入局，显然是一个信号。

恒大许老板的两位公子异常低调，全网消息很少。

融创孙老板的喆一公子已经是融创文化集团的负责人。

新城控股被动接班的王晓松在一干老臣的辅助下平稳过渡，也是殊为不易，这其中有多位万达旧部。

李承鹏说：“在中国，每个父亲在子女眼里，都是不堪的。我们都知道，倘若孩子们发现我们的不堪，才是我们最大的不堪。我小心翼翼隐藏住自己不堪的奋斗，努力挣钱，每天把胡须刮得干干净净，穿着整洁的衣服，让儿子觉得父亲其实潇洒和浪漫，不甘人后，不输于人，成竹在胸。”

也许大佬如王健林董事长有时也会作如此想？

万达商管已然成熟，但是王家的事业还需要人带领精进。

思聪已经在外历练多年，何时接班呢？

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（本回完，下一回讨论万达商管的运营）