小区车位全部卖出合法吗（小区业主囤购133个车位）

2018年10月24日，法制晚报知名视频直播栏目《法律大讲堂》推出最新一期节目，本期嘉宾是资深房产律师梁雪冬，梁雪冬律师受邀走进法制晚报直播间，就“小区业主囤购车位高价转卖”事件相关的法律问题进行了深入而精彩的解读，超过15万名网友在线收看了这场直播。

新闻背景

近日，长沙某小区有业主反映，该小区女业主吴女士一人豪掷近600万买下小区内133个车位,加装地锁后，加价在小区业主群中售卖，不仅将这些车位以高出原价两至三万元的价格卖出，而且只卖不租，这让其他业主难以接受。

小区业主认为吴某此举影响了其他业主的利益。对此，当地房地产联合调查小组查实后表示，该项目车位销售无违反长沙市房地产相关调控政策行为，如果业主认为个人权益受到损害建议走司法途径解决。

吴女士高价转卖车位的行为是否合法呢？梁雪冬律师表示，根据《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主指的是一个群体，而不是某一个人。

“吴女士的行为首先是侵害了其他业主的权利，车位是一个生活必需品，吴女士一次性购买大量车位，会导致其他业主没有车位可用，给他们的生活带来了不便。”梁雪冬律师表示，长沙市规定一个家庭只能买一个车位，如果想买第二个，必须经过备案申请。目前得知的消息是住房保障局联合调查组调查时，发现这个车位没有产权，没有产权的车位不在这个规定的范围内。

梁雪冬律师介绍道，我国的车位一共分为三种。一种是有产权证的车位，是开发商在开发楼盘时自留的规划，没有收取业主的公摊费，开发商有权出售给业主。

另一种是开发商在售房时已经把车位的公摊费加在了房价里，业主买房的费用包含了公摊费，这种车位或车库就没有产权证，开发商只拥有租赁的权利，没有销售的权利。

第三种是人防车位，是政府要求开发商必须建设的配套设施，根据我国《人防法》规定，人防是战争时候为了保障人员、物资、作战指挥等设立在地下的独立建筑。人防车位不允许出售，既不属于开发商也不属于业主，在和平时期可以给业主使用，发生战争或自然灾害时，首先要满足政府和战争的需要。

“吴女士转卖的车位没有产权证，因此她没有权利出售。”梁雪冬律师表示，《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。吴女士既不是开发商，也不能代表开发商，只是个人投资的行为，那么她只售不租的行为是不受法律保护的，没有产权证也就意味着无法进行变更，这对买受人来说也是没有保障的。如果吴女士购买的是人防车位，将来国家还可能收回，人防车位的租赁期不能超过三年，也无法进行买卖。

开发商将大量车位销售给同一个业主的行为是否合法呢？梁雪冬律师表示，这种行为侵犯了其他业主的权利，《物权法》规定，开发商应当首先满足业主的需要。

梁雪冬律师分析了开发商在实际运作中出现这种情形的两种可能性，第一种可能性是开发商急于回笼资金，开发企业不少资金来自银行贷款、民间借贷，因此资金周转有时会比较紧张。根据吴女士所住小区的情况，业主入住率很低，车位短时间内卖不出去，开发商急于回笼资金，吴女士又刚好想投资，双方各取所需。

第二种可能性则是由于在房屋销售过程中，有些业主向开发商咨询过车位的价格，开发商给过明确答复或者有一些文字性的约定，但后来随着房价上涨，车位价格也跟着水涨船高，开发商为了躲避政府的限价，便将车位转至某位业主名下再加价销售，以获取高额利润，但这种行为其实已违反了我国《合同法》的相关规定。

梁雪冬律师建议，广大业主可以先去住房保障局或房管局走一个监督程序，监督开发商的销售行为是否存在违规、违法的情形。

梁雪冬律师表示，如果经过政府主管部门的调查没有取得违规违法证据或认定，业主可以走诉讼程序，用法律武器保护自己。首先要确定开发商与吴女士之间有没有明确的转账记录，如果有，那就是真实的买卖，可以主张让法院解除开发商与吴女士之间的买卖关系，根据我国《合同法》第五十二条规定，侵犯了国家、集体、第三人的利益，可以主张解除合同或认定为无效。吴女士的行为侵害了其他业主的权利，可以要求解除。如果没有转账记录，就说明属于虚假交易，那么吴女士转卖车位的行为从主体到形式都是违法的，其他业主可以重新从开发商那里购买或者租赁车位。

梁雪冬律师的精彩分享得到了网友们的纷纷点赞。本期直播通过腾讯直播、凤凰直播、新浪直播、一直播四大主流平台直播，并得到三个平台的热门推荐。视频直播最后，直播主持人李奎代表法制晚报向参加《法律大讲堂》节目的梁雪冬律师致谢，感谢他为广大网民送上的“法律好声音”。

《法律大讲堂》视频直播栏目，是法制晚报打造的一档公益性普法直播节目，融合了“新闻 法律解读 评论 互动”多重元素，在众多法律类视频直播节目中脱颖而出，成为目前最具影响力的法律类视频直播栏目之一，目前已为亿万网友和读者奉献了上百场“法律好声音”。

嘉宾律师简介

梁雪冬律师：资深房地产律师，执业十多年来，办理案件近五百件，其中以房地产、经济案件为主，并曾被评为廊坊地区优秀律师，赢得了良好的职业声誉。

梁雪冬律师的业务领域还包括征地拆迁、公司改制、企业融资与资本运作、消费者权益保护、反垄断与反不正当竞争等法律服务领域。并担任廊坊市人民检察院监督员、中国银行燕郊分行常年法律顾问、燕郊经济开发区开发总公司常年法律顾问，三河燕郊自来水有限公司常年法律顾问，为众多大中企业在房地产开发、金融、投资、大型工程项目等领域提供法律服务。