哈尔滨江北四大商业中心（哈尔滨首张商业地图发布）

继沈阳、长春后，日前，RET睿意德联合中商数据在哈尔滨发布首张冰城商业地图。意在通过对哈尔滨营业以及潜在商业项目的盘点与梳理，展现城市的商业发展特点及趋势；同时希望广大热爱商业地产人士能透过此图了解哈尔滨商业现阶段的面貌与格局。

此次统计的商业类型涉及购物中心、百货、商业街及其他类型商业（如：奥特莱斯）。根据统计结果来看，目前哈尔滨共有90个商业项目，已知营业商业项目60个，潜在商业项目为30个；存量项目体量超500万㎡，而在未来的一段时间内，市场上将迎来逾300万㎡的有效商业放量。

而通过对哈尔滨商业项目的盘点，近年来，冰城商业的发展轨迹呈以下特点：

1. 城市新商圈日益崛起，传统商圈活力指数下降

随着城市人口由城市中心向城市周边外溢，商业项目因人口需求的变化而向城市周边转移。近三年，东北各主要城市均已形成了除传统商圈外的多中心的商业发展格局。哈尔滨也不例外，在道里商圈、南岗商圈的基础上又形成了群力商圈、哈西商圈等新商圈。而伴随新商圈的成熟和崛起，城市传统商圈的活力却有所下滑。一方面，城市中心的土地资源愈发稀缺，核心区很难产生新的商业供应，而原有的商业项目受制于硬件条件，逐渐丧失对消费者的吸引力；另一方面，城市新区商圈的崛起满足了区域内人口就近式的消费需求，当区域内的商业项目在功能上、多样性上有效满足了消费者日常生活的商业需求后，这部分原本属于传统商圈的消费者自然就被分化。人是商业发展的基础，消费者的流失让传统商圈的活力下行，而未来，随着中艺项目、银泰城项目、绿地中央广场等项目的入市，群力商圈与哈西商圈将进一步促进城市西南部地区的商业繁荣。与此同时，哈尔滨东部及东南部区域的商业发展相对缺失，未来或因需求的增加而有一定的商业机会。

2. 商业需求持续增加，未来江北商业或将形成城市新商圈

近年来，随着松北区基础设施建设的日趋完善，地产商相继进驻，区域人口的密度有所增加的同时，也带来了基于生活方方面面的便利性、休闲娱乐性的商业需求。目前，松北区的商业供给相对缺乏，体量不足百万平，且项目在地理位置上相距较远，不足以形成聚合效应。尽管，预计2019年入市的华润万象汇项目能在一定程度上弥补松北区的商业不足，但需求的增长、供应的短缺仍是亟待解决的问题。而这也为发展商提供了一个商业投资的方向与契机——哈尔滨城市化的路径是不断向北进行扩张，区位条件和人口的持续增加从某种程度上决定了未来江北商业的发展趋势或为自给自足，即以区域的住宅为依托，以满足区域内居民的消费需求为主，辐射整个江北区，并且形成新的城市商圈。

3. 核心区商业有待升级，商业需成为展示城市形象的窗口

商业是一座城市魅力的外在表象，作为冰雪文化旅游城市，商业是哈尔滨对外的一种形象展示。然而，纵观目前哈尔滨两大核心区的商业，南岗商圈仅有松雷商业大厦、远大购物中心的级次略高；中央大街沿线的道里商圈仅有金安国际、麦凯乐的品牌相对知名，其余商业项目的品质不足，且缺乏特色和代表性，难以展现哈尔滨独特的城市个性和风貌，也难以与当下消费者高层次的消费需求相匹配。而在城市核心区大体量商业用地资源稀缺的情况下，原有的商业物业亟需进行空间改造、业态和品牌的调整，寻求商业项目的二次升级。通过挖掘属地的文化特色，融入城市的人文精神，打造既能满足消费者品质型消费的需求，又能成为人们认识、了解哈尔滨的城市新商业名片，如同是新天地之于上海，宽窄巷子之于成都，充分发挥商业展示城市形象的窗口作用。

此次发布的哈尔滨商业地图中，所统计的项目仅为纯商业，统计体量不包含酒店、公寓、写字楼等物业。由于城市中的商业项目类别多，信息涉及面较广，地图中未能囊括所有，此番呈现在公众面前的哈尔滨商业地图的意义并非大而全，而是希望能给看到这份分布图的商业地产人士一些行业的思考与启发。