十三密杀令各杀手真面目（两条追杀令）

作者：刘晓博

楼市，最近有两条利空接踵而至，犹如调控周期里的“追杀令”。

一个利空是：中国人民银行6月1日公布了《中华人民共和国反洗钱法（修订草案公开征求意见稿）》，其中一个重要变化是，要求“特定非金融机构”在从事特定业务时，应当参照金融机构的相关要求履行反洗钱义务。

什么是“特定非金融机构”？名列第一就是“提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构”。

也就是说：房企和房地产中介，在买房子的时候要像金融机构一样，履行反洗钱的义务，要监督客户资金是否合法。

这意味着：金融机构也会强化对新房、二手房交易中资金的监管。如果你买房子的钱来路不正，不仅银行会举报你，房企、二手房中介也会举报你。

第二个利空是：广州和深圳的地方金融监管局同时出手，进一步严管违规资金流入楼市。

6月2日，广州市地方金融监管局要求：小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

同一天，深圳市地方金融监管局发布消息称，已对9家主要从事赎楼担保业务的融资担保公司进行集体监管约谈，同时还对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家小贷公司进行了监管约谈，要求各机构自查信贷资金违规流入房地产市场的情况。

广深，特别是深圳，一直是全国楼市的风向标。2019年这两个城市先后“松动”，引发了楼市反弹。去年年中以来，深圳率先收紧楼市，广州半年后跟进，两个城市又都进入了打压楼市的阶段。

广深的举措，有很大机会推向全国，变成一个全国性的“追杀令”。

那么，反洗钱和整顿小贷公司，将怎样影响全国楼市？楼市是否会出现全面降温？

我的看法是，这两个“追杀令”影响不容低估。

先看反洗钱。

通过反洗钱打压楼市，上一轮是在2017年11月。

不过这次真的不太一样，因为这次是修订反洗钱法，真真切切地把开发商和房产中介纳入了“特定非金融机构”，给他们加上了监管资金和举报的义务。

如果不履行义务，就会被罚款。

2020年，央行就对一些金融机构履行反洗钱义务不到位，进行了严厉的处罚。其中仅500万以上的罚款，就有20笔，为2019年的7倍！

整个2020年，央行一共处罚了417家机构，开出了733张罚单，累计罚款6.28亿元。跟2019年相比，罚单数量增加了25%，罚款总金额增加了3倍。

总之，央行在反洗钱上是非常认真的。

所谓“洗钱”，就是指把“非法的钱”变成“合法的”。这里面有受贿得来的钱，诈骗得来的钱，当黑客偷来的钱，或者是偷漏税的钱、销售伪劣产品的收益等。

洗钱的方式有很多，最近几年流行炒虚拟货币，但这条路最近被堵死了。另外一个常见的洗钱方式，就是买房子。

前些年，常有人带着一车现金去买房，一次性付款。这种交易，十有八九是在洗钱。所以后来要求必须通过银行转账才行，而且必须通过购房者本人的银行卡。

最近几年，由于大城市限购比较严，开始流行借名代持买房。比如甲借名乙来买房，但要求用乙的银行卡刷卡，所以甲就提前把几百万、上千万转到乙的银行卡里。

如果金融机构是认真的，就会怀疑甲无缘无故给乙转那么多钱，是否合法。一旦举报，央行反洗钱机构就会关注，这时候税务部门其实也应该介入。

如果“反洗钱”能做到这一步，对楼市影响就比较大了。

还有二手房交易，如果买卖双方用现金全款交易，按照新修订的反洗钱法，中介机构有责任举报。而之前中介不会管的，只要能拿佣金就是了。

中国楼市每年交易额，新房在17.4万亿左右，二手房在7.3万亿左右，加起来是近25万亿的交易额。这里面有多少属于洗钱，没有人能说清楚。

如果把突破限购“借名买房”视作洗钱（这里面涉及到契税流失，还违反了国家限购政策，因此可以视作洗钱），那么比例恐怕不会太低，尤其是对于一线城市、强二线城市的楼市，影响还比较大。

洗钱，是楼市的一个重要金融杠杆。

至于小贷公司、房地产金融公司的“过桥贷”、“赎楼贷”，甚至变相的“抵押贷”，对于大城市楼市的活跃，也起到了很强的杠杆作用。

两道“追杀令”，理论上管住了两类杠杆，可以降低大城市楼市的金融属性。

我之前在专栏里曾经讲过：这一轮楼市的活跃和房价上涨，是从2019年的珠三角开始的。

比如深圳房价大涨的起点，可以追溯到2019年11月11日取消豪宅税。在那前后，珠三角多个城市放松了楼市调控，广州很多限购区搞了人才购房，珠海、中山、东莞、佛山均有所放松。

为什么珠三角率先放松？一是因为香港修例风波，影响到了大湾区经济；二是2018年开始的中美贸易战，让对外依存度比较高的珠三角经济受到较大影响。

后来突然发生了疫情，全国楼市都松动了，甚至出台了很多扶持开发商的政策，比如降低预售门槛、缓交地价等，楼市开始局部回暖。

珠三角先放松，房价先涨起来，最终也先收紧。

深圳从2020年7月15日开始收紧，并出台了一系列空前严厉的新政，比如获得深圳户籍还要附加3年社保才能买房。甚至出台了人类房地产调控史上史无前例的大招：二手房官方参考价，禁止中介通过任何公开方式展示市场价或者挂牌价。

整体而言，2021年开年至今，楼市比较火爆。

比如财政部公布的1到4月卖地收入，累计达到了21383亿元，同比增长35%。如果跟2019年同期相比，增幅是29%，平均过去两年增幅为13.5%。这个增速，比经济增长快了很多。

这意味着，房地产在经济中的占比继续上升。为此，国家给楼市踩刹车，是可以理解的。

事实上，在深圳和广州，二手房市场已经迅速变冷。以深圳为例，2021年5月二手房成交套数锐减到了3027套、27.61万㎡，创下了最近1年来的最低。

原因很简单：深圳的二手房成交参考价，被银行普遍采用之后，相当于提高了首付比例；而增值税2年变5年，相当于普遍加税。

在二手房变冷带领下，深圳“打新”市场也有所转冷。房子话题的热度，在深圳显著降温。广州、上海等城市，也在发生类似的变化。

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