南宁墙体漏水维修（南宁一老旧小区无物业）

2月15日，南宁市西乡塘区衡阳西路19号针织印染总厂居民小区6栋1单元6楼顶层住户侯老先生向本报热线5530111反映，由于房子老旧，这10年来每到下雨天屋顶漏水成为常态，他曾多次找到社区、街道办反映情况，要求对楼顶进行维修，但都没有下文。

楼顶漏水，为何修补这么难？社区和街道办均回复，南宁市针织印染总厂已经破产多年，目前侯老先生居住的宿舍区为无物业小区，由社区代管民生事务，当年居民交给单位的公共维修资金所剩不多。那么，无物业管理的老旧小区居民面对楼顶漏水的问题该怎么办？近日，记者向社区、街道办和南宁市住建局了解情况。

居民：老旧小区无物业管理

6楼顶层住户家逢雨必漏

南宁市针织印染总厂居民小区建于上世纪80年代初期。自从2003年该厂破产后，其在衡阳西路19号的职工生活区由振宁公司移交给城区政府接管，社会事务由衡阳南社区管理，目前属于无物业管理小区。

“一到下雨天，天花板就会渗水。”2月17日上午，侯老先生指着卧室一大片布满褐色水渍痕迹的天花板向记者说道。此时，屋外下着毛毛细雨，但雨水仍渗透到卧室天花板的几处地方，衣柜上方的裂缝挂着水滴。为了防止渗水打湿衣柜，侯老先生在衣柜上方铺上了塑料薄膜。一根被剪断的电灯线上，不时有水珠往下滴，地板上放着5个大大小小的盆用于接水滴，盆外的地板被打湿。而客厅的天花板上也有斑斑霉点，一到下大雨就会漏水。

另外，对门余老伯家的两间卧室和餐厅也有雨天漏水现象，其中一间卧室的门框因长期被雨水侵蚀而腐坏。侯老先生说，小区几乎所有顶层住户家都有漏水现象，其中他家的情况最严重。

6栋2单元6楼可以通往楼顶天台。记者发现，雨水渗透楼顶后滴在步梯上，地上有几片水渍。楼顶天台的正方形入口仅能容一人通过，没有楼梯，只能依靠木梯爬上去，非常危险。

楼顶属于公共面积范围，侯老先生认为可以用维修基金来维修。他表示，1998年，小区3栋楼共128户居民分别向原南宁市针织印染总厂行政科交纳了1000元或1100元的公共维修费。

另外，从工厂破产时起到2008年12月份，城区政府每月下拨3000元给衡阳南社区作为物业管理费，用于支付该小区门卫执勤人员节假日加班费及生活区公共设施水电维修等支出。但当时政府的“4050工程”支付了门卫的工资，没有动用城区政府每月下拨的费用。第三笔经费来源衡阳南二巷的9间铺面和衡阳西路的16间铺面的租金，多年来，租金累计数额并不少。还有一笔钱是原来厂里的污水处理站改造成几间房屋后被出租收取的租金。

社区：工厂破产后社区接管

查账发现维修资金已不多

让侯老先生不解的是，楼顶渗水的情况已有约10年时间，他多次向街道办和社区反映，其间也换了几届领导，但答复都是账目上没有多少钱。侯老先生说，自己已经80岁了，无法自行上楼顶修补，而孩子也不在南宁居住，“我们小区没有物业，单位也没有了，现在社区和街道办的意思是让我找同一栋楼的楼下邻居一起出钱维修。既然有维修经费，为什么我们还需要另外出钱？”

近日，侯老先生向西乡塘区信访局反映情况，之后问题转交给衡阳街道办事处。1月28日，一陈姓工作人员给他出示了书面的受理告知单，告知会在60天内作出处理意见，并出具答复意见书。2月14日，侯老先生致电陈姓工作人员，得到的答复同样是“经过查账，账目仅有1000多元钱”。

17日下午，记者来到西乡塘区衡阳街道办事处衡阳南社区居委会。社区居委会副主任覃女士表示，自己刚来到衡阳南社区不久，不太了解当年的情况，据说当时社区和街道办查实了该小区的账目，维修资金剩余不多，当时已经回复侯老先生。而衡阳南二巷和衡阳西路的铺面租金并不是社区收取，有的铺面产权归居民所有，比如居民将原本靠近路边的居民房作为铺面出租收租金。而社区居委会也实在拿不出经费来维修，仅有的费用是每月几千元的办公经费。况且，办公经费不能用于维修屋顶的支出。

“我们查询过了，当时住户是给厂子交了维修经费，但是厂子早就破产了。破产的单位本来就没钱，费用该用的也用了。我们接手时查询过，维修资金只剩下很少的钱。”有两三名在社区居委会工作多年、了解当年情况的工作人员表示。

覃女士表示，该小区已经被列入政府危旧房改造工程一期的第二批，目前第一批还在等待改造。

建议：可尝试申报惠民基金

或整栋楼居民筹钱维修

工厂破产多年，公共维修基金所剩无几，且又无物业管理，楼顶漏水的困局该如何解决？记者咨询了南宁市区几个社区居委会的负责人。金牛桥社区党委书记许丽新认为，如果没有交纳相关基金，无物业小区托管给社区居委会的，那么可以向社区居委会申请。或者，整栋楼居民集资维修。如果社区也没有相关经费，还可以向街道办寻求帮助，比如申请惠民资金，惠民资金可以用于对楼顶等公共区域进行维修。

对此，衡阳南社区居委会副主任梁先生表示，政府的维修基金一般下拨给城区政府相关后勤，社区和街道办是没有这方面的拨付基金使用的。而惠民基金用于维修部分的话，限制在公共福利区域，社区可以先将侯老先生所居住的整栋楼作为项目申报上去，但惠民基金有一定的条件要求，还需要经过审批，他不保证能申请到这笔钱。“社区也会想办法，或者寻找其他后勤资金，尽力解决居民困难。”

记者了解到，侯老先生家所在片区的老旧小区较多，其同一小区5栋楼以及其他小区出现楼顶漏水问题，都是自己筹钱、自己解决。在居民多年前所交的公共维修经费所剩不多、惠民基金不一定能申请到的情况下，覃女士和梁先生均建议，侯老先生可以发动同一栋楼的住户到社区居委会商量，由社区居委会组织、征求整栋楼居民的同意，家家户户出钱请人维修。但梁先生认为，这个办法也很难实行，因为楼下邻居家没有漏水现象，有的不愿意出钱。

随后，记者还向南宁市住建局一名工作人员咨询。该工作人员表示，如果老旧小区公共部位需要维修，首先核实是否为改造中的老旧小区。如果不是，应该通过物业专项维修资金进行维修。没有物业专项维修资金的，就只能由受益户自筹。如果符合老旧小区改造条件的，可申请列入老旧小区改造的方式解决。此外，老旧小区改造只能修楼顶和外墙等室外的公共部位，关于卫生间、阳台漏水，中央资金不支持。

针对老房子公共部分的修缮问题，记者查询得知，我国《物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。房顶屋檐属于共有部分，因此应该由居住在该幢房屋里面的居民共同承担修缮的义务。

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2021年，昆明市五华法院审理了昆明市首例老旧小区屋顶漏水，没有修缮费判单元住户及物管公司承担责任的案件。

该案中，昆明某小区建设年代有些久远，小区没有维修基金。2019年，顶层住户杨先生家的屋顶突然出现漏水。经查验，确定漏水原因是屋顶防水层老化所致。杨先生多次找小区物管公司及楼下住户协商，希望可以一起出钱对屋顶进行修缮，但未如愿。为了不影响生活，杨先生只好自己先垫付6570元对漏水点进行了修缮。

五华法院审理认为，首先，杨先生与楼下6住户对单元楼屋顶享有共有及共同管理的权利，如果允许部分业主不支付维修费而享有其他业主支付维修费用所带来的利益，有违公平原则，并会对共有建筑物的长期安全使用甚至公共利益造成损害，所以，楼下6住户共同承担维修费的1/3，平均每户365元；其次，物管公司收取了业主物管费，即负有对小区物业共用部分进行维修、养护、管理的职责，对修缮屋顶的费用理应进行相应分摊。庭审中，杨先生明确表示不要求物管公司承担责任，故本应由物管公司承担的2190元由杨先生自行承担；最后，杨先生购买的房屋位于单元楼顶层，在交易惯例中，普通平层顶楼房屋价格通常低于其他楼层，杨先生应较其他住户承担更多的风险及养护责任。

五华法院作出一审判决：由顶层住户杨先生、物管公司以及楼下6家住户各承担维修费的1/3。

来源：南宁晚报·南宁宝客户端 记者 韦薇 文/图

（南宁晚报）