商业楼盘踩盘表（踩盘才能买到有价值的房子）

本文主要内容：

踩盘工作方法分享

佳兆业·花样年·广雅院

保利和悦滨江

万科天空之城

疫情又开始了，希望病毒快点被瓦解。

第一次到佛山，有幸踩盘，有些感触在此记录。

之前看了一篇观念研究院的文章，关于如何踩盘，深深地觉得极其有道理。

出发路上又翻出来看了眼。

那篇文章大致意思是：

大部分地产人并不会踩盘，踩盘方式大致有三：

点赞派：拍照 尖叫 想在自家复制；

感受派：假装买房人感受 评分；

收垃圾派：收集楼书 办公室集堆；

是不是很有代入感？

回顾过往，基本是点赞 感受 收垃圾派集合，拿回来的户型图积灰占地，再难见人。

那么踩盘的正确姿势呢？提炼如下：

踩盘是为了学习，解决难题，学习解决难题的方法；

我们应该关注：

土地区位图：楼盘的边界，地图的位置，决定了90%的城市位置 配套和发展 优缺点 社会阶层；

总平面图：总图代表了产值，确定了总图，就确定了客户；

户型图：户型也决定了溢价和产值；

以上决定了楼盘的基本价值观。

附加值： 三项基本价值之外，开发商提高溢价的手段，大致有六类选择：①立面②景观园林③精装④销售样板区⑤物业服务⑥其它【比如绿色科技、童梦童享玩呗等】等。

极少有6种全部都选的开发商，再次解惑，均好=无突出。

附加值最终目的是为了增加溢价。如果无法增加溢价，附加值也就不成其为附加值。

带着以上明悟去踩盘，虽然不能百分百做到，还是有些不同的感受。也不费那个力气去拍一些本来也不是那么美的照片了。

美图纷飞的时代，真诚的分享却难得。

佛山属于广东省第三大城市，几个楼盘都是先到广州南，再过去，打车大概20-30分钟，可见于广州的联系紧密。

佛山售价7月新房均价16731元/平米；网上查了售价从1w 到3w ；

到售楼处去后，知悉现在有些盘价格已经到6w 、7w ，当然只是少数盘，但是还是很感慨，佛山的房价还是让人比较有压力的。

佳兆业·花样年·广雅院

三项基本价值土地区域 总图 户型 附加值

土地区位：佛山南海区千灯湖板块，周边有交通路网规划，5分钟千千灯湖，15分广钢新城，30分钟珠江新城。周边配套不错，公园，学校，商场都还比较近。

总图：3.0的容积率，29-33层的纯大高层蝶形楼点式半围合小区，中心大花园，人车分流；西侧因为有高架，所以有一个7000平米的公园，内设各种配套设施，羽毛球、乒乓球、篮球等羡慕华南人民的体育配套设施；规划总图很赞；

户型：本案户型是亮点，在考察过程中，其他楼盘的项目销售都在说广雅院的户型非常好，说明是真的好。户型为83-113的三房四房产品，针对的客群还是以刚需，首置首改为主力。总的来说，有赠送，大面宽 ，小进深，户户朝南，独立玄关，户型都还是非常经典。

附加值：我个人认为开发商选的是景观园林 销售样板区。立面还没看到，从效果图看的话，平均水平；样板房平均水平，户型加分，软硬装一般；展示区一般偏上，前场空间偏小，绿化不足，水景面积不小，但欠缺点意境，售楼处内部有几个艺术场景有加分，但点状未有更有效的串联和组织。规划景观拥有中心大花园，以及旁边的7000平米公园，但可能有噪音，毕竟靠一环。

佳兆业·花样年·广雅院图示分享

区位图

鸟瞰图

户型图

样板房

保利和悦滨江

三项基本价值土地区域 总图 户型 附加值

土地区位：佛山南海桂城街道，位于桂城千灯湖的南端，附近绿化资源丰富，主打半月岛景观概念。项目本身配套幼儿园 部分商业。周边配套一般。

总图：2.5的容积率，23-26层的纯大高层小区，分两个地块开发，两个地块均配置中心大花园，人车分流；这个总图画得还是挺漂亮的，但是呢也可以看到，总图上楼栋各种朝向均有，楼栋自身也有一些遮挡。

户型：本案户型是90-145平米的的三房四房产品，针对的客群偏首改，再改类客群，据说有些好卖的户型都要7w了，算是豪宅户型了。本项目无赠送，户型本身有一些不合理的地方，145都没有做到南北通，反而是有一个边厅131·户型还比较不错。小区还有220和280的户型，本次没有看到，不过也说明这个楼盘聚集了一批当地实力比较雄厚的客户。

附加值：本楼盘开发商选的是立面 销售样板区 服务？大区立面呈现的均为玻璃栏板，大窗地比，实景比效果图要漂亮，反而售楼处的建筑偏平淡。样板房有大开发商的系统优势，同时有些小亮点挺不错，比如门牌号、浴室三移门，厨房移门，开关面板的质感。小区配有会所，内外泳池，内部羽毛球馆，毕竟周边配套一般，项目自身配套就要完善。

保利和悦滨江图示分享

区位图

鸟瞰图

总平图

模型-半月岛真的很大

户型图

泳池，厨房移门，门牌号

万科天空之城

三项基本价值土地区域 总图 户型 附加值

土地区位：佛山南海三山新城文翰湖科创小镇核心区，三山新城北站上盖，项目片区未来将有5条轨道（4地铁 1有轨电车）覆盖TOD项目。万科联手深圳地铁在广佛打造的首座天空之城（万科以公共交通为核心导向，据说是落地一线和准一线城市的下一代产品力TOD作品）。项目本身还是有一定难度，如何解决好交通、商业、住宅与人之间的关系，我觉得是一个很有挑战的事情。在100强开发商里做过这类项目的也并不多。

总图：2.7的容积率，洋房 高层 商业，被分成了三大区域，轨道上的的高层小户型点式楼栋是一个分区，2w平米商业是一个区域，内部停车场上面的洋房是一个区域【正负零之下14m是公共停车场，之下9m是小区停车场，再往上才是小区地面，整个小区地库也是在地面的，通过小区自己的停车场将公共停车场与住宅区域隔开】；高层小户型与内侧洋房区域的环境是不共享的，不能进到洋房区域，但大家都可以进入到商业的区域，未来会分开管理。

户型：本案户型是78-168的两房到四房产品，针对的客群偏刚需 改善类客群，据说有些好卖的户型都要7w了，算是豪宅户型了。。

附加值：万科选的应该是展示区 配套服务吧？展示区主打了一把“漂浮售楼处的概念”，展示区随着序列感的树阵 大水景到售楼处，大圆柱漂浮不知道是否是象征了建筑以后也是在高处？通过扶梯上到二楼，之后是正常销售动线。样板房装标很低，小户型选择了一种偏美式偏欧式的复古风格的白色饰面，没太理解，销售小姐姐说万科不靠装修，客户对这个装修不是很敏感，不知是否真的如此。配套的话，毕竟区位在这里，复合场景万科里2.0，港式医疗 港式教育 办公的立体垂直生活，想象一下还是很有未来感的，但是实际上会有什么惊喜或者惊奇估计入住之后才会逐步发件，我本人也没有这种居住体验。

万科天空之城图示分享：

区位图

小模型

商业区域

户型图

整个TOD分解示意，漂浮售楼处，无线开关

以上，本次踩盘记录。

记录生活点滴，人生许多美好。

部分图片来自于网络。

作者简介：家有二宝，地产设计从业人员，面对不确定的未来，永怀期待。

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